第二节 不动产财产权利价值形态的经济基础

一、西方经济学基础：经济理性人与资源稀缺性两大假设

经济理性人假设导致的方法论个人主义与资源稀缺假设构成西方经济学理论的两个最为重要的前提。其中，经济理性人假设在前面已探讨的比较充分，这一假设恰恰来自经济学的伦理观察，对现实生活中不动产价值与法律问题的认识与实践具有极为重要的意义。在此略过，不再赘述。

另一个基础性假设就是资源稀缺，这个问题在中国的语境下也容易理解，人们常说的“物以稀为贵”就是这个道理。从静态角度来看，相对于人的需要来说，现存的大部分资源都是稀缺的，没有稀缺就不会有权属确认，就不会有商品交换；而在物质极大丰富的共产主义社会，资源稀缺性假设不复存在，不再需要对物的归属进行划定，也就没有必要进行交易了。从动态角度来看，参照前述人的需要的理论，当人的当前层次的需要被满足后，就会产生更高一层次的需要，原来稀缺性问题即使解决了，也还会产生新的资源稀缺性问题。著者曾审理一起车位纠纷的群体案件，纠纷发生在北京市丰台区的某经济适用住房小区里。在小区建设之初，基于当时的社会经济条件考虑，小区车位规划较少。而多年过去后，随着购车人越来越多，小车停车问题逐渐突出，直到发生诉讼之时，因为停车问题造成的小区业主与物业公司以及业主之间的矛盾已经非常尖锐。

经济理性人假设与资源稀缺性问题揭示了在法学世界中研究不动产价值问题的必要性。一方面，从司法实践来看，在涉及不动产财产权益的纠纷中，以人性恶为伦理基础的经济理性人现象表现得非常明显，这个问题在前面已经论述，不再赘述。另一方面，不动产与动产相比，其资源稀缺性更为突出，土地稀缺性问题是全球面临的共同问题，不必多说；而对于房屋而言，与人的需要相比长期处于不均衡状态，房价上涨也是近些年突出的社会问题，而房地产调控既是经济问题，又是法律问题，对法学争鸣与法律实践也产生了重大的影响。

【方法与建议2.5】经济理性人与资源稀缺性假设构成不动产财产权利价值的经济分析理论与实践问题的两大前提。

二、马克思主义哲学、经济学基础：不动产财产权利价值的三层含义

1．澄清马克思主义政治经济学劳动价值论与哲学价值论的价值概念

在讨论马克思主义政治经济学劳动价值论之于不动产财产权利意义这一问题之前，需要澄清一个重要的问题。在经济学层面上谈不动产的价值，是指马克思劳动价值论意义的价值。在商品与商品经济理论中研究不动产财产权利的经济价值，与马克思主义哲学价值论意义上的价值并不矛盾，而是一脉相承。劳动价值论中的价值含义是哲学意义上的价值在经济领域的映射注1，是普遍意义上的价值与特殊意义上的价值之间的关系。

注1：映射的定义：“设A、B是两个非空集合，若存在一个法则f，使得对集合A中的每个元素a1、a2、a3……，按法则f，在集合B中有唯一确定的元素b1、b2、b3……与之对应，则称f为从集合A到集合B的映射，记作f:A→B。其中，元素b1、b2、b3……称为元素a1、a2、a3……在映射f下的像，记作：b1=f（a1）……a1称为b1关于映射f的原像。集合A中所有元素的像的集合记作f（A）。”具体内容详见百度百科“映射”, http://baike.baidu.com/view/21249.htm#2。

在劳动价值论中谈不动产财产权利的价值问题，仍然要谈不动产作为商品的属性与人的需要之间的关系，其本质仍然是物的属性与人的需要之间的价值关系。在澄清这个问题之后，可以放心地讨论经济学中的不动产价值问题。

为什么在哲学价值观层面上谈不动产财产权利价值问题后，需要进一步谈经济学上的商品价值？这是接下来要解决的理论问题。

2．从《政治经济学批判》看不动产财产权利的本质

为什么研究不动产的财产权利问题要研究价值问题？对于这一问题，马克思在关于法的本质的论述中给予了解答。他在对黑格尔的法哲学进行批判的过程中提出：“法的关系正像国家的形式一样，既不能从它们本身来理解，也不能从所谓人类精神的一般发展来理解，相反，它们根源于物质的生活关系，这种物质的生活关系的总和，黑格尔按照十八世纪的英国人和法国人的先例，称之为‘市民社会’，而对市民社会的解剖应该到政治经济学中去寻求。”在马克思看来，法律以社会物质生活关系为基础，而社会物质生活关系主要指的是社会经济关系。

应当看到，法律本质上是经济基础的上层建筑。“人们在自己生活的社会生产中发生一定的、必然的、不以他们的意志为转移的关系，即同他们的物质生产力的一定阶段相适合的生产关系。这些生产关系的总和构成社会的经济结构，即有法律的和政治的上层建筑竖立其上并有一定的社会意识与之相适应的现实基础。物质生活的生产方式制约着整个社会生活、政治生活和精神生活的过程。不是人们的意识决定人们的存在，相反，是人们的社会存在决定人们的意识。”所以说，我们在深入研究不动产的财产权利这一法律问题时，绝不能仅仅采用从法律到法律的范式，而应当关注不动产这一财产形式或商品形式所根源的经济基础，关注现实经济生活中不动产财产纠纷的现实状况。

