1 导论
1.1 研究背景和研究意义
自1998年我国实现住宅商品房市场化改革以来，我国房地产市场得到飞速发展。房地产已成为影响宏观经济运行、微观个体经济决策的重要因素之一。从宏观层面来看，根据国家统计局数据（见图1-1），在全社会固定资产投资中，房地产业所占的比例仅次于制造业。房地产业固定资产投资比例在2009年以前始终处于平稳下降趋势，但在2008年实施四万亿经济刺激计划后迅速增长，并在2013年达到历史峰值，为26.6%。2013年后，受住房调控政策的影响，房地产固定资产投资比例开始下降，与此同时，制造业固定资产投资比例也呈下降趋势。在当前我国居民消费需求不足的背景下，房地产业的飞速发展成为经济增长的有力保障。图1-2的数据与图1-1中的数据高度一致，显示房地产业增加值占GDP的比重在2008年后上升到一个新的台阶，并在2018年达到历史峰值，为6.6%。除了通过自身投资直接拉动经济增长外（黄忠华，等，2008），由于房地产业与其他相关行业具有较强的联动性，房地产业的发展还能带动其他行业的发展来促进经济增长（王国军，刘水杏，2004；梁云芳，等，2006）。以建筑业为例，图1-2显示，建筑业增加值占GDP的比重在2008年后进一步提升，其走势与房地产业增加值占GDP的比重的走势高度相似，这在一定程度上表明房地产业的发展带动了建筑业的发展。
图1-1 制造业与房地产业固定资产投资占全社会固定资产投资的比例
数据来源：中华人民共和国统计局。
图1-2 建筑业、房地产业占GDP的比重
数据来源：中华人民共和国统计局。
房地产市场繁荣的背后是我国房价的全面快速上涨。伴随着房地产市场化改革的完成、城市化进程的快速推进、居民可支配收入的迅速提高，住房刚性需求和投资性需求得以大量释放，我国步入一个房价高速增长的经济发展阶段。国家统计局数据显示（见图1-3），自1999年以来，住宅商品房的平均销售价格除2008年略有下降外，其余年份均在上涨，全国住宅商品房的平均销售价格由1999年的每平方米1857元上升到2017年的每平方米7614元，平均每年涨幅高达8.2%
。而大中城市的房价上涨速度更快，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房价年均增速分别为：11.5%、12.3%、10.4%、16.0%。由于住房兼具消费品和投资品的双重属性，房价的快速增长使得房地产对经济发展的影响不再局限于房地产业本身投资产生的拉动效应或对相关产业产生的带动效应，房价增长通过改变微观个体经济行为而最终影响经济发展的传导机制不容忽视。比如，住房在我国是否具有促进消费的财富效应仍存较大争议，房价上涨是否通过加重居民购房负担而挤出消费成为学者们长期关注的话题，而住房这一家庭重要的抵押品是否在家庭创业过程中发挥了重要作用仍未获得一致结论，此外，沉重的购房负担是否导致我国居民婚姻、生育、养老行为发生变化这一问题仍处于研究的空白阶段。更为重要的是，宏观经济现象是微观个体行为的加总，但仅通过对宏观数据的分析，我们难以把握经济运行的内在逻辑，而且宏观数据通常存在加总偏误的问题。因此，探讨住房的微观影响机制对于全面理解房地产市场运行对经济发展的影响具有重要的理论和实践意义。
图1-3 全国和一线城市房价（单位：元/平方米）
数据来源：中华人民共和国统计局。
家庭作为住房的最终需求者和所有者，住房价格的上涨必然影响家庭的购房决策，同时，住房价格的持续高速上涨也使得房产日益成为家庭最重要的财产。中国家庭金融调查（China Household Finance Survey, CHFS）2011年与2013年的调查数据显示，城镇地区家庭的住房资产占总资产的比重从2011年的62%上升到2013年的66%，同时，城镇地区家庭自有住房拥有率也从2011年的84.8%上升到2013年的87.0%。在欧美等发达国家，房产在家庭财富中的比例相对较低，但仍在所有资产类别中位居首位。以美国为例，根据2010年美国消费者金融调查（SCF）的数据，住房资产在家庭总资产中的比重为37%，其自有住房拥有率也在60%以上。住房财富在家庭财富中的重要地位必然影响家庭的消费、储蓄、创业等微观经济行为，而家庭作为市场最基本的经济单位之一，其行为的改变必然对宏观经济运行产生深刻而长远的影响，正如Becker（1988）所指出的：“家庭行为是宏观经济运行中的内生变量而非外生变量，家庭行为对经济发展起着巨大的作用，同时经济演进也在很大程度上改变着家庭的结构与决策。”2008年，美国次级抵押贷款危机便是房地产市场波动导致家庭经济行为发生改变，进而导致整个宏观经济发生剧烈波动的例证。
从家庭层面来研究住房影响宏观经济的微观渠道也是本书的研究目的所在。为较全面地考察住房对家庭微观经济行为的影响，结合本书所使用的数据，本书从经济学与社会学的角度选取五类家庭微观经济行为或观念，即消费、创业，以及传统的婚姻观、生育观、养老观，通过深入研究住房价格、住房财富与这五类经济活动或观念间的相互作用机制及其结果来揭示房地产市场运行影响经济发展的微观传导渠道。
目前，我国房地产市场在经历了持续升温后，其价格还处于高位运行状态。在以稳定住房价格为目的的宏观调控背景下，对住房价格、住房财富与家庭行为间相互作用机制及其结果的定量研究不仅可在理论上丰富学者们对中国房地产市场发展的认识，从而有助于其清晰地把握房地产市场发展与宏观经济运行之间的内在联系；而且可在实践上为宏观经济政策的制定提供参考与证据支撑，从而有助于房地产市场和整个经济的健康平稳发展。首先，当前我国经济发展进入新常态，经济增速放缓成为必然，此时，是调整经济发展思路以建立经济增长的长效机制还是继续靠刺激房地产来拉动经济增长成为政策制定者面临的难题；其次，在国家鼓励“大众创业，万众创新”的新浪潮中，如何发挥住房的抵押融资功能以缓解创业者在创业初期面临的“融资难、融资贵”的难题是一项具有重要现实意义的课题；最后，在我国人口红利逐步消逝、人口日趋老龄化的背景下，研究住房成本对家庭传统的婚姻观、生育观、养老观的影响可为未来家庭婚姻、生育、养老行为的演变提供参考。而对这些问题的解答也构成了本书的研究内容。