第四节　房地产行业关联性的地区差异

根据第三节的分析，北京市房地产行业关联性与全国相比，既有许多相同之处，又有一定的特殊性，这是由北京市自身的经济发展阶段以及房地产业的发展情况所决定的，但除此之外的隐性影响因素却得不到直接考察。因此，本节继续选取上海、江苏、浙江和河北四个省市与北京进行比较分析，以得出不同地区之间房地产行业关联性的差异性。

为了便于同时期样本比较，综合数据来源考虑，本节选取的数据均来自各省份2007年的投入产出表。

在分析方法上，本节首先将直接消耗系数、直接分配系数和环向直接关联度归为直接关联，因其计算过程都无须考虑间接效应的影响。其次，将完全消耗系数、完全分配系数和环向完全关联度归为完全关联，因其计算过程都同时包含直接效应和间接效应。最后，本节将继续使用前两节中的改进影响力系数和感应度系数，对国民经济各部门带动作用的地区性差异进行分析。

一、直接关联

（一）直接消耗系数与直接分配系数

某部门的直接消耗系数和直接分配系数分别用于度量该部门与其他部门后向和前向关联度的大小，属于直接关联的范畴。利用上海、江苏、浙江和河北四个省份2007年的投入产出表，可以分别计算其主要后向直接关联产业和主要前向直接关联产业，结果如表2-24所示。

由表2-24可知，上海市房地产业的主要后向直接关联产业中，前十位有5个行业属于第二产业，5个属于第三产业，前三位均为第三产业，且累计比重达到53.00%，分布较为集中；主要前向直接关联产业中，前八位均为第三产业，且分布相较后向直接关联产业更均衡。

综合直接消耗系数和直接分配系数的结果，可以得到2007年上海房地产业的直接关联产业分布图，如图2-13所示。

综合表2-24和图2-13的结果，房地产业，租赁和商务服务业，金融业，信息传输、计算机服务和软件业是上海房地产业的主要直接关联产业。

由表2-25可知，2007年江苏省房地产业的主要后向直接关联产业中，前十位有5个行业属于第二产业，5个属于第三产业，但与上海不同的是，建筑业和化学工业的直接消耗系数较高，而房地产业的系数则较低；主要前向直接关联产业中，前十位有8个行业属于第三产业，批发和零售业高于金融业，位列第一，但比重也仅为12.40%，前三位的累计比重为31.31%，房地产业的推动作用相对较为平均。

综合表2-25和图2-14的结果，金融保险业、租赁和商务服务业、批发和零售业、化学工业是江苏房地产业的主要直接关联产业。

由表2-26可知，2007年浙江省房地产业的主要后向直接关联产业比较特殊，农林牧渔业排名最高，比重达到21.64%，建筑业位列第二，比重为11.43%，而金融业位列第五，比重为8.22%，房地产业不在前十之中；主要前向直接关联产业中，前十均为第三产业，但金融业仅位列第七，教育的直接分配系数却非常高，比重为12.25%，排在第二位。

综合表2-26和图2-15的结果，批发和零售贸易业、住宿和餐饮业、农林牧渔业、教育是浙江房地产业的主要直接关联产业，其中农林牧渔业属于高消耗低分配行业，而教育属于低消耗高分配行业。

由表2-27可知，2007年河北省房地产业的主要后向直接关联产业中，前十位有4个行业属于第三产业，6个属于第二产业，其中建筑业和金属制品业分列一、二位，且从比重上来看，建筑业独占鳌头，比重为23.90%，远高于第二位金属制品业的9.61%，金融保险业仅位列第五，比重不足5%，房地产业则不在前十之中；主要前向直接关联产业中，前九位都属于第三产业，但金融保险业同样没有进入前三，位列第一的为交通运输及仓储业，比重达到27.05%。

综合表2-27和图2-16的结果，建筑业、交通运输及仓储业、租赁和商务服务业、金融业是河北房地产业的主要直接关联产业，其中建筑业的直接消耗系数非常高，而直接分配系数较低，因而处于第Ⅳ象限。

根据上述四个省市的分析结果，并结合第三节中对北京市的分析，可以利用直接消耗系数对五个省份的房地产业发展类型进行界定，如表2-28所示。

由表2-28和图2-17可以看出，北京市和上海市的房地产业发展类型为金融依赖型和自身依赖型，表明这两个城市的房地产业发展逐渐从“数量扩张”向“质量提升”阶段转变，对金融保险业等非物质性“软要素”的需求增加；同时，房地产业内部也达到了专业化分工。江苏省的房地产业发展类型为金融依赖型和建筑依赖型，表明其仍然处在“数量扩张”的阶段，但已经有“质量提升”的趋势。浙江省和河北省的房地产业的发展类型则为单纯的建筑依赖型，表明这两个省份的房地产业对原材料行业如煤炭、水电、金属等“硬要素”的消耗量依然较高，处在粗放发展阶段。

