第二章 不动产财产权利价值形态论
第一节 探寻不动产财产权利价值之源
一、历史学维度：传统不动产价值观念的历史情结
中国古代法学没有抽象出不动产的概念。现在看来，不动产主要是指房地产。地与房，在古代主要是田与宅的问题。田宅，在中国古代，不论对于寻常百姓，还是对于国家政权，都是最为重要的财产形式。在中国传统重刑轻民的成文法体系中，历朝历代的法律都对田宅有特别的规定。例如，云梦睡虎地秦简中就有秦国关于田宅的专门性法律《田律》, 《唐律疏议·户婚律》中有对田宅的专门性规定。
房屋的样式、间数、大小等也有严格的礼制，显示了人的地位与身份。
买房置地是中国传统观念财富积累的重要方式，古代人有了钱就要买房、置地、娶小老婆。这些传统观念根深蒂固，从个人角度来看，这一现象比比皆是。例如，今天的年轻人仍然把买房子作为结婚的必备条件之一；而被查处的高级贪官，一般来说，其共同之处就是购买多处房产、包养多名情妇。从企业角度来看，直到今天，仍有众多房地产开发企业或者房地产经纪公司在公司名称中标明“置业”二字。可见在中国传统观念的影响下，买房置地仍然是最为重要的“置业”之事，房和地仍然是最为重要的产业。
在中国人的传统价值观中，买房置地不仅是安身立命之根本，还是财富占有之基础。在重农抑商的中国封建社会中，田宅是最为重要的社会生产生活资本，而非经营所必需的货币资本。封建社会的历次改朝换代除权臣篡位以外，大多由农民起义引起，而农民起义的根源主要是土地兼并问题。历朝历代难以解决的土地兼并，其社会经济根源还是在于人对田宅的需要与不动产财产价值观。以田宅为主的不动产具有极为重要的价值，不仅是生活之依，也是生产之本，而衣食无忧之上，田宅兼并又成为财富扩张的基本形式。直到今天，这种传统价值观仍在延续。财富丰足后，炒房往往成为首要的投资选择，出现了山西炒房团、温州炒房团等。马克思主义法理学认为，法最为深刻的本质在于社会物质生活条件，而在传统价值观念下的财产权利取向与需求仍然是社会物质生活条件的一部分，辐射今天的法律生活。
【经验与逻辑2.1】“买房置地”的传统历史情结作为社会物质生活基础的一部分，对当今的不动产财产法律生活产生影响。
【方法与建议2.1】在中国的国情下研究不动产价值问题，难以割舍亦难以回避“买房置地”的传统历史情结。
二、心理学维度：不动产多层次价值需求
谈到人的需要，美国著名心理学家马斯洛（Abraham H.Maslow）提出的人的需要五层次理论为人们所熟知。马斯洛在《动机与人格》（Motivation and Personality）一书中提出：人的需要会影响人的行为，人的需要是人的行为的动机，只有尚未满足的人的需要才能影响人的行为；从基本到高级、从简单到复杂，马斯洛按重要性将人的需要排列成五个层次：
第一层次是生理需要，是诸如衣食住行之类的赖以生存的最基本需要；
第二层次是安全需要，即在物质上或者精神上受到安全保障，如个人财产、人身安全、职业稳定等；
第三层次是交往需要，人需要亲情、友情、爱情之类的社会情感，需要社会与群体的归属感；
第四层次是被尊重的需要，例如希望受到他人尊重的自尊心；
第五层次是自我实现的需要，是指通过自己的奋斗和努力实现的期望，感到工作和生活充满意义和价值。
在上述五个层次的需要中，当较低层次的需要得到满足后，才会开始追求高一层次的需要，层层递进；而人的欲望是无止境的，当较低层次的需要得到满足后，就产生了更高层次的需要。马克思也谈到人的需要的复杂性，他指出：“在现实世界中，个人有许多需要……”恩格斯提出：“通过有许划地利用和进一步发展现有的巨大生产力，在人人都必须劳动的条件下，生活资料、享受资料、发展和表现一切体力和智力所需的资料，都将同等地、愈益充分地交归社会全体成员支配。”这段论述一般被解读为恩格斯的人的需要三层次理论，即生存的需要、享受的需要、发展的需要。
在中国，有一首《不知足诗》从另一个角度说明人的需求层层递进的道理，该诗云：
终日奔忙只为饥，方才一饱便思衣；
衣食两般皆俱足，又想娇容美貌妻；
取得美妻生下子，恨无天地少根基；
买到田园多广阔，出入无船少马骑；
槽头结了骡和马，叹无官职被人欺；
县丞主簿还嫌小，又要朝中挂紫衣；
若要世人心里足，除是南柯一梦西。
