第四节　房地产估价的基本方法

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整、实物状况调整和（　　）状况调整。[2014年真题]

A．交易

B．成本

C．市场

D．区位

【答案】D

【解析】物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整；反之，则应作增价调整。物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。

2．房地产评估价值所对应的时间是（　  ）。[2012年真题]

A．估价时点

B．开始估价日期

C．完成估价日期

D．出具估价报告日期

【答案】A

【解析】房地产估价要遵循价值时点原则，是因为随着时间的变化，房地产市场在不断变化、房地产本身状况在不断变化、相关的法律政策也在不断变化，因此同一房地产在不同时点会有不同的价值。“没有时间的价值”是不存在的。另外，估价既不可能也没有必要评估估价对象在所有时间的价值，通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值。这就要求估价时必须先确定某个时间。这个时间既不是委托人，也不是估价师可以随意假定的，而是应当根据估价目的来确定。这个由估价目的确定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，一般用公历的年、月、日表示。

3．某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格为70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经济折旧为5万元。则该住宅的现值评估为（　  ）万元。[2013年真题]

A．15

B．55

C．85

D．90

【答案】C

【解析】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额＝10＋5＝15（万元）；该旧住宅的现值＝重置价格－折旧＝100－15＝85（万元）。

4．净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为（　  ）。[2013年真题]

A．税前现金流

B．税后现金流

C．税前利润

D．税后利润

【答案】A

【解析】从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。即：税前现金流=净运营收益－抵押贷款还本付息，税后现金流=税前现金流－准备金－所得税。

5．关于有效毛收入的计算公式，正确是的（　  ）。［2010年真题］

A．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入

B．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入

C．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入

D．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入

【答案】C

【解析】从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

6．下列费用中，不属于运营费用的是（　  ）。[2012年真题]

A．房产税

B．城镇土地使用税

C．抵押贷款还本付息

D．保险费

【答案】C

【解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。运营费用是从估价角度出发的概念，与会计上的成本费用不同。

7．关于净运营收益的说法，正确的是（　  ）。[2012、2011年真题]

A．净运营收益等于有效毛收入的税后收益

B．净运营收益等于潜在毛收入的税后收益

C．净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差

D．净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差

【答案】

【解析】从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，即：净运营收益=有效毛收入-运营费用。

8．在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（　  ）种及以上估价方法。

A．1

B．2

C．3

D．4

【答案】D

【解析】物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。

9．（　　）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A．比较法

B．成本法

C．收益法

D．趋势法

【答案】A

【解析】房地产估价的三种基本方法是：①比较法；②成本法；③收益法。其中，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用。

10．运用比较法估价的步骤不包括（　  ）。

A．搜集交易实例

B．对可比实例成交价格进行处理

C．选取可比实例

D．求取计算价格

【答案】D

【解析】运用比较法估价一般分为四个步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理，其中包括建立价格比较基础、交易情况修正、市场状况调整、物业状况调整；④求取比较价值。

11．以下物业评估难以采用比较法的是（　  ）。

A．学校、纪念堂

B．物业开发土地、普通商品住宅

C．高档公寓、别墅

D．写字楼、商铺

【答案】A

【解析】比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。

12．成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（　　）。

A．卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限

B．最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间

C．当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功

D．在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价

【答案】B

【解析】成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易的价格。最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。在正常市场下，市场价格的正常波动是由真实需求和真实供给相互作用造成的，围绕着理论价格而上下波动。

13．运用市场法对物业进行估价，首先应（　  ）。

A．拥有大量的交易实例

B．选取可比实例

C．建立价格可比基础

D．交易状况修正

【答案】A

【解析】运用比较法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。

14．采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为个，最多为个。（　　）

A．2；8

B．3；10

C．4；12

D．5；15

【答案】B

【解析】选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。

15．某宗物业的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为（　　）元/㎡。

A．2800；2200

B．2325；2675

C．2325；2625

D．2675；2325

【答案】C

【解析】交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。由题意，卖方实际得到的价格=正常成交价格－应由卖方缴纳的税费=2500－2500×7％=2325（元/㎡）；买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5％=2625（元/㎡）。

16．房地产估价的基本方法中，（　  ）是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。

A．成本法

B．比较法

C．估价法

D．折旧法

【答案】A

【解析】房地产估价基本方法包括：①比较法；②成本法；③收益法。其中，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。

17．在收益性物业估价的基本方法中，成本法中的“成本”是指（　  ）。

A．通常意义的成本

B．费用

C．价格

D．营业费

【答案】C

【解析】成本法可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。

18．在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用的估价方法是（　  ）。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．折旧法

【答案】B

【解析】在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，物业的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。

19．关于重置价格和重建价格，下列表述不正确的是（　  ）。

A．重置价格又称重置成本

B．重置价格通常要比重建价格高

C．一般建筑物适用重置价格

D．有特殊保护价值的建筑物适用重建价格

【答案】B

【解析】B项，重置价格的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。

20．某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元，因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的现值为（　　）万元。

