第五章 土地使用权价格鉴证
第一节 土地使用权及其价格鉴证
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．下列关于划拨土地使用权的叙述，错误的是（ ）。[2008年真题]
A．单独的划拨土地使用权不得转让
B．地上有建筑物的划拨土地使用权可以随建筑物一起转让
C．地上有建筑物的划拨土地转让后，由转让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金
D．地上有建筑物的划拨土地转让后，可以不办理使用权出让手续
【答案】C
【解析】根据《城市房地产管理法》及有关法规的规定，单独的划拨土地使用权不得转让；但地上有建筑物、构筑物时，可按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，或者按照国务院规定，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
2．土地的自然特性为（ ）。[2008年真题]
A．土地使用价值的永续性
B．用途多样性
C．经济地理位置的可变性
D．可垄断性
【答案】A
【解析】土地的自然特性表现在以下几方面：①土地面积的有限性；②土地空间位置的固定性，即不可移动性；③土地使用价值的永续性和增值性；④土地的不可替代性。
3．一般情况下，划拨土地不需要缴纳的费用是（ ）。[2008年真题]
A．土地补偿费
B．安置补助费
C．拆迁补偿费
D．土地出让金
【答案】D
【解析】在我国，划拨土地使用权一般是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用人交纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后，依法“无偿”取得的，这里的“无偿”是指土地使用者未向政府交纳出让金。
4．村民使用（ ）建住宅需要报县级以上人民政府批准。[2008年真题]
A．原有宅基地
B．村内空地
C．耕地
D．其他土地
【答案】C
【解析】农村村民建住宅使用耕地的，报县级以上人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准；出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
5．影响土地使用权价格的经济因素为（ ）。[2008年真题]
A．商业繁华程度
B．交通便捷程度
C．居民收入和消费水平
D．规划限制
【答案】C
【解析】影响土地使用权价格的经济因素有：①经济发展状况；②居民收入和消费水平；③价格变动；④储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化。ABD三项均为区域因素。
6．在我国地价体系构成中，从地价的特点来看，基准地价属于（ ）。[2008年真题]
A．区域平均地价
B．平均市场价
C．成交地价的平均水平
D．实际成交价与评估价格的平均值
【答案】A
【解析】基准地价是一个区域性的平均地价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均值。它不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。
7．影响土地使用权价格的个别因素为（ ）。[2007年真题]
A．当地商品房价格变动情况
B．所处地区的基础设施
C．附近学校分布情况
D．地形地质因素
【答案】D
【解析】影响土地使用价格的个别因素是指地产所表现的个别特征，如位置、面积、地形地质、宽度、进深等影响地产价格形成的因素。
8．在鉴证划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的（ ）对价格的影响。[2007年真题]
A．用途差别
B．区位差别
C．权利差别
D．使用者差别
【答案】C
【解析】以划拨方式取得的土地使用权（有的是无偿取得），没有使用期限限制，但不得单独设置抵押权，且对于单独的划拨土地使用权不得转让，上面有建筑物的转让时需办理一定手续，并向政府缴纳出让金或土地收益；而以出让方式取得的土地使用权，是有偿的，有使用年限限制，且土地使用者需每年向国家支付土地使用权出让金。由此可见，出让土地使用权与划拨土地使用权所拥有的权利是不同的，因而会显著影响土地取得的成本和收益，鉴证时需考虑；相比来说，使用者差别、区位差别、用途差别对价格的影响不大。
9．关于土地使用权，下面几种说法中正确的是（ ）。
A．土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利
B．国家将国有土地使用权出让给土地使用者时，土地使用者可无偿使用土地，不必向国家支付土地使用权出让金
C．无偿划拨是指由国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的形式，按照土地管理法的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，没有土地使用期限的限制
D．土地使用权的价格特点是由土地的不可替代性以及用途的多样性决定的
【答案】A
【解析】B项，出让土地使用权时，土地使用者需向国家支付土地使用权出让金；C项，“无偿”是指土地使用者未向政府交纳出让金；还有一种形式就是国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用，这两种形式都称为无偿划拨；按照《土地管理法》的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，没有土地使用期限的限制；D项，土地使用权的价格特点是由其自然属性和经济特性决定的。
10．目前，国家机关和军事用地的土地使用权一般采取（ ）。
A．出让土地使用权
B．划拨土地使用权
C．有偿使用办法
D．无偿使用办法
【答案】C
【解析】建设用地的土地使用权一般采取有偿使用办法；确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨，其中包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。
