第二节　房地产市场调研的基本内容

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．对房地产市场调查区域内居民的价值观、风俗习惯以及家庭生活习惯等内容的调研，属于房地产市场（　　）内容的调研。[2016年真题]

A．社会文化环境

B．经济环境

C．政治法律环境

D．资源环境

【答案】A

【解析】社会文化环境调研包括：①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等；②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等；③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等；④区域内居民的文化设施状况，包括种类、数量、分布，具有地方特色的节庆活动等。

2．在房地产市场环境调研中，对居民收入水平和消费水平的调研属于（　　）调研。[2009年真题]

A．经济环境

B．政治法律环境

C．区域环境

D．社会文化环境

【答案】A

【解析】房地产市场环境调研包括：①政治法律环境调研；②经济环境调研；③社会文化环境调研；④科技发展环境调研；⑤资源环境调研。其中，经济环境调研的主要内容有：①区域内的经济特征；②区域内国民经济产业构成及主导产业、产业结构的调整方向和生产力的空间布局特征等；③区域内的经济结构、人口及其就业状况、工资水平、基础设施情况、重点开发区域等；④城乡居民家庭收入水平、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额、消费结构和消费水平等；⑤物价水平及通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况等；⑥获取房地产开发贷款及个人住房抵押贷款的条件及可能性、一般的利率水平等；⑦区域内的对外开放程度、国内外经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况等。

3．房屋施工面积和新竣工量指标通常用来反映房地产市场的（　　）状况。[2015年真题]

A．需求

B．交易

C．供给

D．营销

【答案】C

【解析】在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

4．房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的（　　）特征。[2014年真题]

A．消费能力

B．消费动机

C．消费行为

D．消费结构

【答案】C

【解析】房地产市场需求调研是房地产市场调研的核心内容。在市场经济条件下，房地产市场需求是决定房地产市场容量的主要因素。房地产市场需求调研的主要内容有：①房地产购买力调研；②房地产消费者调研；③房地产消费动机调研；④房地产消费行为调研。其中，房地产消费行为调研是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研。该调研的内容包括消费者购买房地产的时间分布，即消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律。例如，房地产营销中常说的“金九银十”，在正常的市场状态下，九月和十月通常是房地产销售的旺季，对住房销售来说，这种现象表现得更为明显些。

5．下列房地产市场调研内容中，属于房地产市场需求调研内容的是（　　）。[2011年真题]

A．房地产市场调控政策调研

B．房地产产品供给结构调研

C．房地产市场竞争对手调研

D．房地产消费动机调研

【答案】D

【解析】房地产市场需求调研是房地产市场调研的核心内容。在市场经济条件下，房地产市场需求是决定房地产市场容量的主要因素。房地产市场需求调研的主要内容有：①房地产购买力调研；②房地产消费者调研；③房地产消费动机调研；④房地产消费行为调研。

6．区域内基础设施情况、重点开发区域属于（　　）调研的内容。

A．经济环境

B．政治法律环境

C．科技发展环境

D．资源环境

【答案】A

【解析】经济环境对房地产市场发展的影响很大，其调研的主要内容有：①区域内的经济特征；②区域内国民经济产业构成及主导产业、产业结构的调整方向和生产力的空间布局特征等；③区域内的经济结构、人口及其就业状况、工资水平、基础设施情况、重点开发区域等；④城乡居民家庭收入水平、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额、消费结构和消费水平等；⑤物价水平及通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况等；⑥获取房地产开发贷款及个人住房抵押贷款的条件及可能性、一般的利率水平等；⑦区域内的对外开放程度、国内外经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况等。

7．对居民职业构成、教育程度、文化水平的调研属于（　　）调研的内容。

A．政治法律环境

B．经济环境

C．社会文化环境

D．区域环境

【答案】C

【解析】房地产市场环境调研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、科技发展环境调研和资源环境调研。其中，社会文化环境调研的内容主要包括：①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等；②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等；③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等；④区域内居民的文化设施状况，包括种类、数量、分布，具有地方特色的节庆活动等。

8．气候环境、地形地貌的调研是（　　）调研的内容。

A．资源环境

B．经济环境

C．社会文化环境

D．政治法律环境

【答案】A

【解析】房地产市场环境调研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、科技发展环境调研和资源环境调研。资源环境调研的主要内容有：①土地资源的调研；②地形地貌的调研；③气候条件的调研；④旅游资源的调研。

