误区No.032　以无形资产或不动产投资，不缴增值税

在“营改增”实施之前，企业以无形资产、不动产投资入股，参与接受被投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，以及股权转让行为等，均不缴纳营业税。而2016年5月1日起，我国全面放开营改增试点后，企业发生无形资产和不动产投资入股及股权转让等行为时，又是否需要缴纳增值税呢？

由财政部国家税务总局财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》可知，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60％，第二年抵扣40％。所谓的“取得不动产”，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，但不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

由上述规定可知，企业将无形资产和不动产用于投资入股而换取被投资企业的股权的行为，属于有偿取得“其他经济利益”，则被投资企业接受投资入股形式的不动产的进项税额准予从销项税额中抵扣。这就意味着投资企业以不动产投资应缴纳增值税，并可计算销项税额和开具增值税专用发票，交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据。

所以，营改增后企业以无形资产和不动产投资入股的行为，应按有偿销售不动产和无形资产行为征收增值税。由此可以看出，“以无形资产或不动产投资，不缴增值税”的看法确实是一个纳税误区。

北京某集团有限公司在“营改增”实施以后被认定为增值税一般纳税人，2016年5月24日将其2014年9月1日取得的价值300万元的不动产，以公允价值430万元投资入股北京某科技有限公司，占股10％。相关税务分析如下。

北京某集团有限公司以不动产投资入股，不动产的所有权发生转移，同时公司取得股权就是取得了经济利益，所以将不动产投资入股换取股权的行为属于有偿转让不动产，按照相关规定，公司需要缴纳增值税并向北京某科技公司开具增值税专用发票。

而根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）的相关规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），可选择适用简易计税方法计缴税款，即以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时作价后的余额为销售额，按5％的征收率计算应纳税额。纳税人应按上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应纳增值税=（430-300）÷（1+5％）×5％≈6.19（万元）

该公司给北京某科技有限公司开具了增值税专用发票，并在不动产所在地主管税务机关预缴了税款，而后又在公司所在地主管国税机关进行了纳税申报。

对于北京某科技有限公司而言，取得了投资入股的不动产。根据相关规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣。因此，该科技有限公司在取得北京某集团有限公司开具的增值税专用发票后，需要做的税务处理如下。

2016年5月可抵扣增值税进项税额=6.19×60％=3.714（万元）

2017年5月可抵扣增值税进项税额=6.19×40％=2.476（万元）

虽然以无形资产或不动产投资需要缴纳增值税，但财会人员应该注意，融资租入的不动产及在施工现场修建的临时建筑物和构筑物等，其进项税额不适用于“分两年抵扣”的规定。