11．土地使用权出让最高年限是按用途确定的，商业、旅游、娱乐用地为（ ）年。
A．70
B．50
C．40
D．20
【答案】C
【解析】土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限，土地使用权出让最高年限按用途分别确定如下：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。
12．土地使用权价格类别多种多样，但其价格特点是共同的。土地使用权的价格特点是由（ ）决定的。
A．土地的自然特性和经济特性
B．生产成本
C．土地的需求
D．所处的地域
【答案】A
【解析】B项，土地是自然形成，它的形成无所谓生产成本，土地使用权价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值；C项，土地的需求增加，会使土地使用权价格随之上涨，但是需求不是土地使用权的价格特点的决定因素；D项，地域是影响价格的因素，但不是决定因素。
13．《土地管理法》规定，我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。以下属于全民所有制的土地是（ ）。
A．农村和城市郊区的土地
B．宅基地
C．自留地、自留山
D．城市市区的土地
【答案】D
【解析】ABC三项都属于集体所有性质的土地。
14．影响土地使用权价格的一般因素是指对土地使用权价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性的影响因素。下列关于这些因素的说法正确的是（ ）。
A．行政因素，如土地制度、住房制度、土地出让方式、税收政策以及行政隶属变更等
B．社会因素，如储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化
C．人口因素，如国民的人均收入和消费水平
D．经济因素，如城市的现代化程度
【答案】A
【解析】B项，社会因素主要指社会发展状况和安定状况；C项，国民的人均收入和消费水平属于经济因素；D项，经济因素主要指经济发展状况，居民收入和消费水平价格变动，储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化。
15．影响土地价格的区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。这些因素包括（ ）。
A．交通便捷程度、环境质量、规划限制等
B．地形地质因素
C．居民的收入和消费水平
D．经济发展状况
【答案】A
【解析】B项属于影响土地价格的个别因素，即地产所表现的个别特征；CD两项属于影响土地价格的一般因素，即对土地使用权价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性的影响因素。
16．根据我国宪法的规定，城镇土地归国家所有，城镇土地市场实质上是（ ）的让渡市场。
A．土地所有权
B．土地使用权
C．集体土地所有权
D．出让土地使用权
【答案】B
【解析】城镇土地的所有权不能转让，只有土地使用权才具有商品的属性，因此我国城镇土地市场实质上是土地使用权的让渡市场。D项，出让土地使用权从属于土地使用权。
17．地产从表现形式及量化指标上，都形成了自身的指标体系，我国的土地所有权价格体系也已基本形成，下列关于土地价格的种类的说法中，正确的是（ ）。
A．地产转让价格是政府根据正常状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的控制价格标准
B．土地使用权出让底价是指城镇国有土地的最低基本标准价格
C．标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，某一标准宗地在一定使用年限内的价格
D．出租价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格
【答案】C
【解析】A项，地产转让价格应该是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格；B项，土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准；D项是转让价格的涵义。
18．下列关于土地特性的说法中，正确的是（ ）。
A．土地的自然特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的属性，表现在地理位置的可变性、用途的多样性
B．土地的经济特性是指土地在利用的过程中具有不以人的意志转移的属性，表现在土地使用价值的永续性和增值性
C．土地的特性包括自然特性和经济特性两个方面
D．土地的自然特性表现在土地面积的有限性和用途的多样性
【答案】C
【解析】A项描述的是经济特性；B项描述的是自然特性；D项土地面积的有限性是自然特性的表现，用途的多样性是经济特性的表现。
19．下列有关基准定价、标定地价、土地使用权出让底价区别的说法，错误的是（ ）。
A．基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价
B．基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价
C．标定地价是政府认定并公开的地价，而土地使用权出让底价则是不公开的地价
D．基准地价起着调控市场交易地价的作用，而标定地价和土地使用权出让底价则没有调控地价的作用
【答案】D
【解析】D项，基准地价、标定地价和土地使用权出让底价都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．按社会经济用途分，土地可分为（ ）。[2008年真题]
A．交通运输用地
B．园林、风景游览用地
C．公用事业用地
D．闲置地
E．未开发的土地
【答案】ABC
【解析】土地按社会经济用途可分为工业用地，商业用地，交通运输用地，公用事业用地，文教、科技和卫生用地，行政事业机关用地，住宅用地，园林、风景游览区用地，特殊用地（军用设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。D项是按利用程度分类；E项是按开发程度与开发趋势分类。