从这首诗中可以提炼出“食—衣—妻儿—田宅—骡马—官职—皇帝”这样一条需求链条。这种不知足的心态折射出“得寸进尺”的需求层次递进心理。反过来思考，对更高层次需求的向往应当以低层次需求得到满足为前提。正如司马迁论述道：“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱。”只有吃饱肚子、穿暖身子这样最为基本的需求被满足了，人才会有诸如礼节、荣辱这样的高一层次的追求。
上述对人的需要的讨论具有非常重要的意义。如果上述心理学理论是月亮，而法学世界是湖水，那么这水中之月就给法学研究提供了一个新的启示。从人的需要心理出发看待不动产财产权的价值问题，可以看出，第一章讨论到基于不动产权利的可分解性，一项具体的不动产上的多元主体利益关系并非简单的冲突与共存，而是错落有致。同一项不动产，在不同的权利主体看来，可以满足不同层次的利益需要，这种不同层次的利益需要就导致了不同层次的价值观。这个道理在现实生活中不言而喻，例如有一处茅草屋或者土坯房，当一个家徒四壁的穷人经过努力成为亿万富豪，在其奋斗过程的不同阶段，对这个破房子的价值感受一定是不同的。将心理学上的需要多层次理论与经济学上的效用理论相结合，能够更清晰地审视现实中的不动产权利问题。在此讨论系为探寻不动产权利价值之源，更多引申待后文详述。
【经验与逻辑2.2】一定社会物质条件决定人的不同层次的心理需要，一项不动产因权利主体不同层次的心理需要折射出不同层次的权利价值。
【方法与建议2.2】研究不动产财产权利问题，适用不动产财产法律，制定房地产调控政策，须考虑一定社会物质条件下人的不同层次的心理需要及与之相关的不动产不同层次的权利价值。
三、伦理学维度：人性恶与理性人
1．中国古代法家人性恶思想与趋利避害
从伦理学视角讨论财产法，不可回避的一个问题就是“人性”。关于人性善还是人性恶，自古以来就有非常激烈的争论。关于性善论，最为熟悉的就是《三字经》的开篇：“人之初，性本善”。儒家学说以性善论为基础，认为人有四“善端”，即仁、义、礼、智，只要发扬这“四端”，则“人皆可以为尧舜”。人性善的伦理学说往往作为个人道德修养与国家政治统治的出发点，但未被中国古代的法学理论所接受。中国古代法学理论是以性恶论为基础的，法家主张法治，其理论基础就是因为人性本恶才有推行法治的必要。法家思想的杰出代表韩非认为：“医善吮人之伤，含人之血，非骨肉之亲也，利所加也。故舆人成舆，则欲人之富贵，匠人成棺，则欲人之夭死，非舆人仁而匠人贼也……利在人之死也。”不论是做好事还是起恶念，都是出于利益驱使。司马迁则更为一语道破：“天下熙熙，皆为利来。天下攘攘，皆为利往。”所谓的恶就是趋利避害，以此为人的本性。
2．西方的人性恶思想与理性人
古罗马帝国时期的思想家奥古斯丁在他的《忏悔录》中有一段关于人性恶思想的经典论述，他认为，人类的罪恶非常可恨，在上帝面前没有一人是纯洁无罪的，即使是出生一天的婴儿也是如此。这位教父将罪恶视为人与生俱来的本质。有学者认为，斯宾诺莎推动了伦理学向人性论的转折，认为所谓的人性恶，应当是一种“自利”，这种“自利”主宰着人的行为。也有学者认为，亚当·斯密在《国富论》中的理论将性恶论问题转化成为经济人问题。西方的人性恶思想中，所谓的恶，也就是自私自利，从而构成了研究社会经济问题中重要的经济理性人假设理论。
3．自私的经济理性人假设构成不动产价值问题的伦理基础
不论是中国古代的法家思想，还是西方的伦理学思想，都将人自私自利的本质归结为人的本性。人性善与人性恶分别成为道理理论与法学理论分道扬镳、走向各自的理论发展的伦理基础。如果说在人格权、婚姻、家庭、继续法律制度中还可以看到人性善的影子，那么以物权、合同为基础的财产法律制度基本上建立在人性自私的假设上。而在财产法中，一般来说，不动产与动产相比具有更高的价值，更容易激发人的利益驱动。
在不动产纠纷的司法实践中，经常可以看到，为了房屋、宅基地等财产，父子、夫妻、兄弟、姐妹之间反目成仇。从著者的审判实践经历中观察，矛盾冲突最为尖锐的，十有八九发生于家庭成员之间，至亲之人往往成为至仇之敌。在这些问题与矛盾的背后，凸显一个“利”字。