9．新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率等指标是反映房地产市场（　　）状况的指标。

A．需求

B．供给

C．交易

D．销售

【答案】B

【解析】房地产市场供给的状况，需要通过对一系列指标的统计来进行分析，在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

10．（　　）是房地产市场调研的核心内容。

A．房地产营销活动调研

B．房地产市场供给调研

C．房地产市场需求调研

D．房地产市场交易调研

【答案】C

【解析】房地产市场需求调研是房地产市场调研的核心内容。在市场经济条件下，房地产市场需求是决定房地产市场容量的主要因素。

11．调查消费者对房屋设计、价格、质量、环境及位置的要求属于房地产市场需求调研的（　　）。

A．消费者调研

B．消费动机调研

C．消费行为调研

D．消费者偏好调研

【答案】C

【解析】房地产消费行为是房地产消费动机在实际购买中的具体表现，房地产消费行为调研，就是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研，主要内容有：①消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律；②消费者对房屋设计、价格、质量、环境及位置的要求，包括建筑设计风格、户型偏好等；③房地产购买行为的主要决策者和影响者的情况；④消费者在购买房地产时，对房地产开发企业和物业服务企业的选择程度。

12．消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（　　）。

A．主体

B．动力

C．保障

D．结果

【答案】B

【解析】房地产消费动机是指为了满足一定的需求而产生的购买房地产产品的愿望和意念。人们的购买动机通常是由那些最紧迫的需要决定的，房地产消费动机是激励消费者产生房地产消费行为的内在原因。消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的动力。

13．房地产市场需求调研包括房地产购买力、房地产消费者、房地产消费动机和房地产（　　）调研。

A．消费行为

B．消费环境

C．消费群体

D．消费能力

【答案】A

【解析】房地产市场需求调研的主要内容有：①房地产购买力调研；②房地产消费者调研；③房地产消费动机调研；④房地产消费行为调研。

14．房地产市场竞争情况的调研主要包括竞争企业和（　　）两方面内容。

A．组织

B．个人

C．机构

D．产品

【答案】D

【解析】竞争对手调研的主要内容有：①竞争对手的确定；②竞争对手的生产经营规模和资金情况；③竞争对手的技术水平和新产品开发经营情况；④竞争对手的营销渠道及推广策略；⑤潜在竞争对手情况；⑥竞争产品的市场定位、项目定位、产品设计、产品质量以及物业管理状况的调研；⑦竞争产品的市场价格及市场接受程度、市场占有率以及消费者的反映等。

15．房地产市场营销活动调研不包括（　　）。

A．房地产交易调研

B．竞争对手状况调研

C．房地产价格调研

D．房地产营销调研

【答案】A

【解析】房地产市场营销活动调研是房地产市场调研的重要内容，在调研中应围绕房地产营销组合活动展开，从房地产企业经营管理的角度来看，其调研内容主要包括：①竞争对手状况调研；②房地产价格调研；③房地产营销调研。房地产交易调研属于房地产市场供求调研的内容，不属于房地产市场营销活动调研。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是（　　）。[2010年真题]

A．一般的利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率

B．家庭人口规模及构成

C．居民家庭的生活习惯、审美观念及价值取向

D．区域繁荣程度、购物条件

E．相关新产品的国内外先进水平

【答案】AD

【解析】根据最新版考试教材，本题有AD两个答案。BC两项属于社会文化环境调研。房地产市场环境调研包括政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、科技发展环境调研和资源环境调研。经济环境对房地产市场发展的影响很大，其调研的主要内容有：①区域内的经济特征，包括经济总量，经济发展规模，经济发展速度、趋势，通讯及交通运输，能源与资源供应，技术协作条件等。②区域内国民经济产业构成及主导产业、产业结构的调整方向和生产力的空间布局特征等。③区域内的经济结构、人口及其就业状况、工资水平、基础设施情况、重点开发区域等。④城乡居民家庭收入水平、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额、消费结构和消费水平等。⑤物价水平及通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况等。⑥获取房地产开发贷款及个人住房抵押贷款的条件及可能性、一般的利率水平等。⑦区域内的对外开放程度、国内外经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况等。E项属于科技发展环境。

