第4章 英国土地法悖论之本体解构
英国土地法悖论是学者们对英国土地法发展过程中特殊现象的理论总结，这些理论所指称的土地法悖论现象有其复杂的表现形式。了解英国土地法悖论的有关理论以及悖论所指称的现象是解读英国土地法悖论的前提。而在这个过程中，对英国土地法悖论关涉的一些基本概念和研究对象进行界定，是解读英国土地法悖论的基础。
英国位于欧洲大陆西北面，由英格兰、苏格兰、威尔士和北爱尔兰四个部分组成。四个部分中英格兰国土面积最大，其次依次为苏格兰、威尔士、北爱尔兰。由于历史原因，现行英国法中苏格兰实行与其他三个王国不相同的法律制度，但英国法律的主体还是归属普通法法系。[3]基于苏格兰土地法的相对独立性，本书英国土地法悖论所指称的英国土地法主要指的是适用于英格兰、威尔士和北爱尔兰的土地法。
1.1 英国土地法悖论的有关理论
在《普通法的精神》一书中庞德院长对法律的认识是这样表述的：“法律在不丧失其基本价值的同时，还能与时代一起前进。”[4]然而，有关英国土地法的实践却出现了与时代前进不同步的情况。有学者将这些现象概括为“英国土地法悖论”。关于英国土地法悖论的解读，事实上不仅关涉如何理解这些悖论指称的现象，更是通过对悖论的解读展开对英国土地法的深入研究。中外学者对英国土地法悖论的表述代表性的有如下内容：
“到19世纪末，尽管英国工业革命早已经完成，英国资产阶级民主制已经完全确立，英国已经成为世界头号的资本主义强国并逐渐向垄断资本主义阶段过渡，但是在土地法领域内，中世纪以来的封建土地权利制度依然如故，于是出现了这样一种奇怪的现象：在一个资本主义最发达的国家反而实行了一套复杂的封建土地权利制度，我们把这种土地法与社会经济现实之间的不协调现象称为英国的‘土地法悖论’。”[5]
“英国土地法从1830—1900年间的发展是一段悖论：未曾停止的法律改革延续了七十多年，而且肯定不会停止，这些改革涉及了土地法的基本和基础方面……事实上，土地法的基本因素保持未变。1900年的土地法，今天的土地法依然是1800年的土地法，或者说它们依然是布莱克斯通时代的样子……把所有英国土地法的基本元素连接在一起，你很快感觉到这是一个非常适合于贵族和富豪社会的系统。现代英国土地法的悖论因此可以被总结为：虽然英国宪法还保留着君主制形式，但其显然已经成为民主的代名词，但是同时期的英国土地法依然保留着适合一个贵族社会的形态。这自身是个引人关注的现象。对大多数人来说，所谓民主的先进性必定是倾向于平等划分财产，特别是平等划分土地财产。基于这种认识，英国土地法的这种悖论完全难以理解。”[6]
梅因提到过：英国关于物的分类在大体上是分为土地和物件；但有些物件因为被列为继承动产（heirloom）所以和土地并列在一起，而某些土地上的利益则又由于历史原因和动产平列。英国法律学站在法律变化的主流之外，不断重复着古代法律的现象，这里所说的关于物的分类并不是唯一的事例。[7]
除了土地法律制度与时代发展不同步的悖论外，在学界引起广泛讨论的是德国学者马克斯·韦伯的“英国法悖论”。韦伯认为，英国法相对于欧陆法系，在理性化方面程度不高。韦伯在《经济与社会》中屡次谈到英国法的理性化程度，其认为就是晚期罗马法以及通过对罗马法的继受而逐渐发展起来的大陆法在理性化程度方面都远高于英国法。韦伯在《新教伦理与资本主义精神》中进一步指出，如果将私法的理性化理解成是法律素材在概念上的单纯化与逻辑编整，那么达到迄今为止最高限度的，是古代末期的罗马法，而在一些经济最为理性化的国家里，私法的理性化程度却是最为落后的，英国是这种情况的典型代表。[8]在英国，罗马法的复兴被法律公会的强大力量所挫败。奥斯丁也曾指出，如果研究从英国法转向罗马法，就好像从混沌和黑暗的王国中逃脱出来，而进入一个更为充满秩序和光明的国度。[9]然而，对比英国经济发展的进程，可以看出理性化程度较低的英国法似乎并未妨碍，反而在某种程度上有助于英国资本主义的发展。美国学者马克斯·莱因斯坦将韦伯理论中的观点进行了概括：“法律制定和适用是以逻辑方式形成的形式合理性……这种特殊的法律思想与现代资本主义这一西方特有的经济制度之间有什么内在联系？或许，法律思想的形式合理性的出现有助于现代资本主义的兴起，反之亦然。”[10]既然形式合理性的法律是资本主义产生的必要条件，为何在不属于形式合理性法律范畴普通法国家的英格兰会出现资本主义，而且是最早出现？