3．不动产财产权利价值的三层含义

通过上述分析可见，不动产权财产权利价值具有三层含义，即哲学上的价值、经济学上的商品价值、法经济学意义上的不动产财产权利价值。此三者之间呈现从普遍到特殊的层层递进关系。以图2.1示意如下：

三、政治经济学基础：商品二因素映射不动产财产权利价值形态二层次

1．回味劳动价值论精华——劳动二重性与商品二因素

马克思在《资本论》第一卷“资本的生产过程”第一篇“商品和货币”第一章“商品”中阐述了劳动价值论关于商品价值的主要内容。根据马克思的论述，著者将其中精华理论概括梳理如下：

（1）商品是用来交换的劳动产品，具有两种基本属性，即价值与使用价值；

（2）使用价值是商品的固有属性，即物的有用性，是指商品能够满足人的某种需要的属性；

（3）价值是商品的社会属性，是凝结在商品中的无差别的人类劳动；

（4）具体劳动创造使用价值，抽象劳动创造价值；

（5）商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定；

（6）商品交换是根据商品的价值实行等价交换；

（7）商品价格是商品价值的货币表现，商品价格以商品价值为中心，受供求关系变化的影响而上下波动——价值规律。

为清晰表述上述理论脉络，如图2.2所示：

2．商品二因素映射不动产二因素

前面提到的映射是一个数学概念，如果把劳动二重性与商品二因素基本原理作为分析一切商品问题的“函数”，则不动产作为市场经济中的商品，亦可借此模型进行分析。

在价值因素上，商品的价值对应不动产的价格，这一点很容易理解，不动产的价格是不动产作为商品的价值的货币表现，由商品的价值量决定。但是，在使用价值因素上，理解起来较为抽象。在现实生活中，商品的使用价值作为一个抽象的概念，本身并非可以直接感受，能够让人切身感受的是物的效用。不动产更是如此，“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”，不动产的使用价值包括方方面面，而实际生活中的人只能感受其中的一部分。由于人的需要不同、其对不动产的使用价值的认识就相应不同。在不动产的实际利用中，最为关注的也是实际效用问题。

现实中的不动产交易也是在效用与价格之间徘徊。可以说，效用与价格是商品的使用价值与价值的关系具体到一项具体的不动产财产权利上的反映。在此后研究不动产财产权利价值转化问题时，仍要以此作为理论基础。著者根据来自司法实践的感受，冒昧借用西方经济学中的效用概念作为使用价值的引申，作为与价格相对的概念，将图2.2丰富如图2.3所示：

3．不动产二因素映射不动产财产价值形态二层次

在上一章已细致地讨论过不动产财产权利的可分解性与价值的丰富性问题。结合哲学上的价值论以及心理学上人的需要理论等进一步思考这一问题，可以看出，不动产财产权利权能的多样性与人的需要的多层次性构成了不动产的价值关系，决定了不动产财产权利价值的丰富性。不动产的权能细分起来，纷繁复杂，在此可以回溯上一章的论述，将不动产二因素对应到不动产的权能与价值问题上，恰好与上一章讨论过的将不动产的处分权能剥离出来与其他权能的直接享有相提并论的看法一拍即合。

在上一章讨论这一问题时，仅仅来源于对实践的经验分析，而在此找到了解释这一问题的理论依据。上一章谈到了不动产各项权能直接享有的价值决定于不动产的效用，而对权能进行处分的价值与不动产的价格相关。在此，著者大胆将不动产财产权利的价值分为保有的价值（利用的价值）与交易的价值（处分的价值）两大基本形态。前者表现的是静态下的价值，后者表现的是动态中的价值。

对此，图2.3可以继续丰富如图2.4，并展现出不动产形态的理论脉络，包括一条主脉络和两条辅脉络。在两条辅脉络中，静态下保有的价值就是研究在对一项具体的不动产进行实际利用过程中，通过不动产不同方面的权能表现出来的能够满足人的需要的效用；动态中处分的价值则是将不动产权利中不同方面的权能或权能的组合进行处分和交易中表现出来的价值，是在不动产财产权利转化过程中的价值体现。

【经验与逻辑2.5.1】不动产财产权利价值形态有其深刻的经济基础。马克思劳动经济学原理中的劳动的二重性决定了商品的二因素，进一步决定了不动产的二因素，最终决定了不动产财产权利价值形态的二层次。

【经验与逻辑2.5.2】具体劳动创造商品的使用价值，商品的使用价值决定不动产的效用，不动产的效用映射不动产财产权利价值形态中保有的价值（利用的价值）。

【经验与逻辑2.5.3】抽象劳动创造商品的价值，商品的价值决定不动产的价格，不动产的价格映射不动产财产权利价值形态中交易的价值（处分的价值）。