一 关于社会主义地租和房地产业发展的研究
我国经济特区的地租问题
地租是土地所有权在经济上的实现形式，要使用土地，就得交纳一定的地租，这在社会主义国家的经济特区也不例外。特别是像深圳特区这样一种工、商、农、渔、住宅、旅游等多种行业的综合性特区，是市场经济体系高度发达的地区，地租问题就显得更为重要。
一、经济特区地租的性质问题
目前对特区地租性质的看法，基本上有两种，一种意见认为是社会主义性质的地租，另一种意见认为是国家资本主义性质的地租。笔者同意前一种意见，因为经济特区的地租是建立在社会主义公有制基础上的地租，就其本身的性质来说，应该是纯属社会主义性质的地租。马克思指出：“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权……为前提。”（《资本论》第三卷，第714页）这就是说，地租不仅是所有权借以实现的经济形式，而且地租的存在还必须以一定的土地所有权的存在作为前提。地租的性质是由土地所有权的性质决定的，有什么性质的土地所有权，就有什么性质的地租。我国经济特区的土地是公有的，即城市的土地是社会主义全民所有制，农村的土地是社会主义集体所有制。对集体所有制的土地，国家可以根据建设的需要，依照有关法令的规定，对它实行征购、征用或者收归国有。因此，对外来说，经济特区的土地都归社会主义国家所有。
首先，经济特区的土地所有权属于代表劳动者的社会主义国家，这就决定了经济特区的地租是社会主义性质的。在经济特区的土地关系中，主方是代表土地所有权的社会主义国家，客方是代表希望取得土地使用权的企业或个人，无论哪一种性质的企业或个人作为客方要取得特区土地的使用权，都必须而且只能与作为主方的社会主义国家打交道。经济特区的地租只是社会主义公有制的土地所有权在经济上借以实现的形式，而不是别的什么形式，它只与社会主义公有制的土地所有权相联系，而与经济特区以国家资本主义为主的多种经济成分并存的情况无关。因为地租的性质只是取决于土地所有权的性质，而不是得到土地使用权的企业的性质。
其次，我国经济特区的地租，不管其形式如何，实质上都是特区劳动者的剩余劳动所创造的超额纯收入或者说超额利润，但它必须经过投资经营者以土地使用费的形式转交给社会主义国家。所以，就其所反映的经济关系来说，对外方面在形式上是代表劳动者的社会主义国家与客商之间的一种商品买卖关系（或者说租赁关系），但实质上是经济特区的劳动者为国家创造超额纯收入、体现了社会主义国家与劳动者之间的一种社会主义的生产关系。对内方面（指内联企业也应该交纳地租来说的）所反映的经济关系则是社会主义国家内部的国家、企业和劳动者三者之间的一种社会主义的物质利益关系。
此外，我国经济特区的地租取之于民，用之于民，不是归任何集团或个人所私有的。
因此，我们认为，我国经济特区的地租是社会主义性质的地租。
与此相反的意见认为，经济特区的地租是国家资本主义性质的地租，它具有社会主义和资本主义两重属性。其理由是：第一，从地租的归属来看，一方面土地所有权属于社会主义国家，特区地租就是社会主义的财富；另一方面使用特区土地的客商，通过土地使用权的转让，或通过产品出售权的垄断，或在特区投资住宅建筑，可以从中得到高额的中间地租。第二，从地租的来源来看，一方面地租来源于特区劳动者所创造的超额利润；另一方面地租还来源于多种途径，例如房地产、旅游业的地租，是港澳和国外购房者与旅游者的一种消费支出，我方向他们收取地租，实际上就是参与了港澳地区剩余价值的分配。第三，从所反映的生产关系来看，特区地租反映的是社会主义国家、客商和特区劳动者的关系，这种关系具有两重性：从社会主义国家与特区劳动者的关系来看，劳动者以地租形式为国家创造纯收入，反映的是社会主义生产关系；从客商与特区劳动者的关系来看，客商获得的利润是特区劳动者的剩余劳动所创造的价值，反映的是资本主义生产关系。我们认为这种看法的不妥之处，有如下几点：