（二）环向直接关联度

与第二节的分析方法类似，在定性分析之后，下面使用环向直接关联度来定量地考察某部门对国民经济各部门的总带动效应。

利用2007年五个省份的直接消耗系数和直接分配系数，可以求得各省市的环向直接关联度，结果如表2-29所示。

由表2-29可知，就环向直接关联度来看，北京排在前十的行业中有9个属于第三产业，其中金融保险业和房地产业分列前两位，而建筑业不在前十之内，表明北京房地产业与第三产业的关联度较高，和建筑业具有相对较低的关联度；上海排在前十的行业中有7个属于第三产业，其中房地产业居首位，金融保险业排在第三位，第二产业中建筑业最为靠前，排在第六位，表明上海房地产业与第三产业和建筑业的关联度都较高；江苏排在前十的行业中有6个属于第三产业，其中金融保险业居首位，房地产业排在第七位，第二产业中化学工业排名第四，建筑业排名第八，表明江苏房地产业与第二、第三产业的关联度都较高，其中化学工业的关联作用非常强；浙江排在前十的行业中有6个属于第三产业，其中金融保险业仅位居第六，低于前几个省份，房地产业则低至第20位，对自身的关联度非常低，第二产业中建筑业排名第九，此外第一产业中农林牧渔业进入前三，表明浙江房地产业与第二、第三产业的关联度都较高，但金融保险业和房地产业相对较低，同时农林牧渔业的关联度非常高；河北排在前十的行业中有7个属于第三产业，其中金融保险业排在第四，房地产业与浙江相似，仅排在第20位，第二产业中建筑业则位居所有行业之首，表明河北房地产业与第三产业的关联度较高，但最高的为建筑业。

因此，北京和上海的房地产业发展阶段已从“数量扩张”向“质量提升”转变，表现为房地产业与第三产业特别是金融保险业、房地产业的关联度较高，建筑业具有相对较低的关联度；江苏房地产业仍然处在“数量扩张”阶段，但已有“质量提升”的趋势，表现为第三产业中金融保险业的关联度较高，房地产业的关联度相对略低，而建筑业则更低；浙江房地产业发展阶段不明显，表现在金融保险业、建筑业的关联度均较低，房地产业仅为中等水平，而第一产业中农林牧渔业的关联度较为反常地排名第三；河北房地产业则较为明显地处在“数量扩张”阶段，表现在建筑业的关联度高居首位，同时金属制品业，电力、热力的生产和供应业等原材料供应行业的关联度也高于大多数第三产业。

二、完全关联

（一）完全消耗系数与完全分配系数

上文的分析中，选取了直接消耗系数和直接分配系数，得出了五省份的主要直接关联产业。若加入间接消耗与间接分配效应，使用完全消耗系数和完全分配系数进行分析，则可以得出五省份的主要完全关联产业。

利用上海、江苏、浙江和河北四个省份2007年的投入产出表，可以分别计算主要后向完全关联产业和主要前向完全关联产业，结果如表2-30所示。

由表2-30可知，加入间接关联效应之后，2007年上海市房地产业的主要后向完全关联产业中，前十位有5个行业属于第三产业，5个属于第二产业，其中金融保险业和房地产业分列三、四位，建筑业位列第十，且排名靠前的行业比重较为接近，与后向直接关联产业相比更为分散均衡；主要前向完全关联产业中，前十位有7个属于第三产业，房地产业和金融保险业均位列前三，第二产业的完全分配系数比重与直接分配系数相比则有明显提升，但整体依然较为分散。

综合表2-30和图2-18的结果，上海房地产业的主要完全关联产业为租赁和商务服务业，金融保险业，信息传输、计算机服务和软件业，房地产业。

由表2-31可知，2007年江苏省房地产业主要后向完全关联产业中，前十位只有3个行业属于第三产业，7个属于第二产业，化学工业和金属冶炼及压延加工业分列第一、二位，金融保险业排名第三，且排名靠前的行业比重都低于10%，表明房地产业的拉动效应非常均衡；主要前向完全关联产业中，前十位有4个行业属于第三产业，6个属于第二产业，金融保险业排名第三，排名靠前的各行业比重同样也低于10%。

综合表2-31和图2-19的结果，江苏房地产业的主要完全关联产业为化学工业、金融保险业、金属冶炼及压延加工业、租赁和商务服务业。值得注意的是，化学工业的完全消耗系数和完全分配系数均高于金融业，成为除金融业外的首要完全关联产业。

