摘要

房地产业作为国民经济的重要组成部分，对于经济增长、社会稳定、城市发展等都具有非常重要的作用。20世纪90年代末以来，伴随改革开放步伐加快以及住房制度改革推出，中国房地产业也开始令人瞩目地快速发展。2013年年末以前，房地产投资与消费持续火爆，房地产价格较快上涨，社会各界关于房地产的争议日渐增多。2014年年初以来，多数城市房地产行业开始调整，引发了关于房地产市场崩盘的担忧，北京市房地产市场成交量下降明显，但价格在小幅调整后又出现了上涨。这些现象和问题都对行业从业者、政策制定者提出了挑战，也凸显了加强行业驱动因素研究、建立房地产行业预警系统的必要性。

本课题研究分为实证分析篇和理论分析篇，主要内容如下。

一是实证分析篇：在全面梳理已有文献的基础上，使用投入产出表、HP滤波法、VAR模型等实证分析方法，对北京房地产行业的关联性、周期性、宏观经济金融影响因素、土地供应结构、人口结构、市场预期等方面做了深入研究。实证结论表明：其一，北京市房地产业发展类型为金融推动型和自身推动型。房地产发展不仅对金融保险业等非物质性“软要素”的需求较高，同时对第三产业的直接和间接投入也较高。此外，房地产业内部的专业化和精细化分工也使得其自身的产业链较为丰富完整。其二，根据HP滤波法的测算，1998-2015年，北京房地产行业大致经历了10个周期，平均历时约21.75个月，且周期的时长波动不大。其三，政策是直接影响当地房地产业发展的最主要因素。就宏观经济与北京房地产周期波动的关系来看，两者在总体发展趋势上存在同步，但房地产投资的波动幅度远大于宏观经济发展的波动。这与北京市地方的房地产政策安排相关，除了受到国家各年度房地产政策的影响，北京市也出台了严于国家政策的地方执行准则。其四，无论从全国还是北京市来看，房价变动都是造成地价变动的原因。就统计意义而言，北京市房价每上升1%，地价将上升0.6084%。其五，我国房地产价格短期主要是资金面的影响，而长期主要是人口因素以及城市化进程的影响，人口因素对北京房地产业的长期发展具有重要意义。其六，从全国层面来看，中国房地产市场价格中大约有30%源于市场价格的自适应预期，同时人均收入水平较高的东部及沿海地区的泡沫化程度要明显高于居民人均收入水平较低的中西部及内陆地区。

二是理论分析篇：其一，梳理发达国家房地产市场发展经验，在已有研究基础上，重点分析国外房地产行业发展案例对北京市的启示，为北京市发展房地产行业以及预防房地产行业泡沫提供建设性意见。其二，建立北京市房地产行业预警机制。充分收集和整理历史数据，建立和优化北京市房地产行业发展的预警指标体系，严密论证北京市房地产市场运行的监测和预警机制。其三，从京津冀土地改革的角度对北京市的房地产未来发展思路进行了探讨，分析了京津冀地区土地供给与房地产发展的关系。并从房地产区域发展历程、土地与房地产发展逻辑和土地规划最新举措三个方面来考虑京津冀地区的房地产市场发展。