第三节　北京市房地产行业关联性

在第二节的分析中，以中国整体的房地产业作为研究对象，代表了整个中国市场的特点。但由于各省份的经济发展程度各不相同，房地产业的发展也有其特殊性，因而进一步细分研究对象，对各省份的房地产行业关联特性进行单独分析十分必要。因此，本节将研究范围限于北京市，以期分析得出北京市与全国整体房地产业发展的异同。

与第二节中的分析类似，本节选用北京市2002年、2005年、2007年、2010年和2012年5张投入产出表作为研究基础。

一、直接消耗系数

采用与中国房地产业直接消耗系数相近的分析方法，可以得出历年北京市房地产行业的主要后向直接关联产业，汇总如表2-16所示。

从直接消耗系数的结果来看，北京市房地产业历年的主要后向直接关联产业基本上围绕在金融保险业，租赁和商务服务业，房地产业，建筑业，电力、热力的生产和供应业这几个行业，与全国房地产业的情况相似。最主要的不同在于房地产业对于自身的直接消耗系数，北京市的房地产业同时是自身的主要后向直接关联产业，而在全国范围内，房地产业的直接消耗系数一直排在前五之后。产生这种现象的原因在于，从全国范围来看，房地产业的管理经营水平较低，许多房地产公司仍然采用从始至终的经营模式，即涵盖了建设、销售乃至售后管理在内的经营方式，这种模式的弊端在于，不仅使产业内部的分工难的有效，更会阻碍产业把服务的“质量”进一步提高；而在北京市，房地产业的发展时间较长，专业化、精细化程度也较高，这对于提升房地产业的生产效率有重要作用。

二、完全消耗系数

由表2-17可以发现，加入间接消耗效应之后，排名前五的行业发生了较大变化，电力、热力的生产和供应业，交通运输及仓储业的比重明显提高，与之形成对比的是，建筑业的比重有所下降，历年均排在前五之后，分别为第12、第6、第16、第10位和第21位。与全国房地产业的情况进行对比可知，化学工业等原材料加工业在全国范围内是房地产业的主要后向完全关联产业，而在北京市的排名则相对靠后，而交通运输及仓储业、房地产业、批发和零售贸易业等第三产业的后向完全关联性又强于全国。这表明在全国范围内，房地产业发展采用的仍是传统的、生产能力扩张的发展方式，因而主要拉动原材料型行业，以大规模的房地产开发建设促进经济增长，具有非常明显的“数量扩张”特征；而北京市房地产业则主要拉动服务供给型行业，且与自身的关联度很高，因此北京市房地产业在“质量提升”而非“数量扩张”的道路上领先于全国。

三、直接分配系数

从表2-18中房地产业对于第二、第三产业的直接分配来看，第三产业的优势非常明显。近年的数据显示，除2010年燃气生产和供应业排在第7位，2012年信息传输、软件和信息技术服务排在第10位之外，其他年份的第二产业均排在10位之后，这表明房地产业的产出大部分成为第三产业的中间投入，这一点与全国的情况一致。从历年主要的前向直接关联产业来看，首先，北京市房地产业对自身的直接分配系数非常高，2007年和2010年均仅次于金融保险业位列第二，2012年位列第三，与前文直接消耗系数的分析类似，这得益于房地产业自身产业链的专业和完整，精细化的分工同时也带来了效率的提升；其次，北京市的主要前向直接关联产业并没有如全国一样有分散多样化的趋势，而是呈现集中发展，如金融保险业，5次中有4次排在第一，且直接分配系数比重多数在20%以上。由此可知，北京市房地产业对于第三产业的推动效应并没有随着时间的推移而分散减弱，这表明房地产业在国民经济中的重要性很高，另一方面也表明经济结构中服务性行业的繁荣与活跃。