由表2-32可知，2007年浙江省房地产业的主要后向完全关联产业比较特殊，与后向直接关联产业的情况类似，农林牧渔业位列第一，第二至第五位均为第二产业，金融保险业仅排在第六位，比重也低于5%，且排名靠前的行业完全消耗系数的比重较为平均，都在10%以下；主要前向完全关联产业中，前十位有6个行业属于第三产业，4个属于第二产业，批发和零售业位列第一，教育依然非常高，以7.45%的比重位列第三，而金融保险业仅排在第九，比重为3.90%。

综合表2-32和图2-20的结果，浙江房地产业的主要完全关联产业为批发和零售贸易业、化学工业、农林牧渔业、造纸印刷及文教体育用品制造业。值得注意的是，排名最靠前的均为第一、第二产业，金融业则相对靠后。

由表2-33可知，2007年河北省房地产业的主要后向完全关联产业中，前十位只有3个行业属于第三产业，前六位均为第二产业，其中建筑业位列第二，而金融保险业仅排在第十，比重只有3.35%，排名靠前的行业比重较为均衡，均在10%以下；主要前向完全关联产业中，前十位有7个行业属于第三产业，3个属于第二产业，其中金融保险业同样没有进入前三，而是以8.24%的比重排在第四。值得注意的是，排名第一的交通运输及仓储业的完全分配系数比重高达21.28%，远高于第二位的8.61%，与其他省份前向完全分配系数分散均衡的情况正好相反，这可能是由河北省的特殊发展方式所导致的。

综合表2-33和图2-21的结果，河北房地产业的主要完全关联产业为金属冶炼及压延加工业，交通运输及仓储业，建筑业，电力、热力的生产和供应业。

根据上述四个省市的分析结果，并结合第三节中对北京市的分析，可以利用完全分配系数对五个省份的房地产业发展类型进行界定，如表2-34所示。

由表2-34和图2-22可以看出，北京市和上海市的房地产业发展类型为金融推动型和自身推动型，结合前文分析，这两个城市在拉动力方面属于金融依赖型和自身依赖型，表明这两个城市的房地产业发展处在从“数量扩张”向“质量提升”的转变阶段，不仅对金融保险业等非物质性“软要素”的需求较高，同时对第三产业的直接和间接投入也较高；此外，房地产业内部的专业化和精细化分工也使得其自身的产业链较为丰富完整。江苏省的房地产业发展类型为金融推动型和二产推动型，表明其仍然处在“数量扩张”的阶段，对于第二产业尤其是化学工业的推动作用较强，但也已有“质量提升”的趋势。浙江省和河北省的房地产业发展类型则为单纯的二产推动型和混合推动型，表明这两个省份的房地产业对第二产业的推动作用仍然较强，而对金融保险业和房地产业自身的推动效应则并不明显，因此这两个省份的房地产业仍处在粗放发展阶段。

（二）环向完全关联度

与第二节的分析方法类似，在定性分析之后，下面使用环向完全关联度来定量地考察某部门对国民经济各部门的总带动效应。

利用2007年五个省份的完全消耗系数和完全分配系数，可以求得各省份的环向完全关联度，结果如表2-35所示。

由表2-35可知，就环向完全关联度来看，北京排在前十的行业中有7个属于第三产业，其中金融保险业居首位，房地产业排在第四，而建筑业同样不在前十之内，仅排在第17位，表明北京房地产业与第三产业的关联度较高，而与建筑业的关联度相对较低；上海排在前十的行业中有5个属于第三产业，其中金融业位居次席，房地产业排在第四，第二产业中化学工业最为靠前，排在第六位，同时建筑业也进入了前十，表明上海房地产业与第二、第三产业的关联度都较高；江苏排在前十的行业中有4个属于第三产业，其中金融保险业位居第二，而房地产业排名较为靠后，排在第18位，第二产业中化学工业高居第一，建筑业排名第15位，表明江苏房地产业与第二产业的关联度较高，其中化学工业的关联作用非常强，而第三产业中除金融业关联度较高外，整体低于第二产业；浙江排在前十的行业中有4个属于第三产业，其中金融业仅位居第十，低于前几个省份，房地产业则低至第31位，对自身的关联度非常低，第二产业中建筑业排名第12位，此外第一产业中农林牧渔业排名第三，表明浙江房地产业与第二产业的关联度较高，第三产业中除批发和零售业排在第一外，其他行业关联度相对较低，同时农林牧渔业的关联度非常高；河北排在前十的行业中有3个属于第三产业，其中金融保险业排在第八，房地产业与浙江相似，仅排在第31位，第二产业则占据了前七位，其中建筑业高居第三，表明河北房地产业与第二产业的关联度非常高，显著高于第二产业。