2．以出让方式取得土地使用权，但不可以转让的情况包括（ ）。[2008年真题]
A．共有土地未经共有人书面同意
B．成片开发的土地虽达到建设用地条件，但建筑工程未达到25％以上
C．对土地权属有争议
D．未领取权属证书
E．未按出让合同约定支付全部出让金
【答案】ACDE
【解析】根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》有关规定，下列房地产不得转让：①达不到下列条件的房地产不得转让。a.以出让方式取得土地使用权的，应按合同约定开发，并要支付土地使用权出让金且取得土地使用权证书；b.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25％以上；c.属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件。②共有房地产，未经其他共有人书面同意的；这里的共有指房屋所有权、土地使用权归两个或两个以上权利人共同拥有；共有房地产权利行使需经全体共有人同意。③权属有争议的。④未依法登记领取权属证书的。B项，对成片开发的土地，达到工业用地或其他建设用地条件的，就可以转让；房屋建筑工程的转让才需完成开发投资总额的25%以上。
3．影响住宅用地使用权价格的主要区域因素有（ ）。[2008年真题]
A．交通便捷程度
B．地块形状因素
C．基础设施和公用设施
D．环境质量
E．规划限制
【答案】ACDE
【解析】影响住宅用地土地使用权价格的区域因素主要有位置、交通便捷程度、基础设施、公用设施、环境质量、规划限制、其他因素等。B项，地块形状因素为个别因素。
4．下面有关土地使用权的说法中，错误的有（ ）。
A．对土地使用权的价格鉴证应根据土地的地理位置、用途、周围坏境等因素进行
B．出让土地使用权要求土地使用者向国家支付土地使用权出让金
C．划拨土地使用权是一种无偿使用办法
D．建设用地的土地使用权一般采取无偿使用办法
E．以划拨形式取得的土地使用权，应单独设定抵押权
【答案】CDE
【解析】C项，我国的划拨土地使用权一般是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用人交纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后，依法“无偿”取得的，这里的“无偿”是指土地使用者未向政府交纳出让金；D项，目前，建设用地的土地使用权一般采取有偿使用办法；E项，以划拨形式取得的土地使用权，不得单独设定抵押权。
5．土地的分类，可按（ ）标准来分。
A．社会经济用途
B．经济地理位置
C．开放程度
D．土地的面积、地形、地质
E．开发趋势标准
【答案】ABCE
【解析】土地的分类可以按社会经济用途、经济地理位置、所有权归属、利用程度、开放程度与开发趋势标准划分。
6．土地的特性包括自然特性和经济特性两个方面，其中自然特性主要表现在（ ）。
A．土地面积的有限性
B．土地的地理位置的可变性
C．土地的不可替代性
D．土地空间位置的固定性，即不可移动性
E．土地的承载能力的有限性
【答案】ACD
【解析】自然特性表现在：土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地的不可替代性，土地使用权的永续性和增值性等四个方面，而经济特性则主要表现在用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性。B项是土地经济特性的表现；E项，土地利用得越好，越能提高它的生产力和承载力，会随着其开发利用程度的提高而增加其使用价值。
7．《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规规定（ ）。
A．单独的划拨土地使用权不得转让
B．以划拨形式取得的土地使用权可以单独设定抵押权
C．划拨土地使用权可以单独租赁
D．以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，没有土地使用期限的限制
E．依法取得了房屋所有权连同该房屋占有范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权
【答案】AE
【解析】B项，以划拨形式取得土地使用权的，土地使用权不得单独设定抵押权；C项，划拨土地使用权不得单独租赁；D项是《土地管理法》的规定。
8．集体所有的土地依照法律属于村民集体所有，其具体原则包括（ ）。
A．农村村民建住宅使用耕地的，报县级以上人民政府批准
B．出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准
C．使用原有的宅基地，村内空闲地和其他土地的，由县级人民政府批准
D．乡（镇）公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，由县级以上地方人民政府批准
E．城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的，必须经乡级人民政府批准
【答案】ABD
【解析】C项，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，应由乡级人民政府批准，而非县级人民政府；E项，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的，必须经县级人民政府批准。
9．土地使用权的价格特点是由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现为（ ）。
A．土地使用权价格主要由土地的供给决定
B．土地使用权价格具有明显的区域性
C．土地使用权价格由生产成本决定
D．土地使用权价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值
E．土地使用权价格的上涨性
【答案】BE
