第三节　物业的价值、价格及其影响因素

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是（　  ）。[2014年真题]

A．税收制度

B．城乡规划

C．城市化

D．人口素质

【答案】C

【解析】物业价格的影响因素可以分为两大类：①物业自身因素，主要有区位因素、权益因素和实物因素。②物业外部因素，主要有人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等。其中，影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。

2．关于物业价格特征的说法，正确的是（　  ）。[2012年真题]

A．物业价格受区位影响小

B．物业价格实质上是物业权益的价格

C．物业价格不容易受交易者的个别因素影响

D．物业价格形成的时间较短

【答案】

【解析】物业价格主要有下列五个特征：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格实质上是物业权益的价格；③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间通常较长；⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

3．物业价格实质上是物业（　　）的价格。[2013年真题]

A．交换

B．权益

C．租赁

D．区位

【答案】B

【解析】物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，物业价格是物业权益的价格。

4．关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（　  ）。[2011年真题]

A．市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的

B．市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的

C．市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的

D．市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的

【答案】B

【解析】某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

5．下列期房价格的公式，正确的是（　　）。[2011年真题]

A．期房价格=现房价格+风险补偿

B．期房价格>现房价格－风险补偿

C．期房价格<现房价格－风险补偿

D．期房价格=现房价格－折旧补偿

【答案】A

【解析】现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系如下：期房价格＝。因此，期房价格<现房价格－风险补偿。

6．关于拍卖底价的说法，错误的是（　  ）。[2012年真题]

A．拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价

B．拍卖底价又称为保留价

C．竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效

D．拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价

【答案】C

【解析】保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。

7．西方认为投资物业最重要的是（　  ）。

A．区位

B．价格

C．供求因素

D．品质

【答案】A

【解析】由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。西方认为的投资物业最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系。

8．通常用来表示物业的从“外”到“内”——“进”的方便程度的术语是（　　）。

A．便捷性

B．方便程度

C．可及性

D．可通达性

【答案】A

【解析】可及性与便捷性的含义基本相同。但通常用“可及性”表达由“外”到“内”——“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出”的方便程度。

9．物业的区位是指物业的空间位置，最常见、最简单的是用（　  ）来衡量区位好坏。

A．距离

B．可及性

C．方便性

D．周围环境

【答案】C

【解析】衡量区位好坏最常见、最简单的是用距离。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。

10．现在人们越来越重视的距离是（　  ）。

A．交通路线距离

B．最佳交通路线距离

C．空间直线距离

D．交通时间距离

【答案】A

【解析】由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

11．使用物业一定时间的价格，在经济学上称为（　  ）。

A．源泉价格

B．服务价格

C．使用价格

D．更换价格

【答案】D

【解析】物业同时有两个价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格；②使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格。

12．物业的价格与租金的关系，如同（　  ）的关系。

A．买卖与租赁

B．本金与利息

C．存款与贷款

D．现金和存款

【答案】B

【解析】物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系。一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。

13．下列对于成交价格、市场价格和理论价格的说法错误的是（　  ）。

A．市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格

B．成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格

C．实际的成交价格即市场价格

D．成交价格可以按照交易方式的不同来划分

【答案】A

【解析】A项，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

14．（　　）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。

A．理论价格

B．总价格

C．市场价格

D．单位价格

【答案】C

【解析】

15．期货价格是指在交易达成后按约定在未来（　  ）进行商品交割的价格。

A．较长一段时间

B．某个日期

C．短期内

D．某个地点

【答案】B

【解析】期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。物业也有类似期货交易的期货价格，物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。

16．某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为1100元/㎡，出租的年末净收益为110元/㎡，假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，则该期房目前的价格是（　　）元/㎡。

A．978

B．1000

C．1078

D．1178

【答案】A

【解析】该期房目前的价格为：期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿，代入题中数据可得：V=1100－110/（1+10%）－1100×2%=978（元/㎡）。

17．拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格称为（　  ）。

A．保留价

B．起拍价

C．应价

D．成交价

【答案】A

【解析】物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式。评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

18．下列关于商品销售价格的表述，不正确的是（　  ）。

A．起价指所销售的商品房的最低价格

B．保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格

C．成交价是商品房买卖双方的实际交易价格

D．评估价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允

【答案】D

【解析】A项，起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的价格；B项，保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；C项，成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价；D项，应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

19．人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（　  ）。

A．80％

B．60％

C．30％

D．90％

【答案】A

【解析】《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80％；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20％。

20．在增价拍卖中，起拍价和保留价的关系是（　  ）。

A．起拍价一定低于保留价

B．起拍价最高不高于保留价

C．起拍价一定高于保留价

D．起拍价和保留价相等

【答案】B

【解析】起拍价是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。

21．经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的价格是（　  ）。

A．成交价

B．应价

C．标价

D．评估价

【答案】A

【解析】成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。

22．通常来说，当人口数量增加时，对物业的需求会（　  ）。

A．增加减少取决于物业价格

B．减少

C．没有直接关系，增加减少不一定

D．增加

【答案】D

【解析】物业的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对物业价格有很大影响。通常来说，当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．在物业估计中，影响物业价格的权益因素包括（　  ）。[2014年真题]