（1）不能离开土地所有权的性质来谈地租的归属问题。首先，所谓客商通过土地使用权的转让和产品出售权的垄断，从中得到中间地租的问题，是客商钻了我们的空子，纯属有关合约和立法手续完备与否的问题，不是土地所有权本身的问题。其次，客商在特区投资住宅建筑，从他们的主观愿望来说，当然希望能够从中取得高额的中间地租；但是他们首先要向我方交纳正常的地租额，并不准非法炒卖住房，同时还规定每隔三年调整一次，也可以把这部分提高的地租额转移到我方手上来。不然，还可以通过征收土地税的办法，把这部分由于特区建设发展所带来的级差地租吸取过来。所以，客商要在特区取得高额的中间地租是不可能的。即使能够从中得到一部分中间地租，也只能占地租总额的一小部分，不能改变特区地租的社会主义性质。
（2）不能离开马克思主义的价值理论来谈地租的来源问题。按照价值理论，经济特区的地租只能来源于特区劳动者所创造的超额利润，说地租来源于多种途径是不妥的。就拿特区的商品住宅和旅游业的地租来说，这笔收入仍然是特区劳动者在建筑住房和各种旅游设施的生产过程中所创造的价值的一部分。而港澳和国外购房者与旅游者的支出，则是属于流通领域内发生的商品等价交换关系，我方并不是向他们收取地租，而是向在特区投资经营这些部门的客商收取地租。这种等价交换关系，不过是使特区劳动者在生产过程中所创造的超额利润得以实现罢了。
（3）不能把特区地租所反映的生产关系理解为具有两重性。特区地租是使用特区土地的客商以土地使用费的形式交给社会主义国家的超额利润，而这个超额利润则是特区劳动者在生产过程中所创造的，所以，它所反映的经济关系，在形式上是社会主义国家与客商之间的租赁关系，实质上是社会主义国家与特区劳动者之间的社会主义生产关系。至于说客商获得的利润是特区劳动者的剩余劳动所创造的价值，反映的是资本主义生产关系，那是与特区地租这个范畴无关的另一个问题。因此，不能说特区地租反映的社会生产关系，具有社会主义和资本主义两重性。
可见，把我国经济特区的地租看作是国家资本主义性质的地租，不仅缺乏足够的根据，而且将事物的本质和现象混淆起来了。
二、经济特区的绝对地租
绝对地租是指凭借土地所有权所取得的地租，即不论租用好地还是坏地都必须交纳的地租，它是由农产品价值超过一般的社会生产价格之间的余额构成的。马克思指出：“在任何情况下，这个由价值超过生产价格的余额产生的绝对地租，都只是农业剩余价值的一部分。”（《资本论》第三卷，第861页）在资本主义制度下，农业中的资本有机构成低于社会的平均资本有机构成，从而在农业上一定量的资本，同有社会平均有机构成的同等数量的资本相比，会生产较多的剩余价值，这是在农业中能够产生超额利润（绝对地租的实体）的基础；而土地所有权的垄断，则是使这个超额利润不进入利润平均化过程而保留在农业部门并使之转化为绝对地租的原因。那么，在我国社会主义制度下，由于农业部门的资金有机构成仍然低于社会的平均资金有机构成，同等数量的资金在农业部门所创造的价值仍然会大一些，从而仍然会形成一个超额利润；不过，在公有制下，由于土地私有权被取消了，农业中的超额利润是参加社会的利润平均化过程，还是继续保留在农业部门并转化为绝对地租呢？这涉及社会主义制度下存不存在绝对地租的问题，这里暂且存而不论。但是，对我国的经济特区来说，绝对地租的存在是肯定无疑的。因为经济特区的土地是公有的，土地所有权属于社会主义国家，而且仍然存在着土地所有权与土地使用权相分离的情况，所以，同样存在着土地所有权的垄断，不过这种垄断权不属于私人而属于社会主义国家。