2．下列房地产市场调研内容中，属于社会文化环境的有（　　）。[2013年真题]

A．国家产业政策

B．区域内居民家庭收入

C．区域内居民的职业构成

D．区域内居民的社会阶层分布

E．区域内居民的文化设施状况

【答案】CDE

【解析】社会文化环境调研的主要内容有：①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等。②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等。③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等。④区域内居民的文化设施状况，包括种类、数量、分布，具有地方特色的节庆活动等。AB两项属于经济环境调研的内容。

3．对城市居民房地产购买力调研的主要内容有（　　）。[2015年真题]

A．居民收入状况

B．居民购买力投向

C．居民家庭结构

D．居民收入结构和房价结构

E．居民性别结构

【答案】ABD

【解析】对居民房地产购买力调研的主要内容包括：①居民收入。对居民收入的调研通常考虑居民个人收入、可支配收入和可随意支配收入三个项目。②居民购买力投向，是指在居民购买力总额既定的前提下，居民将其购买力用于何处，购买力在不同的商品类别、不同时间和不同地区都有一定的投放比例。③居民收入结构和房价结构。居民收入结构是指不同收入的居民人数占居民总数的比例。房价结构是指市场价格不同的商品房数量占可供租售商品房总量的比例。

4．下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有（　　）。[2014年真题]

A．新竣工量

B．房屋成交量

C．空置量

D．商品房吸纳量

E．房屋施工面积

【答案】ACE

【解析】房地产市场供给的状况，需要通过对一系列指标的统计来进行分析，在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

5．房地产市场环境调研包括（　　）。

A．政治法律环境调研

B．经济环境调研

C．社会文化环境调研

D．区域环境调研

E．科技发展环境调研

【答案】ABCE

【解析】房地产市场环境调研包括：①政治法律环境调研；②经济环境调研；③社会文化环境调研；④科技发展环境调研；⑤资源环境调研。

6．房地产市场经济环境调研主要包括（　　）。

A．域内国民经济产业构成及主导产业、产业结构的调整方向

B．物价水平及通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况等

C．中央及地方政府有关房地产市场环境的方针和政策

D．区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯

E．城乡居民家庭收入水平、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额

【答案】ABE

【解析】房地产市场经济环境调研具体包括：①区域内的经济特征；②区域内国民经济产业构成及主导产业、产业结构的调整方向和生产力的空间布局特征等；③区域内的经济结构、人口及其就业状况、工资水平、基础设施情况、重点开发区域等；④城乡居民家庭收入水平、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额、消费结构和消费水平等；⑤物价水平及通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况等；⑥获取房地产开发贷款及个人住房抵押贷款的条件及可能性、一般的利率水平等；⑦区域内的对外开放程度、国内外经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况等。C项属于政治法律环境调研；D项属于社会文化环境调研。

7．社会文化环境主要包括（　　）。

A．基础设施情况

B．居民的生活习惯

C．宗教信仰、社会风俗

D．家庭人，规模及构成

E．房地产税收政策

【答案】BCD

【解析】社会文化环境调研的主要内容有：①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等。②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等。③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等。④区域内居民的文化设施状况，包括种类、数量、分布，具有地方特色的节庆活动等。

8．科技发展环境调研的主要内容包括（　　）。

A．建筑材料、建筑施工技术、建筑设备的技术进步

B．信息技术和节能技术、可持续发展技术的发展和应用

C．相关新产品的国内外先进水平

D．相关技术的基础性研究工作水平

E．新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度及其在调研区域内的使用情况

【答案】ABCE

【解析】科技发展环境调研的主要内容有：①建筑材料、建筑施工技术、建筑设备的技术进步等。②信息技术和节能技术、可持续发展技术的发展和应用等。③新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度及其在调研区域内的使用情况等。④相关新产品的国内外先进水平等。

9．房地产市场的供给调研的内容主要包括（　　）。

A．房地产开发用地供给调研

B．商品房出售供给调研

C．增量商品房供给调研

D．存量商品房供给调研

E．商品房出租供给调研

【答案】ACDE

【解析】房地产市场供给调研的主要内容有主要包括：①房地产开发用地供给调研；②增量商品房供给调研；③存量商品房供给调研；④商品房出租供给调研。

10．房地产市场需求调研包括（　　）。

A．房地产购买力调研

B．房地产消费者调研

C．房地产消费行为调研

D．房地产成交区域调研

E．房地产消费动机调研

【答案】ABCE

【解析】房地产市场需求调研是房地产市场调研的核心内容。在市场经济条件下，房地产市场需求是决定房地产市场容量的主要因素。房地产市场需求调研的主要内容有：①房地产购买力调研；②房地产消费者调研；③房地产消费动机调研；④房地产消费行为调研。D两项属于房地产交易调研。

