中国楼市看点:典型事件解析(2017—2018):以成都为例
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平衡供需,成都增加供地计划2017年4月12日,蓉城政事发布,标题为《成都增加供地计划背后:部分区县新建商品房存量已低于下限》,随后成都写字楼网、搜房源网、真房源网、第1时间房源网等多家媒体转发。2017年4月13日,《四川日报》发布,标题为《可建40万套商品房供你比选》,随后四川在线、中国青年网、长城网、天府龙泉驿、郑州新闻在线等多家媒体转发。2017年4月20日,房观察发布,随后成都写字楼信息网、个人房源网、房源网、腾讯房产、搜狐网、房天下等多家媒体转发,标题为《成都中心城区土地供应下降20% 天府新区或将接棒》。

事件回放

2017年4月10日,成都市国土资源局公布了《成都市2017—2019年经营性建设用地供应计划》。2017年全市计划供应商品住宅用地587公顷,较2016年实际供应量增长了约13%。未来三年计划供应商品住宅用地27000亩,年均9000亩,可建约40万套普通商品住房,满足约130万人的住房需求。4月19日,成都市政府正式批准了市国土资源局关于《成都市中心城区2017年度国有建设用地供应计划》。

璐眼看市

供需不平衡是成都房价近期上涨的一个重要原因。之前出台的限购政策是从需求端抑制,限制外地人来蓉炒房。而这份计划则是从供应端解决成都楼市的供需失衡问题。增加商品房的土地供应,是从“供”的角度解决市场失衡。双管齐下来缓解供需的压力,稳定房价。

这份计划的公布,是对住房和城乡建设部和国土资源部楼市调控政策的响应,旨在建立起成都市土地市场和住房市场的动态平衡关系。

此外,在成都增加供地计划的背后可以看出,部分区县新建商品房存量已低于下限了。

同时,增加供地只是平抑房价的一个手段,一定程度上能抑制房价上涨的幅度。但房价的涨跌因素不仅取决于供需关系,也取决于宏观经济政策的大的周期,例如货币政策等也是影响房价的重要因素。所以,这份计划能够起到调控作用,但并不能够决定房价的涨跌。

地价与房价有关联,但又是相对独立的市场。房价受宏观和货币等因素影响,地价宏观上讲取决于开发商对市场的预期,开发商觉得市场会继续火下去,那么开发商就敢于去拍地。而高昂的地价加上大量低容积率的土地入市,就意味着未来有大量低密产品入市,改善型产品竞争激烈。从年度成交土地容积率分析,容积率总体呈下降趋势,这也和现阶段市场上出现大量改善型低密产品有着密不可分的联系。

“4·6”土拍中,地价几乎都高于周边在售住宅的房价,出现了所谓“面粉高于面包”的现象。开发商目前高价拿地,看重的不仅是眼前的房价,更是成都的长远发展。这一轮楼市上涨行情之后,成都房价和同类可比城市的房价差距正在缩小。而让市场焦虑的是,当前市场上的新房供应偏少。土拍市场上的地价出现快速上涨,本身就是土地市场上供不应求的体现。因此,大幅增加土地供应,缓解市场对于土地的“饥渴”,对平抑地价有着重要的影响。

当然,土地供应是有着严格的计划的。在此次发布的未来三年土地供应计划中,明确了未来“年均9000亩”的投放规模,对于未来房企的拿地预期有着重要的作用。