这样，客商要使用特区的土地，不论是好地还是坏地，都必须向社会主义国家交纳一定的地租。这种由于对经济特区的土地所有权的垄断而带来的地租，就是特区的绝对地租。但是，正如马克思所指出的：“单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有者创造任何地租。”（《资本论》第三卷，第853页）因为土地不出租，丢弃不用，土地所有权就没有任何收益，在经济上就没有价值，从而也就不能带来任何地租。可见，经济特区的绝对地租也是农产品价值超过一般的社会生产价格的余额，它同样是农业劳动者在生产过程中所创造的超额利润。那种认为土地是特殊资本，从而地租是由土地本身所产生的观点，是完全错误的。
这里，有的同志会提出：建筑地段和农业用地不同，建筑业中的资金有机构成不一定低于社会的平均资金有机构成，建筑用地是否也存在绝对地租呢？关于这个问题，马克思曾经指出：“至于建筑上使用的土地，亚当·斯密已经说明，它的地租的基础，和一切非农业土地的地租基础一样，是由真正的农业地租调节的。”（《资本论》第三卷，第871页）这就是说，建筑地段和其他非农业用地的地租是由农业地租决定的，因此，只要特区农业中存在绝对地租，特区的建筑地段和其他一切非农业用地也就存在绝对地租。
根据深圳市房地产公司的资料，截至1982年2月底，商业楼宇（包括宾馆、餐厅、商品住宅等）方面已签订合同的共有29家，其中：合作企业20家，占地面积638160平方米，投资额30.7亿港元，按每平方米折合5000港元计，可收取地租约32亿港元（合作企业以利润分成的形式取得地租）；外商独资企业9家，占地面积37600平方米，投资额9亿港元，按每平方米折合5000港元计，可收取地租约2.26亿港元。两项合计，占地面积675760平方米，投资总额约40亿港元，可收取地租约34亿港元。在这些地租中，绝大部分应属于由土地所有权的关系所带来的绝对地租，只有一部分是属于由土地位置等差别所引起的级差地租。
三、经济特区的级差地租
经济特区的地租，主要是建筑地段地租，一部分是农业地租，因此我们在分析特区的级差地租时，主要是分析建筑地段的级差地租。级差地租与生产条件的等级有关，是个别资本利用特殊的生产条件而产生的，它包括级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。把等量资本投在等面积的各级土地上时，由于土地肥力和土地位置的不同而引起的生产率不同所形成的级差地租，称为级差地租Ⅰ；把等量资本连续投在同一块土地上时，由于各次投资所引起的生产率不同所形成的级差地租，称为级差地租Ⅱ。
马克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着和农业级差地租相同的规律。”（《资本论》第三卷，第871页）农业中的级差地租是指由于经营较好的土地所获得的超额利润转化而来的地租；它是农产品的个别生产价格低于由劣等地的生产条件所决定的社会生产价格之间的差额构成的。城镇建筑地段的级差地租与农业的级差地租是相似的。土地不是劳动产品，它本身是没有价值的，但在资本主义条件下，由于土地已经商品化，土地成了买卖对象，它就有了价格。所谓土地价格，不过是资本化的地租罢了。因为各个建筑地段的条件不同和由连续投资所引起的生产率不同，它们的个别生产价格亦各不相同。但是，由于建筑用地有限，优等的建筑用地更有限，从而在地产业中同样存在着资本主义的经营垄断（这是产生级差地租的原因），这就使土地的社会生产价格也必须由劣等生产条件建筑地段的个别生产价格来决定。这样，经营优等和中等生产条件建筑地段的个别生产价格，就会低于社会生产价格，从而经常保持一个超额利润，并转化为建筑地段的级差地租。