因此，加入间接效应之后，各省份房地产业与第二产业的环向完全关联度相比环向直接关联度有显著增加。北京和上海的房地产业发展阶段已从“数量扩张”向“质量提升”转变，表现为房地产业与第三产业特别是金融保险业、房地产业的关联度较高，建筑业相对较低；江苏房地产业仍然处在“数量扩张”阶段，但已有“质量提升”的趋势，表现为第三产业中金融保险业的关联度较高，而房地产业和建筑业则相对略低；浙江房地产业发展阶段不明显，表现在金融保险业、建筑业的关联度均较低，房地产业则处于中等水平之下，而第一产业中农林牧渔业的关联度较为反常地排名第三；河北房地产业则较为明显地处在“数量扩张”阶段，表现在第二产业占据了环向完全关联度的前七位，其中建筑业的关联度高居第三，同时原材料供应行业的关联度也显著高于大多数第三产业。

三、影响力系数

影响力系数反映了某部门对国民经济各部门拉动作用的相对水平。采用刘起运（2002）提出的改进的影响力系数计算方法，可以求得2007年五省份主要行业的影响力系数，如表2-36所示。

由表2-36可知，在影响力系数上，第二产业相比于第三产业有绝对优势，五个省份排在前十的行业均为第二产业。北京排在首位的是通信设备、计算机及其他电子设备制造业，建筑业排名第十，金融保险业和房地产业分列第40和第41位；上海排在首位的同样是通信设备、计算机及其他电子设备制造业，而建筑业排名第七，金融保险业和房地产业分列第35和第36位；江苏排在首位的是金属制品业，建筑业排在第13位，金融保险业和房地产业分列第39和第41位；浙江排在首位的是金属冶炼及压延加工业，建筑业排名第七，金融保险业和房地产业分列第40和第41位；河北排在首位的是交通运输设备制造业，建筑业排名第九，金融保险业和房地产业分列第38和第41位。

因此，就各部门对于国民经济的拉动作用而言，第二产业明显高于第三产业，这与第二产业具有复杂而完整的产业链有关。而五个省份第二产业内部影响力系数的排名又不尽相同，北京和上海排在首位的是通信设备、计算机及其他电子设备制造业，属于高新技术产业，这与北京和上海高度发展的经济状况与优化的经济结构有关，使得技术密集型制造业对国民经济有着极高的拉动力；江苏、浙江和河北排在首位的行业则属于劳动密集型制造业，涉及的前向关联产业非常多，因此能够凭借较高的拉动力成为该地区经济发展的有力增长点。而第三产业在五个省份中对经济的拉动力普遍较为不足，其中金融保险业和房地产业更是如此，与之有后向关联的产业虽然分布广泛，但关联度并不高。

四、感应度系数

感应度系数反映了某部门对国民经济各部门推动作用的相对水平。采用刘起运（2002）提出的推动力系数的计算方法，可以求得2007年五省份主要行业的感应度系数，如表2-37所示。

由表2-37可知，在感应度系数上，第二产业相比于第三产业同样占有绝对优势，但该优势小于影响力系数。北京排在前十位的行业均为第二产业，其中电力、热力的生产和供应业居首位，建筑业排在第40位，金融业的排名非常低，仅为第30位，房地产业同样较低，仅排在第34位；上海排在前十位的行业中有7个第二产业，其中电力、热力的生产和供应业位居第二，建筑业排在第33位，第三产业中租赁和商务服务业高居首位，金融业排名第三，而房地产业排在第24位；江苏排在前十位的行业中有7个第二产业，其中电力、热力的生产和供应业居首位，建筑业排在第41位，金融保险业进入了前五，而房地产业仅排在第38位；浙江排在前十位的行业中只有5个第二产业，在五个省份中最少，其中电力、热力的生产和供应业居首位，建筑业排在第41位，金融保险业同样进入前五，而房地产业排在第35位；河北排在前十位的行业中有8个第二产业，其中电力、热力的生产和供应业居首位，建筑业排在第41位，金融保险业排名第六，而房地产业仅排在第39位。

因此，就各部门对于国民经济的推动作用而言，第二产业明显高于第三产业，这一结果同样与其复杂而完整的产业链有关。在各省份之间，除上海排名首位的为租赁和商务服务业外，其他四个省份均为电力、热力的生产和供应业。综合第二产业中其他排名靠前的行业可以发现，原材料供应型行业的感应度系数普遍较高，因为其产品大多数作为其他产业的中间投入，对国民经济有着显著的推动力。建筑业则受制于后向关联产业分布较少，感应度系数在五个省份均处于倒数十位之内。第三产业中金融保险业除北京外，均进入其他四个省份的前六位，但在北京的排名处于平均水平之下，其原因可能在于金融保险业在北京拥有与上海类似的高发展程度，也有较长的发展历程，但在金融中心的构建上要落后于上海，导致其进一步增长动力不足，间接拉低了金融保险业对北京经济发展的推动作用。