A．35

B．37

C．40

D．45

【答案】A

【解析】估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。计算三种折旧，该住宅的现值为：45-2-5-3=35（万元）。

21．某物业旁边建立了一个垃圾处理站，导致该物业价值下降，该物业价值下降属于（　　）。

A．经济折旧

B．功能折旧

C．物质折旧

D．政策折旧

【答案】A

【解析】经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是：①经济因素，如市场供给过量或需求不足；②区位因素，如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等；③其他因素，如政府政策变化等。

22．关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是（　  ）。

A．准备金又称大修理基金

B．用于物业的日常维修和更新改造

C．如果准备金来自物业收益，应从物业现金流中扣除

D．准备金是业主或其委托的物业服务公司定期存入的用于支付未来费用的资金

【答案】B

【解析】准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业服务公司定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。

23．运用收益法估价，需要预测估价对象的（　  ）。

A．收益

B．未来收益

C．预期收益

D．经营任务

【答案】B

【解析】收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。

24．收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于（　  ）。

A．历史价格

B．开发建设它所花费的成本

C．过去的市场状况

D．市场参与者对其未来所能带来的收益的预期

【答案】D

【解析】收益法是以预期原理为基础的。预期原理认为，决定物业当前价值的，主要是未来的因素而不是过去的因素。即物业当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用，主要是用来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。

25．根据资本化方式的不同，可以将收益法分为（　  ）和报酬资本化法。

A．直接资本化法

B．收益还原法

C．假设开发法

D．现金流量折现法

【答案】A

【解析】根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

26．（　　）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A．直接资本化法

B．收益还原法

C．假设开发法

D．报酬资本化法

【答案】D

【解析】报酬资本化法即现金流量折现法，是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到价值时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值。

27．物业的某种年收益与其物业价值的比率指的是（　  ）。

A．收益乘数

B．资本化率

C．有效毛收入乘数

D．净收益乘数

【答案】B

【解析】直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。其公式为：物业价值= ，所以，资本化率= 。

28．报酬率与投资风险的关系是；物业价值与报酬率的关系是。（　  ）

A．负相关；负相关

B．正相关；正相关

C．负相关；正相关

D．正相关；负相关

【答案】D

【解析】从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。

29．物业的无风险报酬率为5％，投资风险补偿为3％，管理负担补偿为2％，缺乏流动性补偿为1.5％，投资风险带来的优惠为2.5％，则报酬率为（　　）。

A．8%

B．9%

C．10%

D．11.5%

【答案】B

【解析】求取报酬率的方法主要有市场提取法和累加法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。物业的报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠=5％+3％+2％+1.5％－2.5％=9％。

30．房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为（　  ）。

A．有效毛收入

B．客观净收益

C．潜在毛收入

D．实际净收益

【答案】C

【解析】物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

31．从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（　　）。

A．有效毛收入

B．税前现金流

C．净运营收益

D．潜在毛收入

【答案】A

【解析】从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入。

32．物业收益中，（　　）是业主最关心的问题，也是考察物业服务公司的物业管理工作成功与否的主要方面。

A．潜在毛租金收入的最大化

B．税前现金流的最大化

C．净运营收益的最大化

D．税后现金流的最大化

【答案】C

【解析】净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。

33．从全社会来看，报酬率与（　　）成正比关系。

A．投资成本

B．财务预算可靠性

C．投资风险

D．运营管理人员的数量

【答案】C

【解析】报酬率是与利率、内部收益率同类性质的比率。报酬率是投资回报与所投入的资本的比率，其中不包括投资回收。从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．建筑物折旧分为（　　）。[2012年真题]

A．功能折旧

B．人为折旧

C．经济折旧

D．物质折旧

E．自然折旧

【答案】ACD

【解析】建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

2．房地产估价的基本原则包括（　  ）。

A．价值时点原则

B．替代原则

C．谨慎原则

D．合理评估原则

E．合法原则

【答案】ABCE

【解析】房地产估价的基本原则包括：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。

3．房地产估价的基本方法包括（　  ）。

A．比较法

B．折旧法

C．收益法

D．趋势法

E．成本法

【答案】ACE

【解析】房地产估价的三种基本方法是：①比较法，是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。②成本法，是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。③收益法，是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。

4．在进行房地产估价时，适宜采用比较法估价的对象有（　  ）。

A．房地产开发用土地

B．纪念馆

C．寺庙

D．写字楼

E．教室

【答案】AD

【解析】比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。

5．在比较法估价中，搜集交易实例时应搜集交易实例的内容一般包括（　  ）。

A．成交价格

B．议价时间

C．成交日期

D．付款方式

E．交易情况

【答案】ACDE

【解析】运用比较法进行估价的第一步就是搜集交易实例，在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等；②交易双方，如卖方和买方的名称、买卖双方关系；③成交日期；④成交价格，包括计价方式（如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等）和价款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比率）、贷款方式付款（包括首付款比率、贷款期限）；⑥交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买），交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等），交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易（关联交易）、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。