产生级差地租的条件，在社会主义的经济特区是同样存在的。首先，从形成级差地租Ⅰ的条件来说，可概括为如下几个方面：①不同的地区和位置，其中包括距离市场的远近、交通运输条件的好坏、接近热闹市区与否、环境风景的优劣、地形地质情况等；②不同的部门和行业，其中包括行业的性质（不同行业对土地有不同的要求，如建筑地基要求土质坚实和承载力大、农业要求土质松软肥沃、商业楼宇要求建在热闹市区，医院、科研、学校则要求建在僻静之处）、行业在特区所处的地位和作用、行业的周转时间等；③不同的空间和时间，不同的空间是指建筑物所占空间的大小，不同的时间是指土地使用年限的长短；④随着经济特区建设的发展和对土地需求量的增加，级差地租也会提高。土地本身虽没有价值，但通过“七通一平”等，对土地进行投资和劳动加工，土地就变成有价值的东西了。因为各个建筑地段的条件各不相同，从而它们的个别生产价格是不同的。不过，这些差别只是产生级差地租的条件，但还不是产生级差地租的原因。产生级差地租的原因是：第一，由于生产仍然是商品生产，价值规律继续在起作用；第二，由于建筑用地的有限性，优等建筑用地尤为有限，仍然存在着土地经营的垄断。这样，建筑地段的社会生产价格就不决定于中等生产条件的土地，而决定于劣等生产条件的土地。所以，具有优等生产条件和中等生产条件的建筑地段，就能经常得到一个超额利润，并转化为建筑地段的级差地租。不同的只是，在我国经济特区，土地是社会主义公有制，从而建筑地段的级差地租是归社会主义国家所有，而不是归任何集团或私人所有的。
其次，从形成级差地租Ⅱ的条件来说，产生级差地租Ⅰ的条件也就是产生级差地租Ⅱ的条件，因为级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的出发点和基础，级差地租Ⅱ的运动是在级差地租Ⅰ由以形成的领域内出现的。所以，级差地租Ⅰ提高了，级差地租Ⅱ也会跟着提高，产生级差地租Ⅰ和产生级差地租Ⅱ的条件是一致的。但是，在级差地租Ⅱ上，除了这些共同的条件，还要受投资规模（投资额大小）的影响。马克思指出：“大于平均资本量的资本会提供额外利润，而小于平均资本量的资本就得不到平均利润。”（《资本论》第三卷，第762页）这一点，同样适用于我国经济特区。例如，客商在特区投资经营商品住宅，其投资规模不同所引起的生产率也是不同的，一般来说，在占地面积相同的情况下，投资额小建筑面积就小，投资额大建筑面积就大，建筑面积大的高层建筑比建筑面积小的低层建筑具有更高生产率，能够带来更多的额外利润。这个增加的额外利润，就是投资规模较大的高层建筑在同一块土地上连续投资的结果所产生的级差地租Ⅱ。因此，即使地基相同，但投资规模不同，收取地租的标准也应有所不同，高低层建筑用地之间的地租标准，应根据不同的建筑楼比来确定。另外，在同等条件下，企业经营管理水平的高低，对超额纯收入或超额利润也有明显的影响。
目前，深圳经济特区的建设还只有三年的时间，级差地租体现得不明显。从罗湖区已签订的合同来看，地租都是折合每平方米4500港元至5000港元的幅度，差别不大。但是，随着特区市区建设的发展，级差地租问题将突出起来。所以，应以特区建设规划为依据，在充分调查研究的基础上，按照不同的地区、位置、地基、空间、时间、行业情况和投资规模等，分类确定合理的级差地租标准，使经济特区的级差地租能比较客观地反映出来。
此外，在经济特区那些自然条件特别优异的地段，还存在垄断地租。
四、经济特区地租的标准对外资应具有吸引力
