第一部分　产业地产的“探索之路”

导言

说起产业园区，可能要追溯到1979年的蛇口工业园，但要说到市场化主导的产业地产，可能就很难找到最初的起点了。

从工业园区、产业综合体到产业新城，天安数码、联东U谷、亿达中国、华夏幸福等一批活跃的产业地产商以不同模式进行了实战探索。从2002年起，产业地产进入密集开发阶段，成为继住宅地产、商业地产、文旅地产之后的又一个重要地产领域。

近年来，与实体经济息息相关的产业地产，凭借其在提升土地价值、推动产业转型升级和城镇化发展方面的重要作用，受到各级政府高度支持，成为房企转型、企业多元化扩张的新风口。随着地产商的转型、实体企业及金融资本的介入，再加上老牌产业地产商不断异地扩张，产业地产进入前所未有的活跃期。

随着产业地产行业市场化程度越来越高，介入产业地产开发运作的主体越发多元化，各类主体介入产业地产的缘由、获取经济效益的方式、发展趋势及成长空间都呈现出不同的态势。抛开产业地产开发的表象，蕴藏其背后的四大商业模式已逐步清晰，即以产业物业开发租售为主的地产开发商模式，以PPP为主的产业新城开发商模式，以双轮驱动为主的产业投资商模式，以及以基金运作为主的基金投资商模式。

时至今日，产业地产已走过前期的混沌繁荣阶段。土地政策日益趋严，要求产业地产的运作更加规范化；经济转型阵痛期的到来，加剧了产业地产行业的竞争；产业需求的不断变革，为产业地产带来新的挑战和机遇。东滩顾问认为，产业地产与中国的经济发展走势紧密相关，接下来将是产业地产运营的阵痛期，更是产业地产商格局的洗牌期。

未来已来。从产业地产的发展趋势和最新实践中，我们俨然可以看到，产业地产高盈利时代已过去，一边是加大营销去库存，一边是行业分化谋发展，一边是模式创新迎“新生”，专业的产业地产商将在行业洗牌过程中披荆斩棘、实现超越。对于产业地产商来说，这是最好的时代，也是最坏的时代。

围绕产业地产的过去、现在、未来，我们将东滩顾问原创的一些文章进行了整理，并结合最新的咨询实践和研究结论，形成了3篇相对成体系的文章，分别为：

（1）产业地产“前世”——意外的崛起；（2）产业地产“今生”——混沌的繁荣；（3）产业地产“新生”——质朴的回归。