四、完全分配系数

在考虑间接分配效应之后，北京市房地产业的主要前向关联产业并没有太大变化，第三产业依然占据前五甚至前十位行业中的大部分，仅有的区别在于某些第二产业，如电力、热力的生产和供应业以及建筑业等，其完全分配系数比重相较于直接分配系数比重有显著提升，这与全国房地产业的前向完全关联效应一致，表明房地产业对于第二产业有着较强的间接推动作用，而直接推动作用较小（见表2-19）。

五、环向关联度

将直接消耗系数与直接分配系数综合考量，可以得到某部门对国民经济各部门的直接关联总效应。以2007年和2012年为例，北京房地产业的直接关联产业分布如图2-9和图2-10所示。

由图2-9可以发现，2007年北京市42个产业按照直接消耗系数和直接分配系数的大小分成四个象限，右上角第Ⅰ象限为中间投入型制造业，包括金融保险业、房地产业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业等；左上角第Ⅱ象限为中间投入型基础产业，包括批发和零售贸易业，信息传输、计算机服务和软件业等；左下角第Ⅲ象限为最终需求型基础产业，包括化学工业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业等；右下角第Ⅳ象限为最终需求型制造业，包括建筑业，电力、热力的生产和供应业等。由图2-10可以发现，2012年北京市42个产业按照直接消耗系数和直接分配系数的大小分成四个象限，右上角第Ⅰ象限为中间投入型制造业，包括金融保险业、房地产业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业等；左上角第Ⅱ象限为中间投入型基础产业，包括批发和零售贸易业，信息传输、计算机服务和软件业等；左下角第Ⅲ象限为最终需求型基础产业，包括非金属矿物制品业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业等；右下角第Ⅳ象限为最终需求型制造业，包括建筑业，电力、热力的生产和供应业等。

同样地，若将完全消耗系数与完全分配系数综合考量，即为某部门对国民经济各部门的完全关联总效应。以2007年和2012年为例，北京房地产业的完全关联产业分布如图2-11和图2-12所示。

由图2-11可以发现，北京市2007年完全关联产业分布图右上角第Ⅰ象限为中间投入型制造业，包括金融保险业、房地产业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业等；左上角第Ⅱ象限为中间投入型基础产业，包括信息传输、计算机服务和软件业，科学研究事业等；左下角第Ⅲ象限为最终需求型基础产业，包括建筑业，交通运输设备制造业，电气、机械及器材制造业等；右下角第Ⅳ象限为最终需求型制造业，包括电力、热力的生产和供应业，化学工业，金属冶炼及压延加工业等。

由图2-12可以发现，北京市2012年完全关联产业分布图右上角第Ⅰ象限为中间投入型制造业，包括金融保险业、房地产业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业等；左上角第Ⅱ象限为中间投入型基础产业，包括信息传输、计算机服务和软件业，科学研究和技术服务业等；左下角第Ⅲ象限为最终需求型基础产业，包括建筑业，交通运输设备制造业，电气、机械及器材制造业等；右下角第Ⅳ象限为最终需求型制造业，包括化学工业和金属冶炼及压延加工业等。

与第二节的分析方法类似，在定性分析之后，下面使用环向关联度来定量地考察某部门对国民经济各部门的总带动效应。

（一）环向直接关联度

利用前文中的直接消耗系数与直接分配系数，可以求得北京房地产行业历年主要环向直接关联产业，如表2-20所示。

由表2-20可知，从环向关联度的结果来看，金融保险业历年均排在首位，而房地产业和建筑业的排名则波动较大。除2005年外，房地产业一直位于前四，2007年与2012年仅次于金融保险业位列第二，表明在北京市房地产业的发展进程中，行业内部的专业化分工产业链已基本形成，使得房地产业对自身有较高的前后向关联；建筑业除2005年位列第三外，其余年份均未进入前五，综合租赁和商务服务业一直保持在前三，从以上结果来看，北京市房地产业的发展已经由粗放的数量扩张模式转变为精细的质量提升模式。历年排名前十的行业中，第三产业多于第二产业，2007年第三产业的数目更是达到9个之多。在第二产业中，除建筑业外，房地产业对于电力、热力的生产和供应业等行业也有着较高的直接总带动效应。