因此，对于不动产财产的法律问题，不论是法学研究，还是司法实践，都不得不实事求是地关注人与人之间基于利益驱使产生的矛盾冲突，不得不着眼于现实中的利益平衡与价值取舍。例如，法官在不动产财产案件的调解过程中，与婚姻家庭案件明显不同，道德教化、情感沟通的方式往往难以奏效，反而看似冰冷的利害权衡、斤斤计较更为管用。即使是道德情感，也只有融入价值衡量、利益取舍的思维方式中才能起到作用。因此，在处理一项具体的不动产纠纷时，法官往往要以价值取舍的思维方式为当事人设计出不同的解决方案，引导当事人进行利益衡量。在这中间，在人性恶的伦理基础之上的经济理性人假设表现得非常明显。司法实践反映出，这一伦理基础是不动产财产权利不同于其他财产权利，更不同于人身关系法律问题的突出特点。
【经验与逻辑2.3】在不动产财产纠纷中，由于不动产相对于动产有更大的财产价值，人性中表现出更多的以人性恶为伦理基础的趋利避害性。
【方法与建议2.3】在不动产财产权利理论研究与司法实践中，都不可忽视权利主体趋利避害的伦理基础，应当更多地关注价值衡量与利害取舍。
四、哲学价值论维度：主客观价值关系之实践统一，兼探源小结
讨论不动产财产权利价值问题，先回顾一下马克思主义哲学上价值的意义。马克思认为：“‘价值’这个普遍的概念是从人们对待满足他们需要的外界物的关系中产生的……”在马克思哲学价值论中，价值不是一个实实在在的客观存在，而是用来描述主体与客体之间需要与被需要关系的范畴。法学理论同样也关注于此，“法体现着社会主体与社会客体的统一，体现着主客体之间一种互动关系、价值关系”。这就是为什么要讨论价值的心理基础的原因，研究价值问题离不开研究人的需要这一命题。
价值具有主客体统一性。首先，从客观方面来说，价值根源于客体属性。外在于人的物具有满足人的需要的属性。以不动产为例，土地具有可以耕作、可以建设等属性，从而使人通过在土地上的劳动而满足吃和住的需要；而房屋具有居住的属性，满足人作为安身之所的需要，在商品经济时代，房屋还具有可以出租、抵押、出售等经济属性。
其次，从主观方面来说，价值取决于主体需要，物是外在于主体的，不可能脱离主体的需要自行发挥价值。物所具有的属性不是价值本身，当被主体所需要时，才产生了价值关系，客体的固有属性转化为价值属性。仍以不动产为例，当位于深山中的一块土地未被人所顾及时，其自在的属性不可能自动地产生价值，只有被人所开发、使用时才产生了价值。进一步讲，前述提到不动产权利的可分解性与价值的丰富性。以价值论哲学角度观察不动产价值的丰富性，仍然可以得到具有意义的解释。例如对于同一处房产，与不同的主人相联系，其价值表现亦有不同。对于急需住房的人来说，他不会去想用房屋进行投资；对于炒房的人来说，房屋仅仅是其攒钱的资本，根本没有想去住。著者在所审理的案件中曾经遇到一个山西小伙子有两个不同身份的身份证，从同一开发商处买了上百套房屋，这些房屋的价值不会表现出居住的属性，除了投资，也许还有只有他自己才可以感受到的价值。
此外需注意的是，根据马克思主义实践论，价值的主客观方面统一于实践。马克思提到：“人们不仅在实践中把这类物当做满足自己需要的资料，而且在观念上和在语言上把它们叫做‘满足’自己需要的物……”人具有主观能动性，对于物的需要不是被动地获取，而是通过实践活动创造性地改造外在的物。随着实践的发展，物表现出越来越多的新的属性，这些新的属性只有在实践中才可能被发掘；同样，人的新的需要也是在实践中发展出来的。
在考虑价值的实践性问题上，要认识到两个方面：第一，实践是历史的。考虑实践，就要问实践从哪儿而来、向哪儿而去。所谓传统的东西，就是实践的历史在当今的延续。著者之所以在前文从历史传统角度为不动产财产探源，原因即在于此。第二，实践是现实的。研究不动产财产法律问题，绝对不可以闭门在象牙塔中去做高贵的学问，而应当扑下身子，放下身段，从最低俗、最土气甚至最丑陋的社会现实问题出发进行思考。著者在本章中接下来要谈的不动产价值形态，不仅以这些理论作为基础，更是打破理论逻辑，从经验逻辑出发，将多年以来观察不动产财产纠纷的经验进行理论梳理。
【经验与逻辑2.4】不动产财产权利价值具有主客观统一性和实践性。
【方法与建议2.4】观察、研究和解决不动产财产权利价值问题，应当坚持主客观统一的哲学价值观，将不动产的客观属性与人的主观需要相结合；同时，亦应当坚持历史唯物主义，充分关注实践的历史性与现实性，兼顾不动产财产关系的历史传统与现实问题。