马克思在谈到建筑地段的地租时指出，“对建筑地段的需求，会提高土地作为空间和地基的价格”，“不仅人口的增加，以及随之而来的住宅需要的增大，而且固定资本的发展（这种固定资本或者合并在土地中，或者扎根在土地中，建立在土地上，如所有工业建筑物、铁路、货栈、工厂建筑物、船坞等等），都必然会提高建筑地段的地租”。（《资本论》第三卷，第872页）地租的数量，除了前面已经阐明的各项条件外，还受多种因素的影响，如特区本身土地的供求状况、港澳地区地产市场的变化情况、特区建设的发展和要求等。此外，在特区的土地使用费中，除了真正的地租即绝对地租、级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ、垄断地租，还应包括征地补偿费、土地投资利息、特区土地主管机关的行政费用等，这些虽然不是原来意义上的地租，但都是凭借土地所有权应该征收的必要项目。正如马克思所说的：“从经济学上来说，无论这个部分或那个部分都不形成地租；但实际上它们都形成土地所有者的收入，是他的垄断权在经济上的实现，和真正的地租完全一样。”（《资本论》第三卷，第705页）可见，确定经济特区地租标准是相当复杂的。
深圳特区处理地租问题有一个原则——“略高于广州，低于香港”，目的在于能够更好地吸引外资进来，以利于特区本身的发展和促进我国“四化”的建设。特区地租受多种条件和多种因素的制约，牵涉到各个方面的关系，应把它作为一个综合性指标来理解和运用。不能单纯从地租收入多少着眼，而应把地租水平与整个特区建设的全局联系起来考虑，要算总账。如果片面强调提高地租水平，不利于吸引外资进来，就失去了办经济特区的意义，表面上地租收入多些，实际上失去的更多。相反，只要能吸引更多的外资进来，使特区的生产建设迅速发展壮大起来，就能大大增加利润、税收、劳务费的收入，就能实现我们办经济特区的主要目的，这样，即使地租低一些，我们能够得到的却会更多一些。这就是所谓“失之东隅，收之桑榆”。总之，经济特区的地租标准要定得合理，对外要有竞争力和吸引力，应以能够大量吸引外资进来为原则。
五、在社会主义现代化建设中必须认真学习和运用马克思主义的地租理论
党的十一届三中全会提出了实行改革开放的总方针，在当前深化改革、扩大开放、加速发展的新形势下，必须以邓小平同志建设有中国特色的社会主义理论为指导，认真学习和运用马克思主义的地租理论，这对经济特区建设和整个社会主义现代化建设都具有特殊的意义。
（一）地租来源于劳动，而不是来源于土地
马克思指出：“劳动并不是它所生产的使用价值即物质财富的唯一源泉。正像威廉·配第所说，劳动是财富之父，土地是财富之母。”（《资本论》第一卷，第57页）因此，要生产使用价值，就必须把生产资料和劳动力结合起来，也就是把自然物质和劳动力两种要素结合起来，否则，就不可能创造出物质财富。正是从生产使用价值即物质财富的角度来说，马克思才肯定了威廉·配第所说的论断：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”也正因为这样，马克思在《哥达纲领批判》中才严厉地批判了拉萨尔关于“劳动是一切财富和一切文化的源泉”的观点，并指出：“劳动不是一切财富的源泉。……只有一个人事先就以所有者的身份来对待自然界这个一切劳动资料和劳动对象的第一源泉，把自然界当作隶属于他的东西来处置，他的劳动才成为使用价值的源泉，因而也成为财富的源泉。”（《哥达纲领批判》单行本，第7页）但是，从价值的生产或价值增殖的角度来说，却是另一回事。马克思指出：“如果把商品体的使用价值撇开，商品体就只剩下一个属性，即劳动产品这一属性。