A．周边配套设施

B．物权种类

C．房地产投机

D．城市规划的要求

E．周边交通条件

【答案】BD

【解析】物业价格的影响因素可以分为物业自身因素和物业外部因素两大类。其中，影响物业价格的自身因素主要有：①区位因素，包括位置、交通条件、周边配套设置、周边自然与人文环境等；②权益因素，主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等各种原因造成的对权利行使的限制；③实物因素，主要包括物业所处的土地状况、建筑物主体结构及设施设备情况等。

2．关于物业价格的说法，正确的有（　  ）。[2013年真题]

A．物业价格受区位的影响大

B．物业价格形成的时间较长

C．物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格

D．物业价格总是上涨的

E．物业价格容易受交易者的个别因素的影响

【答案】ABE

【解析】物业价格主要有下列五个特征：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格实质上是物业权益的价格；③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长；⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

3．物业价格与一般物品价格的共同之处有（　  ）。

A．都是价格，用货币来表示

B．都容易受交易者个别因素的影响

C．都有波动，受供求因素的影响

D．都是按质论价

E．由卖方决定价格，买方对其无影响

【答案】ACD

【解析】物业价格与一般物品的价格的共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价，优质高价，劣质低价。

4．物业的区位是指物业的空间位置，下列各项与物业的区位有关的有（　  ）。

A．物业的地理坐标位置

B．物业与重要场所的距离

C．物业的交通情况

D．物业的周围环境、景观等

E．从其他地方到达该宗物业的可及性

【答案】ABDE

【解析】物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗物业的可及性，从该宗物业去往其他地方的便捷性，以及该宗物业的周围环境、景观等。

5．物业价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别因素影响，下列各项属于个别因素的有（　　）。

A．生活环境

B．偏好

C．讨价还价能力

D．感情冲动

E．经济发展水平

【答案】BCD

【解析】由于物业价值量大，相似的物业一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。

6．一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括（　　）。

A．当地提供主要原材料的可能性

B．技术人才和劳动力供给的可能性

C．它与重要场所的距离

D．从其他地方到达该宗物业的可及性

E．从该宗物业去往其他地方的便捷性

【答案】CDE

【解析】物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗物业的可及性，从该宗物业去往其他地方的便捷性，以及该宗物业的周围环境、景观等。

7．下列关于投资价值与市场价值的论述，正确的有（　  ）。

A．投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值

B．投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件

C．市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值

D．评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提

E．在某一时点，投资价值是惟一的

【答案】BD

【解析】A项，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。C项，物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。E项，在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

8．同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（　  ）。

A．利率水平不同

B．经营费用不同

C．纳税状况不同

D．投资者个人预期不同

E．开发成本不同

【答案】BCDE

【解析】同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，等等。所有这些因素，都会影响投资者对该物业未来收益能力的估计，从而影响投资者对该物业价值的估计。

9．正常房地产成交价格形成时的必要条件有（　  ）。

A．垄断市场的存在

B．信息畅通

C．平等自愿

D．诚实无欺

E．没有利害关系

【答案】BCDE

【解析】正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。

10．按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（　　）。

A．规定成交价

B．招标成交价

C．拍卖成交价

D．挂牌成交价

E．商讨成交价

【答案】BCD

【解析】按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为：①招标成交价，是指采取招标方式交易（或出让）物业的成交价格；②拍卖成交价，是指采取拍卖方式交易（或出让）物业的成交价格；③挂牌成交价，是指采取挂牌方式交易（或出让）物业的成交价格；④协议成交价，是指采取协议方式交易（或出让）物业的成交价格。

11．在期房与现房同品质下，期房价格比现房价格低，其原因有（　  ）。

A．期房未来开发成本低

B．从期房成为现房期间租金收入的损失

C．风险的补偿

D．不能够直接使用

E．少交纳一部分物业服务费用

【答案】BCD

【解析】在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险，所以期房价格会低于现房价格。

12．期房的价格由（　　）等因素决定。

A．现房价格

B．风险补偿

C．成本价格

D．预计从期房达到现房期间现房出售的净收益

E．预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值

【答案】ABE

【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。其计算公式为：期房价格= 。

13．在物业拍卖中出现的价格有（　  ）。

A．起拍价

B．保留价

C．应价

D．成交价

E．招标价

【答案】ABCD

【解析】物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式。评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。

14．影响物业价格的主要外部因素有（　  ）。

A．经济因素

B．心理因素

C．物业自身因素

D．人口因素

E．社会因素

【答案】ABDE

【解析】影响物业价格的外部因素主要有：①人口因素；②制度政策因素；③经济因素；④社会因素；⑤国际因素；⑥心理因素等。

15．影响物业价格的社会因素有（　  ）。

A．政治安定状况

B．社会治安状况

C．生产因素

D．房地产投机因素

E．时尚风气

【答案】ABD

【解析】影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。

16．下列人口因素变化，通常可以使得物业价格上涨的有（　  ）。

A．人口增长

B．人口素质提高

C．家庭人口规模增加

D．家庭人口规模下降

E．人口密度增加

【答案】ABD

【解析】物业价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对物业的需求，从而导致物业价格升高。随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，居住物业价格有上涨的趋势。

17．影响物业价格的心理因素有（　  ）。

A．时尚风气

B．接近名家住宅心理

C．讲究风水或吉祥号码

D．购买或出售心态

E．物理形态

【答案】ABCD

【解析】心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有：①购买或出售心态；②个人欣赏趣味（偏好）；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。