二、行业洗牌：产业地产将面临深层次调整

一方面，近年来，房地产行业发生了翻天覆地的变化，在经历了高速增长之后的传统地产领域加速整合，房地产巨头凸显，头部特征越发突出；另一方面，大量传统房企特别是大型房企进入产业地产领域，以战略联盟、存量并购等方式带动行业洗牌。产业地产市场本身也在不断调整分化，即使行业标杆企业如华夏幸福、亿达中国等在近年来也遭遇了一些困难。从未来发展看，专业的市场化运作能力将成为核心考量，那些只注重政府关系、概念包装的产业地产商将逐步被淘汰，拥有强大产业理解能力、招商运营能力、资源整合能力的产业地产商将逐步崛起。

（一）从行政化主导到市场化运作

早期的产业园区运营主要是由政府唱独角戏，政府包揽一切，从蓝图规划到开发建设，从招商引资到企业服务，差不多处处都是政府亲力亲为。平台公司做的也是代工开发，行政长官意志至上，很少考虑开发的经济性。同时，政府主导的产业园区开发留下了巨额的政府负债。审计署公报显示，截至2017年地方政府性显性债务余额为16.47万亿元，加上隐形债务余额超过30万亿元；而总量债务中60%以上与园区开发、新城建设有关。近年来政府债务余额略有下降，但总体还维持在高位，在国家严控地方债务的背景下，行政化主导开发难有大的作为。

在这一背景下，原来依托开发区成长起来的产业地产商纷纷走上市场化运作道路，经过几年的发展，张江高科、市北高新、东湖高新、苏州高新等企业的重心已放在异地扩张上。同时，众多社会资本在产业园区领域完成资本积累，且积累了专业的开发建设、招商运营经验，如华夏幸福、宏泰发展、联东U谷、天安数码城、中天集团、天山集团、盈田置业等。园区开发运营从政府主导到企业主导，是一种市场化的进步，同时也是产业园区未来发展的方向。从未来发展看，政策层面也鼓励社会资本以PPP模式参与产业园区开发，如2017年7号文《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》。

专题链接：《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》解读

支持以各种所有制企业为主体，按照国家有关规定投资建设、运营开发区，或者托管现有的开发区，享受开发区相关政策。国企（如五矿、中信）、民企（华夏幸福、宏泰发展）甚至外资都可以以整包模式参与开发区投资运营。

鼓励以PPP模式进行开发区公共服务、基础设施类项目建设，鼓励社会资本在现有的开发区中投资建设、运营特色产业园，积极探索合作办园区的发展模式。不仅可以重资产投资，还可以轻资产托管，且有相应的金融支持政策。

支持符合条件的开发区开发运营企业在境内外上市、发行债券融资。分包模式也受到鼓励，园中园、基础设施、公共设施等都可以是PPP模式的标的。

随着产业地产逐步向高程度市场化迈进，未来产业地产领域也会演化出各个细分领域的专业机构，包括投资商、园区运营商、策划顾问机构、招商代理机构、设计机构、网络平台等，并且在这些细分领域都将会诞生相应的细分行业巨头并占据主要的市场份额。产业地产的开发和运营，必须要善于借助市场化、专业化的运营方式，整合一切可整合的各种市场资源，包括策划规划、投融资、市政设施建设、房地产开发、项目运营和产业中介服务等。

（二）从“大而全”到“小而专”

在国家开发区政策的鼓励下，出于政策覆盖、资源共享和管理高效等考虑，各地开发区正在不断整合，例如上海的各类开发区基本都纳入了张江高新区和临港集团两大阵营，目前，张江高新区共有22个园区，临港集团负责开发的园区形成“2个核心区、4大科技城、3个科创基地、X个其他园区”的总体发展格局。

随着市场化力量的进一步崛起，产业地产的形态进一步分化，“小而专”的园区不断涌现出来。无论是大型开发区，还是产业新城、特色小镇等，大尺度的经济区最终是由一个个小园区经济构成的。小园区经济就像一个有机的细胞单元，其物业产品、服务体系和环境建设，能够更好地满足不同的产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等方面的专业化需求。

产业集群是产业园区的本质特征。产业业态分解、融合和创新，从而形成了链式产业集群、模块化产业集群、跨界融合产业集群，它们在空间上集聚就表现为各式各样的专业产业园。专业园区是培育产业链经济、实现区域经济转型升级的重要抓手。符合国家产业转型升级方向的专业园区有着巨大的想象空间，如软件产业园、电商产业园、科创产业园、机器人产业园、医疗产业园等。

无论是大开发区分化出来的“小园区”，还是在城市更新、城乡融合发展中涌现的各类产业地产，将成为推动产业转型、消费升级和“双创经济”发展的重要载体。在园区竞争日益激烈的今天，“小而专”的专业园区呈现出更强的生命力和竞争力。

（三）从增量扩张到存量并购

近年来，“一带一路”“长江经济带”“京津冀协同发展”等国家战略，以及特色小镇、乡村振兴等相关国家政策，刺激了产业地产的热度不断升高，大量房企和实业企业参与到“抢地”的浪潮中。一边是产业地产的运营阵痛期的到来，另一边却是产业地产的快速扩张，很多不具备开发条件的土地，都在这种增量扩张模式中落入开发商手中。据东滩顾问了解，浙江一家房地产新军在2年时间内拓展了50多个特色小镇项目。

在产业地产增量扩张的同时，产业地产领域也出现了大量的存量并购现象，具有较强资本运作能力、资源整合能力的大型房企，首先掀起了兼并收购的浪潮，谋求通过兼并收购实现在产业地产领域的快速扩张。很多老牌的产业地产商，为了保持领先优势，纷纷祭出了轻资产的扩张模式，或强强联合，或托管运营，所运营管理的园区数量也是快速增长。老牌产业地产商与合作的园区运营企业相结合，可谓各取所需。

专题链接：2017产业地产八大并购事件

1．中投集团收购Logicor

标签：138亿美元，主权财富基金，物流地产。

2．万科领衔的中国财团收购普洛斯

标签：790亿元，物流地产，亚洲第一大交易。

3．融创收购万达文旅项目

标签：438.4亿元，文旅城，标志性事件。

4．普洛斯收购盖世理

标签：28亿美元，物流地产，海外。

5．海航收购CWT

标签：68.7亿元，海外，物流地产。

6．泰禾入股北科建

标签：17.49亿元，民营房企，老牌国企。

7．碧桂园入股中集产城

标签：9.26亿元，房产三甲，增资扩股。

8．启迪协信入主恒生科技园

标签：科技园区领军新秀，园区资产包。

近几年随着大量产业地产项目进入开发期，因为缺资金、缺产业IP、缺盈利模式等运营不下去的项目，将会比比皆是，很多房企还为此专门设立了存量盘活部门。无论是增量扩张，还是存量并购，都是产业地产商成长的一种路径。在这种此消彼长的竞赛中，产业地产商的格局正在悄然发生变化。