1.2 现状问题判断

1.2.1 建设用地沿交通干线开发蔓延明显

2005—2012年，昌平区的建设用地总体上增长迅速，其中城镇建设用地增长30.99km2，村庄建设用地增长23.72km2（表1-1）。城市建设用地与乡村建设用地增长相互脱节，建设用地分布趋向分散化。

表1-1 昌平建设用地情况km2

从空间分布来看，昌平区的建设用地开发沿交通干线蔓延的现象严重，体现出沿高速公路、轨道交通、轨道站点三种导向（图1-4）。产业用地和生活用地多沿京藏高速（原八达岭高速）密集分布，并沿七北路和温榆河之间向东拓展，现已形成沿京藏公路分布的中关村科技园昌平园，沿大广高速分布的生命科学院以及沿七北路分布的小汤山工业园等。

从居住用地开发来看，普通商品房主要依托区域性道路和交通站点，形成了回龙观和天通苑两个大型居住区。分析未来趋势，一方面，轨道十三号线周边的居住空间逐渐趋于饱和，新发展将指向温榆河沿岸以及温榆河与六环路之间的区域；另一方面，良好的自然环境和景观条件（如温榆河、沙河水库）将成为吸引居住用地开发的外部条件。

1.2.2 城中村普遍存在，整治任务繁重

昌平山前区目前存在大量无序蔓延的城中村，大部分已经纳入城市总体规划的范畴，但从土地属性来看，多调整为农村集体建设用地和宅基地，几乎不存在农业用地。村庄的经济形式主要是依靠出租房屋获取收入的“瓦片经济”，因此聚集大量外籍人口，职业构成复杂，流动人口比例高。

昌平山前普遍存在城中村的原因如下：一方面在于农村城市化进程与土地流转导致大量农民失业，难以依靠农业维持生计；而另一方面，大量通勤人口被该地区低廉的房价和便利交通吸引。因此，该地的“瓦片经济”具有广阔市场，靠此维持生计的城中村便像城市的补丁一样分布在城郊边缘地带。

大量城中村不仅对城乡风貌产生负面影响，其本身也存在一定的社会安全隐患。由于人口构成复杂，流动人口多，且大多文化素质偏低，城中村的社会治安问题一直较为严重。此外，村中违搭乱建问题突出，消防安全设施匮乏，威胁着当地居民的居住安全。

在对昌平山前几个主要城中村进行考察后发现，城中村的整治任务繁重，不仅在于量大面广，也源于不同村庄面临的具体问题不尽相同，极其复杂，比如土地级差高、用地功能不明确、资金流转困难、农民基本保障难以维持等。

1.2.3 半城市化地区居住人口构成复杂且差异性大

昌平山前的居住人口构成复杂，主要包括本地拆迁安置人口和外来迁入人口。拆迁安置人口是在拆迁过程中予以安置的城镇化人口，外来迁入人口包括由“郊区化”蔓延带来的中心城通勤人口和在当地产业带动下的就业人口。

昌平山前同时面临人口收入差异性大的问题。中心城通勤人口有主动郊区化和被动郊区化两类。前者经济基础良好，希望寻求优美舒适的居住环境，主要选择的是别墅和高档商品房，对相应的配套设施要求也较高；而后者在中心城工作，但迫于中心城的高房价而不得不在郊区寻求低廉住房，他们主要选择的是一般商品房、廉租房和经济适用房等，对配套设施的要求也一般，但十分依赖昌平与中心城之间的交通联系。此外，昌平山前还包括大量失业的农业人口，文化素质较低，对居住环境要求也很低。

1.2.4 与中心城区的通勤需求量大、负荷过重

根据《北京市第三次交通调查》显示，无论是从出行目的还是出行方式的角度，昌平区与北京其他郊区县相比，与中心城之间的交通通勤量都是最大的，体现了较强的通勤需求（图1-5）。此外，通过对八达岭高速、京承高速各交叉路口的拥堵状况进行分析和打分，发现早7:00—10:00，晚18:00—21:00是普遍的拥堵高峰期，体现了交通潮汐现象。

昌平山前的现状交通面临着负荷过重的压力，具体表现如下：①职住不平衡引起的交通潮汐现象严重；②八达岭高速承担了过度的日常通勤；③立汤路难以承载巨大的南北向交通出勤；④东西向道路对外联络差，部分道路狭窄，路面质量差。通过对现状道路系统承载力进行定量分析，发现普遍存在私家车和公交通勤承载力不足的问题，更进一步加剧了八达岭高速及回龙观附近的拥堵。