三、综合分析题

世界各国通过选择、采纳土地物权变动生效的四种主要立法体例有物权形式主义、债权形式主义、债权意思主义和托伦斯主义，并结合各自国家的文化习俗、社会经济发展状况，建立了各具特色的土地登记制度。这些土地登记制度一般被理论界依其内容、效力等概括为三种模式：契据登记制（建立在债权意思主义立法例的基础上），权利登记制（建立在物权形式主义或债权形式主义立法例的基础上）和托伦斯登记制（建立在托伦斯主义立法例的基础上），其中权利登记制和托伦斯登记制又被统称为产权登记模式。

【问题】

1．简述契据登记制和权利登记制的特点。

2．简述托伦斯登记制与其他两种登记方式都不同的特点。

3．结合三种模式的特点谈一下我国所采用的土地登记制度的特点。

【答案】

1．（1）契据登记制，又称契约登记制，由法国首创，其主要特点有：

①采用意思主义立法；

②采取形式审查主义；

③登记无公信力；

④登记无强制作用；

⑤登记簿的编成采取人的编成主义；

⑥不颁发权利凭证，土地登记机构只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证；

⑦土地权利以动态登记为主。

（2）权利登记制发源于德国，又称“德国主义登记制度”，其主要特点有：

①采用形式主义立法；

②采取实质审查主义；

③登记有公信力；

④强制性登记；

⑤登记簿的编成采取物的编成主义；

⑥不颁发权利凭证；

⑦土地权利人以静态登记为主。

2．托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。与其他两种方式的不同之处是：

（1）托伦斯在初次登记时不强制，但一经登记即进入强制登记状态，即不强制要求一切土地都必须登记，但任何一块土地只要经第一次登记，其后的每一次土地权利的转移或变动，都必须经过登记，非经登记不发生效力。

（2）土地登记机构负有赔偿责任。土地登记后产生的不可推翻的效力是由国家保证的，国家专门从收取的土地登记费中提取一定比例资金作为保证金，以赔偿由于错登而使土地权利人所受的损失。

（3）土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。

（4）土地经登记后。如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。

3．我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点，偏重于权利登记制度。其主要特点为：

（1）土地物权变动原则上采取登记生效主义，在特定情况下也采取登记对抗主义；

（2）实践中一般采取以实质审查为主、形式审查为辅的模式，虽然《物权法》及《土地登记办法》对于审查的形式都没有明确规定，但登记机构应当履行法定职责，当事人应当对所提交的申请材料实质内容的真实性负责；

（3）登记有公信力；

（4）土地登记实行依申请登记原则；

（5）登记簿的编成采取物的编成主义；

（6）颁发权利凭证；

（7）土地登记不仅登记静态的土地权利，而且登记动态的土地权利；

（8）土地登记不及地上的建筑物和附着物；

（9）土地登记机构一般设在国土资源行政主管部门。