二、背后缘由：产业地产火热的四大原因

由于业务关系，东滩顾问与华夏幸福、联东U谷、金地、万科、招商局、天山产业集团等企业有过接触，也调研过上述企业投资产业地产的缘由，虽然不同企业的投资决策动因迥异，但总体上主要表现为以下四大原因：一是利润可观、资本逐利；二是政策刺激、政府鼓励；三是转型所迫、路径依赖；四是土地紧缺、攫取资源。

（一）利润可观、资本逐利

资本逐利，无论产业资本还是金融资金，涉足产业地产最大的动因还是可观的利润空间。对华夏幸福、张江高科、宏泰发展等25家上市产业地产商2014—2016年报统计发现：总营收分别为503.68亿元、513.54亿元、629.1亿元，呈连续加速上升态势；就净利润总量而言，25家产业地产商上市公司的净利润总额分别为179.95亿元、228.54亿元、328.1亿元，与总营收情况一样，呈连续加速上升态势，2015年相比2014年上升27%，2016年相比2015年上升43.56%。毛利率方面，25家产业地产上市公司3年中平均毛利率分别为46.88%、42.58%、41.24%。值得一提的是，2016年A股和H股传统房企的整体平均毛利率分别为21.95%和26.36%，显然产业地产企业整体毛利率要高于传统房企。相关内容见图2-1。

图2-1　2014—2016年25家上市产业地产商年报统计数据

值得警醒的是，这些产业地产商大都深耕产业地产多年，享受到产业转移、产能扩张、全球化等一系列经济增长红利，新晋产业地产商在错失这些红利的情况下，贸然加入产业地产行业角逐，将不得不直面盈利挑战。

（二）政策刺激、政府鼓励

近年来，无论是国家出台战略规划，如新型城镇化、“一带一路”、长江经济带、京津冀一体化、“双创”、PPP，还是颁布的产业发展政策，如“中国制造2025”“互联网+”以及各种产业发展规划，几乎都是对产业地产的政策利好，在很大程度上刺激了产业地产的发展。

如果说国家层面的大政策过于宏观，地方政府对于产业地产的鼓励就很接地气了。比如四川某地级市一家制造企业进入产业地产领域，就与当地政府的鼓励不无关系。该企业深耕当地多年，有良好的口碑，由于业务关系，该企业协助地方政府成功招引了一家外资智能制造企业。当地政府拟在该外资项目的基础上放大国际合作效应，打造国际工业园，并与该企业探讨园区开发PPP合作，作为政企合作的保障，地方政府在行政审批服务、土地指标、产业基金等方面均大力支持。

比如山东某大型化工企业准备开发生物科技园区，也与当地政府的鼓励密切相关。受经济环境影响，该企业的主营业务利润锐减，为打造企业新利润增长点，该企业拟转型进入生物科技产业领域，在地方政府的支持、鼓励下，该企业同时进入了产业地产领域，开发占地6000亩的生物科技园。其实，在全国范围内，这种案例并不少见，基于自身投资的项目向产业链上下游延伸，在地方政府鼓励下打造专业性产业园区，已经成为制造企业进入产业地产的重要原因。

（三）转型所迫、路径依赖

随着房地产领域黄金10年过去，竞争激烈、需求分化、利润趋低已经成为房地产行业的新常态，房企跨界转型已经不是新话题，且有愈演愈烈的趋势。金融、电商、文化、食品、饮料、家居、体育等领域均能看到房企的身影。由于具有地产的物理属性，可以延续“建房子—卖房子”的商业路径，产业地产自然成为房企转型的重要领域。另外，以产业的名义，“产城融合”的概念获取土地资源，也是房企转型产业地产的重要原因。

东滩顾问与多家转战产业地产的房企有过接触，并提供了产业地产开发咨询服务，发现房企转型产业地产有一定的规律：相对而言，拿地的规模不是很大，以200～300亩为主，一般在1000亩以内；从华夏幸福、联东U谷、天安数码城等产业地产企业高薪挖人，但团队总体并不健全，尤其是懂产业地产的招商运营人员严重不足；大多仍以房地产思维在操盘，尽量突破政策限制将产品出售，如果不能出售也“以长租代售”，去化率、出租率等“快指标”仍是考核团队的第一指标等。

（四）土地紧缺、攫取资源

长期以来，我国的产业用地政策较为宽松，但近两年随着一系列产业用地新政的出台，在土地数量、出让价格、出让年限、出让方式、投资监管等多个层面，产业用地政策收紧，在一二线城市，产业用地已经成为紧俏资源，产业地产商已经面临“拿地难”且会“越来越难”的局面。为了避免出现后期“无米下锅”的局面，尽管经济形势欠佳，但多数产业地产商仍在不断扩张规模。

天山集团是石家庄一家老牌产业地产商，近年来围绕石家庄已布局了10多个产业地产项目，其负责人表示：对中国经济形势长期看好，石家庄又能享受京津冀一体化发展利好，因此集团决定加速产业地产布局。经济一旦复苏，产业用地必将溢价，到时候拿地成本将高企、拿地难度也将变大。与此同时，保定的华中集团、合肥的联华集团等企业加速产业地产布局也是基于类似的原因。