序
为产业创新空间，为地产创新价值

俗话说，20年一个轮回，市场化的产业地产从早期的天安数码城发展至今，基本走过了近20年的历程。回顾过去，早期的产业地产商在各自领域进行了卓有成效的探索，诞生了华夏幸福、天安数码城、联东U谷、华南城等行业标杆企业，也吸引了大批后来者跟进。2016年以来，受房地产宏观政策和地方政府发展产业诉求影响，以及低成本拿地和谋求高回报的冲动，大量资本涌入产业地产领域。

一边是火热的产业地产投资景象，另一边却是实体产业投资遇冷，两者形成鲜明的反差。当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，在经济发展的转型期和经济增速的换挡期，快速扩张的各类产业地产项目，正在遭遇资金、招商和盈利等多方面的难题，特别是大尺度的产业新城、特色小镇项目。接下来的时日，既是产业地产开发的黄金期，也是产业地产运营的阵痛期，基本成为各类产业地产主体的共识。

一直以来，东滩顾问坚持以“产业+”为视角，将产业与地产、园区、城镇融合起来，践行“为产业创新空间、为地产创新价值”的战略使命。2014年，东滩顾问出版了第一本专著《中国产业园区：使命与实务》，探讨了政府主导的大尺度产业园区从做产出、做产业到做产品的目标升级以及相应的策略设计，得到业界广泛肯定。2018年，我们将目光聚焦于市场主导的小尺度产业地产，将东滩顾问在产业地产领域的咨询实践和前瞻研判，以及与华夏幸福、招商局、万科、融创、昆泰、星河、时代等多家企业的合作经验，做一次系统总结和理论升华，形成《中国产业地产：商机与实战》一书。

求索篇：产业地产未来向何处去？

随着大量资本涌入，产业地产面临新的发展形势。从产业上来说，经济新常态已经成为共识，产业转移浪潮逐步被创新创业浪潮所取代；从类型上来说，产业地产在不断分化，出现了教育地产、农业地产、体育地产等新的形态；从操作上，相对于传统地产开发，产业地产的开发运营还有很多难点有待破解。产业地产行业阵痛期的到来，对产业地产商来说既是挑战也是机遇，普惠型的产业机遇成为过去时，细分型的产业机遇将对企业提出新的考验。产业地产的未来向何处去？产业地产的格局将如何演进？东滩顾问之前曾就此发表过多篇原创文章，在本书中，我们将进一步结合最新的市场形势，梳理历史轨迹，研判未来方向，与业界同人共同探讨。

商机篇：产业地产的新机会在哪里？

在经济转型期，产业地产商更需要深入洞察产业变革带来的新商机，把握未来新经济的产业逻辑。在近些年产业地产咨询服务中，我们深切地感受到，“城市群、新经济与产业地产”的发展将进入一个新的时代。一方面，新城建设、城市更新、园区升级、乡村振兴等，推动不同产业在空间上腾挪转移和创新组合；另一方面，在大力培育经济新动能、加快发展新经济的形势下，新的业态、新的企业不断涌现，需要有全新的地产空间和配套服务，为产业地产发展提供了新的市场机会。结合咨询实践，我们对科技、健康、教育、供应链、体育、文创、农业等领域的业态创新进行了系统梳理，聚焦小尺度的产业地产开发运营，探讨了各类新业态在产业地产集聚的内在机制和发展趋势，旨在为各类产业地产企业在市场机会捕捉上提供一些借鉴参考。

实战篇：如何较好地推进产业地产业务？

产业地产行业的发展是一个大趋势，随着市场商机日益清晰，发展日益规范，竞争日益充分，产业地产正走出草莽英雄时代，进入战略引领的专业化制胜时代。东滩顾问认为，企业对产业地产业务的探索，不应该只停留在项目的层面，更应该上升到企业战略层面做决策。一个产业地产项目的落地，必须要战略性地解决拿地问题，针对性地解决开发问题，实操性地解决招商问题，创新性地解决运营问题，使得产业地产“拿地—开发—招商—运营”形成有机联动的整体。我们从一家企业新介入产业地产业务的视角入手，从“定战略、开模具、落项目”3个方面，详细地阐述了推进产业地产业务的实战技巧，希望可以为有志于投身产业地产行业的企业提供一些实操性的帮助。