……它们剩下的只是同一的幽灵般的对象性，只是无差别的人类劳动的单纯凝结，即不管以哪种形式进行的人类劳动力耗费的单纯凝结。这些物现在只是表示，在它们的生产上耗费了人类劳动力，积累了人类劳动。这些物，作为它们共有的这个社会实体的结晶，就是价值——商品价值。”（《资本论》第一卷，第50-51页）因此，从商品价值的角度来说，劳动就是它的唯一源泉。具体讲，价值的生产过程与使用价值的生产过程是同时进行的，在这一过程中，生产资料（包括土地和凝结成物化劳动的劳动资料、劳动对象）只是把它本身原有的价值转移到新的产品中去，而劳动者的劳动力（活劳动）才能给新的产品带来新的价值，从而使价值增殖。所以，劳动者的劳动力（活运动）才是价值增殖的唯一源泉，而土地等自然物质只不过是价值增殖过程的载体。所以，地租只能是来源于劳动者的劳动，而不是来源于自然界的土地。
（二）地租产生于土地所有权，而不是产生于土地价值
马克思指出：“地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式。”（《资本论》第三卷，第698页）这就是说，地租是由于土地所有权的存在，土地所有权的垄断而产生的，谁占有土地，谁就有权通过收取地租来实现其土地所有权。在这里，要搞清楚两个不同层次的问题：第一个层次的问题是，土地不是劳动产品，因而土地本身是没有价值的。马克思主义的地租理论就是严格地建立在这种土地没有价值的基础之上的。不管这种土地有无价值，是处于自然状态还是已被开垦，都不会影响这一理论的正确性。第二个层次的问题是，土地经过人类的劳动加工，才会有一定的价值，即所谓土地价值。但是，土地有没有价值，都不会影响地租的产生。地租不等于土地价值。现在有的同志把地租与土地价值等同起来，片面强调土地价值观念，把土地价值作为实行土地有偿使用（包括有偿承包）的理论依据，似乎没有土地价值就没有地租，这是完全错误的。这在理论上是背离了马克思主义的地租理论，在实践上是“捡了芝麻，丢了西瓜”，自己把自己的阵脚搞乱了。地租只能是土地所有权在经济上的实现形式，它是农业以及有关产业的劳动者创造的剩余价值或者说超额利润的一部分，是剩余价值或超额利润的转化形式。因此，地租只能产生于土地所有权，而不是产生于土地价值。
（三）全面实行城乡土地的有偿使用
充分发挥地租这一经济杠杆的作用，达到加强土地管理和合理而有效地保护、利用、改造、开发的目的。我们要在正确理解的基础上，努力运用马克思主义的地租理论为社会主义现代化建设服务，为此，要求逐步做到：
（1）城乡土地都要实行有偿使用，明确土地所有权与使用权的关系，牢固地树立社会主义土地公有制的观念。
（2）采取配套措施，坚持综合治理，植树造林，保持水土，整治江河，防治污染，保护环境，维持生态平衡，从宏观上保护好国土，保护好耕地。
（3）严格控制非农建设用地和农村住宅用地，切实保护现有耕地；实行用地与造地相结合的原则，保证做到占用一亩地必须复垦一亩地。
（4）有计划有步骤地改造现有中低产耕地和合理开发新的耕地，其中包括海涂、荒地、丘陵、草坡、山地、水面等。
（5）依靠科技教育兴农，运用现代科学技术，提高地力，提高土地的利用率和产出率，实现生产专业化、耕作机械化、服务社会化、农艺科学化、产品商品化，使我国农业从传统的粗放农业转到现代的集约化农业轨道上来。
（6）强化农村双层经营体制，实行区域分工和适度规模经营，提高专业化生产能力和规模经济效益。
（7）在严格保护耕地的同时，要严格控制人口的增长。
（8）统一机构，强化管理，奖惩结合，依法治理，做到开源节流，保护、利用、改造、开发并重，使我国的土地管理工作逐步走上有序的良性循环轨道。
（原载于《经济研究参考资料》1982年第19期）