【解析】A项，土地使用权价格主要由土地的需求决定，需求的增加，会使土地使用权价格随之上涨；C项，土地使用权价格并不由生产成本决定，它的形成无所谓生产成本。
10．影响地价的一般因素是指土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响因素，这些因素主要有（ ）。
A．行政因素
B．环境因素
C．社会因素
D．面积因素
E．位置因素
【答案】AC
【解析】影响土地使用权价格的因素主要有：一般因素、区域因素以及个别因素。其中一般因素有：行政因素、社会因素、经济因素以及其他如人口、心理、国际政治经济等因素。B项，环境质量因素则是影响住宅地价格的区域因素；DE两项均属于个别因素范围。
11．影响土地使用权价格的因素很多，但就一般的价格鉴证而言，主要应考虑的因素有（ ）。
A．一般因素
B．经济因素
C．区域因素
D．位置因素
E．个别因素
【答案】ACE
【解析】影响土地使用权价格的因素很多，但就一般的价格鉴证而言，主要应考虑：一般因素、区域因素以及个别因素。B项属于一般因素；D项属于个别因素。
12．基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别有（ ）。
A．基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据
B．基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价和土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价
C．基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价还考虑到地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价
D．标定地价是认定并公开的地价，而土地使用权出让底价则是不公开的地价
E．基准地价是政府出示的土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础，土地使用权出让底价是一个区域性的平均地价
【答案】BC
【解析】A项描述的是三者之间的联系；D项，标定地价是政府认定并公开的地价，而土地使用权出让底价则是不公开的；E项，基准地价是一个区域性的平均地价，土地使用权出让底价是政府出示的土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。
13．土地资产可以（ ）。
A．作为单独的对象进行价格鉴证
B．与地上建筑物一起作为价格鉴证对象进行价格鉴证
C．作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行价格鉴证
D．根据社会经济用途分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地
E．与地下建筑物及附属设施一起作为价格鉴证对象进行价格鉴证
【答案】ABC
【解析】D项，按利用程度，土地资产可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地；E项，土地资产不可以与地下建筑物及附属设施一起作为价格鉴证对象进行价格鉴证。
14．下面关于土地所有权的说法，哪些是正确的？（ ）
A．《中华人民共和国土地管理法》规定，我国的土地是社会主义集体所有制
B．集体所有的土地实行全民所有制
C．城市市区的土地属于劳动群众集体所有制
D．农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有
E．土地所有权收益是政府出让土地除收回成本以外，还应使国家土地所有权获取增值
【答案】DE
【解析】A项，《中华人民共和国土地管理法》规定，我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制；B项，集体所有的土地是实行村民集体所有；C项，城市市区的土地属于全民所有即国家所有。
15．影响地价的因素中一般因素所包含的社会因素，是指社会发展状况和安定状况等对地价有很大影响的因素，这些因素包括（ ）。
A．政治安定状况
B．交通便捷程度
C．社会治安程度
D．城市化
E．土地利用的因素
【答案】ACD
【解析】社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。B项属于影响住宅用地土地使用权价格的区域因素；E项属于个别因素。
16．影响商业用地土地使用权价格的区域因素有（ ）。
A．商业繁华程度
B．交通便捷程度
C．基础设施
D．产业集聚规模
E．规划限制
【答案】ABE
【解析】C项，基础设施是影响住宅地价格的区域因素；D项是影响工业用地土地使用权价格的区域因素。
17．目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，分为一级市场和二级市场，下列价格属二级市场价格范畴的有（ ）。
A．基准地价
B．土地使用权出让底价
C．转让价格
D．出租价格、抵押价格
E．标定地价
【答案】CD
【解析】二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场。一级市场是政府垄断市场，与其相对应的价格包括基准地价、标定地价、土地使用权出让底价均属一级市场的价格范畴。
18．土地的特性，包括自然特性和经济特性两个方面，其中经济特性主要表现在（ ）。
A．用途多样性
B．经济地理位置的可变性
C．土地的不可替代性
D．土地使用价值的永续性和增值性
E．可垄断性
【答案】ABE
【解析】CD两项属于土地的自然特性的表现方面。
19．按社会经济用途，土地可分为（ ）。
A．市区、市区边沿区
B．文教、科技和卫生用地
C．出口加工区、保税区
D．行政事业机关用地
E．住宅用地，园林、风景游览区用地
【答案】BDE
【解析】按社会经济用途，土地可分为工业用地，商业用地，交通运输用地，公用事业用地，文教、科技和卫生用地，行政事业机关用地，住宅用地，园林、风景游览区用地，特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。