6．运用比较法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括（　  ）。

A．可比实例物业应是估价对象物业的类似物业

B．可比实例的成交日期应与估价目的吻合

C．可比实例的交易类型应与估价目的吻合

D．可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格

E．对一宗物业进行估价，一般应选取1～3个可比实例

【答案】ACD

【解析】运用比较法估价时，选取的可比实例应符合如下四个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与价值时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。E项，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例。

7．运用比较法估价时，建立价格可比基础包括（　  ）方面的工作。

A．统一付款方式

B．统一采用人民币

C．统一货币单位

D．统一采用平方米

E．统一采用单价

【答案】ACE

【解析】建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

8．下列有关市场比较法的表述，正确的有（　  ）。

A．运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例

B．要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来

C．经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格

D．进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格

E．经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格

【答案】ABCE

【解析】D项，交易情况修正，是指如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，是将理论价格变成了可比实例的实际成交价格。

9．下列情况中，需要进行交易情况修正的情形有（　  ）。

A．利害关系人之间的交易

B．房地产交易日期

C．相邻房地产的合并交易

D．受债权债务关系影响的交易

E．房地产权益

【答案】ACD

【解析】在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格，需要进行修正：①利害关系人之间的交易；②急于出售或急于购买的交易；③交易双方或某一方对市场情况缺乏了解的交易；④交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易；⑤特殊交易方式的交易；⑥交易税费非正常负担的交易；⑦相邻物业的合并交易；⑧受债权债务关系影响的交易。

10．在物业状况调整中，物业状况可分为（　  ）。

A．区位状况

B．交易状况

C．权益状况

D．实物状况

E．交易日期状况

【答案】ACD

【解析】物业状况调整，是将可比实例在自身状况下的价格，调整在估价对象状况下的价格。物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。

11．下列对象中，在估价时适合采用成本法的有（　  ）。

A．住宅

B．学校

C．标准工业厂房

D．医院

E．钢铁厂

【答案】BDE

【解析】只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

12．运用成本法估价时，物业价格构成中包括（　  ）。

A．土地取得成本

B．开发成本

C．投资利息

D．物业折旧

E．开发利润

【答案】ABCE

【解析】从成本法的角度来看，物业价格通常由如下七大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。

13．以下有关重新购建价格的表述，正确的有（　  ）。

A．重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

B．重新购建价格是客观的价格

C．重新购建价格是重新购建的实际成本

D．建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧

E．土地的重新购建价格是其在价值时点状况下的价格

【答案】ABE

【解析】重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。需要注意的是，建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。

14．建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要有（　  ）。

A．自然环境恶化

B．消费观念改变

C．建筑技术进步

D．城市规划改变

E．政府政策变化

【答案】BC

【解析】功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

15．下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有（　  ）。

A．没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时

B．办公楼没有电梯、集中空调、宽带等

C．一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降

D．住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等

E．市场供给过量

【答案】CE

【解析】经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。C项属于环境污染因素。

16．下列关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有（　  ）。

A．抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里

B．有效毛收入的最大化是考查物业服务企业管理工作成功与否的主要方面

C．准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新

D．从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入

E．“专项维修基金”一般是由业主缴纳

【答案】ACDE

【解析】B项，净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

17．下列关于物业的税前现金流的表述，正确的有（　  ）。

A．是业主的税前收入或投资回报

B．从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流

C．当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值

D．从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流

E．如果物业没有抵押贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益

【答案】ABCE

【解析】D项，从物业税前现金流中扣除准备金和所得税后，得到物业税后现金流。

18．在以下估价对象中，适宜用收益法的有（　  ）。

A．影剧院

B．写字楼

C．餐馆

D．游乐园

E．古建筑

【答案】ABCD

【解析】收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可。

19．求取报酬率的方法有（　　）。

A．内插法

B．市场提取法

C．公式法

D．累加法

E．计算机法

【答案】BD

【解析】求取报酬率的方法主要有：①市场提取法，是利用与估价对象相同或相似的收益特征的可比实例，计算出可比实例的报酬率加以使用；②累加法，是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。

20．在其他因素不变的情况下，以下因素增加能够引起报酬率增加的有（　  ）。

A．投资带来的优惠

B．无风险报酬率

C．投资风险补偿

D．缺乏流动性补偿

E．管理负担补偿

【答案】BCDE

【解析】报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。BCD三项的增加都会引起报酬率的增加。

21．下列有关报酬率的表述正确的有（　  ）。

A．从全社会来看，报酬率与投资风险正相关

B．两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高

C．投资回报中包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率

D．估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率

E．求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法

【答案】ABDE

【解析】C项，投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。