三、模式迭代：构建面向未来的第四代园区
产业地产是承载不同产业发展的载体，而非一种地产产品。产业地产的规划建设只是开始，更重要的在于园区运营与产业培育。从“搭框架”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“项目招商”到“服务企业”再到“产业经营”，产业园区的运营也从“1.0”阶段发展到“4.0”阶段，模式不断迭代。
园区运营1.0，只提供一些基本保障服务。纯开发商思维，物业租售模式。园区服务仅仅停留在物业管理、园区安防、环境卫生、停车等最基本的保障服务。园区运营2.0，面向企业提供效率型便利化服务。通过一站式办公或行政手续代办服务，着力提高企业经营中涉及的行政管理的办事效率。通过人才公寓、公共食堂、产业邻里中心等生活配套设施的建设，提高入园企业员工生活的便利性。园区运营3.0，面向企业提供效益型增值服务。一些国内领先的产业地产商，在园区运营中开始逐渐深入企业经营各个环节，通过自身或集成第三方专业机构，为入园企业提供销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、融资服务等增值服务，通过集合采购和集合营销模式，降低企业经营成本，提高利润空间。园区运营4.0，面向企业提供投资和孵化服务。部分园区运营主体开始升级物业租售的商业模式，“以时间换空间”来“赌未来”，以直接投资，或以创业孵化服务和物业租金作价入股等方式，直接成为入园企业的股东，与企业共同成长，分享未来。
园区运营的4个阶段，是向下涵盖的关系。4.0阶段必须依赖于1.0至3.0阶段的基本保障服务到位、效率型和增值型服务体系健全。构建面向未来的第四代园区将是产业地产商的基本选择。第四代园区从功能设置上应该是产城共生的；从商业模式上应该是复合经营的；从技术应用上应该是智慧物联的。
（一）产城共生的产业园区
第四代园区强调以人为本，遵循产城共生的理念，围绕“人”这一核心要素，组合生产、生活、教育、商业、休闲及娱乐功能，营造各种功能和谐发展的产业生态环境，使其既能够满足园区企业家的需求，也能够满足员工的需求，满足园区客群的多样性需求。
案例链接：新加坡One North科技城
新加坡One North科技城占地200公顷，遵循集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，突破了传统园区的建设框架，体现现代化科技城所独有的高科技、绿色、环保特点。One North在空间上以公园为中心，三大产业组团分散布局，居住、商业、生态组团串联融合产业组团进行布局，娱乐与教育起到各组团的连接作用。按照“一栋建筑就是一个创新社区”的理念，注重为人与人之间的交流创造机会和空间，增进互动。既有研发区，也有公共服务、教育、公寓、商业等配套设施，真正成为融工作生活于一体的综合社区。
（二）复合经营的产业园区
第四代园区必须适应产业转型升级的大形势，主动拥抱新经济，遵循“招培一体”的产业发展思路，确定更为复合的商业模式，在物业租售基础上，叠加孵化服务／物业／租金股权化、自持资产证券化等资金增值和回笼途径。从而做到在产业地产开发运营中，变“被动招商引资”为“主动产业培育”，在传统招商的基础上，通过产业基金、产业孵化服务、创投资源引入，将产业孵化培育能力确立为园区的核心优势。
案例链接：星河World
星河World位于深圳市，占地63万平方米，总建筑面积约160万平方米，是以创新金融、高科技、文化及创意三大核心产业为引领，集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等全方位配套的全业态自成一城的超级城市综合体。
星河World的模式可以总结为3点：一是产城融合的科技综合体，集产城、产融、产教、产居“四位一体”的城市中心，构筑深圳产城融合新高地；二是产融联盟开发运营模式，首创产权换股权、租金换股权、服务换股权运营管理模式，鼓励企业进驻和促进企业快速成长；三是国际化的创新创业平台，打造全国十佳创客空间——领创天下，聚集港中大（深圳）创新创业基地、海归创业学院（深港）、中韩星光联创ICT创造中心等科创平台。相关内容见图3-2。
图3-2 星河World规划效果图
（三）智慧物联的产业园区
第四代园区除了完善物理空间配套外，还必须通过移动互联网来提升园区虚拟空间配套，即形成线上连接、线下经营的企业社群，营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈。通过智慧园区平台建设，将分散的各种园区资源和功能平台整合起来，充分发挥并放大各种资源和平台的作用，打造有生命力的产业园区。
案例链接：天安云谷智慧园区之道
天安云谷以“园区＋互联网”为理念，融入社交、移动、大数据和云计算，将产业集聚发展与城市生活居住的不同空间有机组合，通过智慧产业导入、智慧平台搭建、智慧运营服务、智慧社区生活，打造企业和人才充分关联的智慧产城生态圈，以“智慧+”实现产城人文深度融合。
以SMAC技术为驱动，以“CC+”为核心平台，铺设创新的智慧基础设施，打造产业资源与服务云平台，发展公共技术平台，实现空间、设施、资源、服务的社区整体在线。通过一张网、一个用户账号、一个数据中心，掌控一切空间资源。智慧物业管理实现基础物业服务、设施设备、能耗和停车场等智能化管理。政务直通车实现工商注册、工商变更、人才住房申请、自主创业社会保险补贴等政务服务。智慧运营服务平台搭建起拎包入驻、融资租赁、企业配套服务等八大服务体系（见图3-3）。通过大数据结构化、标签化企业用户角色，提供企业需要的精准服务，让企业专注核心业务发展。
图3-3 天安云谷的智慧运营服务平台
天安云谷围绕人才打造集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的智慧乐活圈，为企业、人才提供全方位的人力资源服务。还为园区的人才搭建线上线下于一体的美食、娱乐、运动和学习的社交化圈子平台，如美食广场、电影院、图书馆等，形成人才与人才之间的关联。
(1)IP（Intellectual Property），直译是知识产权，它可以是一个故事、一种形象、一件艺术品、一种流行文化。