11．房地产消费者调研主要是调研房地产消费者的数量及其构成，包括（　　）。

A．人口地理分布

B．家庭总数和家庭平均人口数

C．人口的年龄构成

D．人口的教育程度

E．人口的经增长率

【答案】ABCD

【解析】房地产消费者调研主要是对房地产消费者的数量及其构成的调研。对房地产消费者的调研主要内容包括：①总人口；②人口地理分布；③家庭总数和家庭平均人口数；④人口的民族构成；⑤人口的年龄构成；⑥人口的职业构成。⑦人口的教育程度。

12．房地产交易调研包括（　　）。

A．房地产成交量调研

B．房地产成交价调研

C．房地产市场供求调研

D．房地产成交区域调研

E．房地产成交者构成调研

【答案】ABDE

【解析】在一定时期内，房地产市场交易的实际情况，反映了这一时期房地产市场供求关系的客观状况。通过对房地产交易情况的调研，不仅可以对当前房地产市场运行的基本情况和存在的主要问题进行分析，而且也为房地产预测提供客观依据。主要的调研内容包括下列方面：①房地产成交量调研；②房地产成交价调研；③房地产成交区域调研；④房地产成交者构成调研。C项，房地产市场供求调研包括房地产市场供给调研、房地产市场需求调研、房地产交易调研。

13．从房地产企业经营管理的角度来看，房地产市场营销活动调研包括（　　）。

A．竞争对手状况调研

B．房地产交易调研

C．房地产价格调研

D．房地产营销调研

E．房地产资源调研

【答案】ACD

【解析】房地产市场营销活动调研是房地产市场调研的重要内容，在调研中应围绕房地产营销组合活动展开，从房地产企业经营管理的角度来看，其调研内容主要包括：①竞争对手状况调研；②房地产价格调研；③房地产营销调研。

14．竞争对手状况调研的内容包括（　　）。

A．竞争对手的确定

B．竞争对手的产品类型

C．竞争对手的生产经营规模和资金情况

D．竞争对手的营销渠道及推广策略

E．竞争产品的市场价格及市场接受程度竞争产品的市场价格及市场接受程度

【答案】ACDE

【解析】了解并认识竞争对手，是房地产企业经营管理的重要内容，也是企业决策的重要依据，竞争对手调研的主要内容有：①竞争对手的确定；②竞争对手的生产经营规模和资金情况；③竞争对手的技术水平和新产品开发经营情况；④竞争对手的营销渠道及推广策略；⑤潜在竞争对手情况；⑥竞争产品的客户定位、项目定位、产品定位、产品质量以及物业服务状况的调研；⑦竞争产品的市场价格及市场接受程度、市场占有率以及消费者的反映等。

15．房地产营销调研的内容主要包括（　　）。

A．房地产中介机构的数量、素质、业务能力、市场信誉及其业绩情况

B．房地产营销渠道的选择及调整情况

C．房地产价格趋势的市场变化对房地产供求变化的影响

D．房地产市场营销方式的采用情况、市场效果以及发展趋势

E．房地产企业定价策略的变化

【答案】ABD

【解析】房地产营销调研主要包括房地产营销渠道调研和房地产市场推广调研，其调研的主要内容有：①房地产经纪机构、销售代理机构、咨询顾问机构、价格评估机构等房地产中介机构的数量、素质、业务能力、市场信誉及其业绩情况；②房地产营销渠道的选择及调整情况，房地产租售客户对营销机构的评价，销售代理佣金情况；③房地产市场营销方式的采用情况、市场效果以及发展趋势；④房地产广告调研，包括房地产广告诉求、房地产广告媒体和房地产广告效果调研；⑤其他房地产推广活动的调研，例如产品推介会、主题论坛、价格折扣、免费赠送、有奖销售、样板房展示、庆典活动等。CE两项属于房地产价格调研的内容。