（二）环向完全关联度

与环向直接关联度类似，利用完全消耗系数与完全分配系数，可以求得北京房地产行业历年主要环向完全关联产业，如表2-21所示。

由表2-21可知，考虑间接带动效应之后，第三产业的环向关联度变动不大，而第二产业则大多有了较大提高，从排名前十位的行业来看，第二产业的数目有一定的增加，2005年有4个第二产业进入前十。就具体行业来看，金融保险业的环向完全关联度自2002年至2007年以及2012年均排在第一，而2010年则是电力、热力的生产和供应业位居首位，金融保险业位列第三。租赁和商务服务业的排名稳定在前三位，相较而言房地产业的波动则较为明显，除2005年外均进入前十，但2005年仅位列第26，低于平均水平。与环向直接关联产业的情况类似，房地产业对于自身的环向关联度在2005年有非常明显的下降，其原因在于从2005年3月国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》之后，各种宏观调控政策相继出台，遏制了房地产价格涨幅过高和投资增幅过快两大问题。就北京而言，2005年1-11月，北京市房地产开发完成投资1182.9亿元，同比增长2.7%，增幅低于上年同期（20.8%）18.1个百分点，房地产的开发投资增速有明显回落。^[1]第二产业中，电力、热力的生产和供应业从2005年起一直位居前三，2010年升至首位；建筑业在2005年达到最高，其余年份均处在中等偏上；其他大部分行业也都有提升。上述结果表明，考虑完全带动效应之后，北京市房地产业对于原材料供应型、生产型行业的带动作用有一定的加强，但该作用低于全国的整体水平，因而从侧面反映出北京市房地产业在发展阶段和发展模式上都领先于全国。

六、影响力系数

影响力系数反映了某部门对国民经济各部门拉动作用的相对水平。采用刘起运（2002）提出的改进的影响力系数计算方法，可以求得北京主要行业历年影响力系数，如表2-22所示。

由表2-22可知，在影响力系数上，第二产业有绝对优势，除2005年旅游业、综合技术服务业和其他社会服务业进入前十以外，其余年份排名前十位的行业均为第二产业，其中通信设备、计算机及其他电子设备制造业历年均排名前五位，其中2002年、2005年和2007年连续三次居首位。建筑业在2002年排在第13位，之后一直保持在前十，与全国整体的情况类似，建筑业对国民经济的带动作用以拉动为主；而金融保险业和房地产业的历年排名则较为靠后，房地产业在2002年曾排名第27位，但从2005年起就一直与金融保险业共处于倒数五位之内。因此，就各部门对于国民经济的拉动作用而言，第二产业明显高于第三产业，这与第二产业复杂而完整的产业链有关，而第三产业对经济的拉动力则较为不足，其中金融保险业和房地产业更是如此，与之有后向关联的产业虽然分布广泛，但关联度并不高。

七、感应度系数

感应度系数反映了某部门对国民经济各部门推动作用的相对水平。采用刘起运（2002）提出的推动力系数的计算方法，可以求得北京主要行业历年感应度系数，如表2-23所示。

由表2-23可知，在感应度系数上，第二产业同样占有绝对优势，其中煤炭开采和洗选业，石油和天然气开采业，燃气生产和供应业，电力、热力的生产和供应业这些原材料供给型制造业的排名一直较高，对于国民经济各部门的推动作用较为明显，这与其处于整个产业链的上游有关。金融保险业和房地产业在2002年排名分别为第15和第19位，位于中等偏上水平，但从2005年开始均有明显下降，最低时分别排在第30和第40位，但是在2012年二者排名攀升至第11和第18位。建筑业的排名则一直较低，稳定在倒数五位之内，这与中国整体的情况类似。因此，就各部门对于国民经济的推动作用而言，第二产业明显高于第三产业，这与第二产业大多处于产业链上游有关，而第三产业的推动力则较为不足，其中金融保险业和房地产业还经历了大幅度的弱化。