从以上这些与英国土地法悖论的有关的表述中，可以看出，学者们认为的英国土地法悖论所指称的现象大体上分为两个层次：一是英国土地法整体上显得非常古老而复杂，现行法律中甚至还保留着不少习惯法因素，法律体系庞杂，看似理性化程度较低，但历经数个世纪，其依然保留着这一特征并在英国近现代高速发展的社会经济生活中正常运转；二是作为调整社会财产关系基本内容的土地法，却在英国社会进入资本主义相当长时间内依然维持着封建的土地法律制度，保留着适应贵族政体的大地产制。英国近现代社会经济的迅速发展，说明远落后于经济发展阶段的土地法律似乎并没有对其造成困扰和阻碍。在土地法律与社会经济的互动问题上，无论是法律形式或是法律内容，英国土地法的这些特殊现象都与我们已知模式或熟知的经济基础和上层建筑之间理论相矛盾。
英国土地法悖论指称现象的核心是英国以一个传统的土地法实现着调整现代法律关系的功能。虽然法律滞后于社会经济发展并非稀有现象，但是一个具有很强传统性的法律能够实现对近代经济发展最为迅速国家的基础法律关系的调整，则是非常奇怪的现象。这个现象涉及土地法的结构和内容两个方面。首先，从土地法的结构来看，科学合理具备高度条理性结构的土地法律制度是实现法治的基础，但英国土地法整体上表现出法律结构杂乱无章、概念层级多重、保留了相当多的历史因素，似乎“理性化程度较低”，这到底是不是英国土地法的真实面貌？其次，从土地法的内容来看，法与社会是一个互动关系。“任何社会的法律都是为了维护并巩固其社会制度和社会秩序而制定的，只有充分了解产生某一种法律的社会背景，才能了解这些法律的意义和作用”[11]。英国土地法的法律内容在发展过程中，出现了与社会发展进程不相一致的情况，但就是这样的土地法参与了英国社会的重大变化并明显没有对社会发展形成阻碍，在某种程度上还可以说是促进了英国早期资本主义的发展。这个过程到底是怎样的？英国土地法是以何种方式实现与社会经济的互动的？
土地法悖论所指称的这些现象如何解读？从现行的英国土地法来看，其核心内容是关注使用土地的有关权利类型、如何获得使用土地的有关权利、当别人有使用土地的权利时如何对抗。[12]土地法悖论无疑无法通过现行法本身得到解读。
1.2 英国土地法悖论的有关基本概念
1.2.1 英国土地法悖论研究的基本概念
在英国土地法有关的研究中，基本概念的界定非常重要。与英国土地法有关的研究应从概念开始，一方面，英国土地法有一些与大陆法系截然不同的概念，即使有我们已建立的概念体系对应的语词，其内涵或外延也不完全一致，这容易导致概念的误读；另一方面，英国土地法有非常复杂的演进历史，一些古老的土地法律概念和其推演方式在现行法律中已经难觅踪迹，但其推演结论在现行法律中依然存在，这给理解和运用现行规则带来很大困难。必须回溯英国土地法演进的历史，知晓那些已经消失的概念含义以及现行规则如何由其推导而来，只有这样才可以理解英国土地法的众多复杂而奇怪的规定。而这些都是顺利开展土地法悖论研究的基础。
1.土地——法律意义上的四维存在
英国1925年财产法至今还在适用，其中对法律意义上的土地有明确界定：“法律上的土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿物、建筑物或建筑物的任何部分以及其他有形的可继承地产（corporeal hereditament[13]）；同时也包括地租和其他无形的可继承地产（incorporeal hereditament），以及地役权、特别权益或者来自土地或土地之上的利益。”[14]从这个界定中至少可以看出，英国法中“土地”不仅指物理形态的土地本身及其附属物，还包括土地之上的任何权益。
这个概念与他国法律中的“土地”相比有所不同。从大陆法系国家来看，土地法中的核心内容大都渊源于罗马法中的土地物权，而在罗马法中，土地是作为不动产所涵盖的三类有体物中最基本的一种，即“土地包括耕作地、住宅地、意大利土地、外省土地、公地和私地等”[15]。从这个界定可以看出，罗马法中的“土地”内涵较为单纯，其本身并不包含土地之上的权益。事实上，土地之上的权益在罗马法中是被更上位的概念“不动产”所涵盖了。大陆法系各国对土地的界定与罗马法相比，基本不出其右。
从以上对比可以看出，英国法上的土地内涵相比大陆法系的更为复杂。事实上，英国土地法中的“土地”是四维的。长与宽之维外，第三维是空间之维，即土地在高度和深度上可以一直延伸，直到法律有另外的限制，著名的“土地所有人的权利上至天空，下达地心”[16]传递的就是这样一种理念。除了长、宽、深之外，在“土地”（以及其他与土地有关的利益）的概念界定背后，隐藏着“土地”的第四维，即“时间”，这正是英国土地法上若干精巧设计的来源。在英国土地法上，某人对土地的权利在时间上可以是终身享有、可以是某个时段持续享有，也可以是未来某种条件成就后享有。在未来享有的权利虽然未到期限但也可以被估价并在市场交易。购买这种未到期的权利者，从某种意义上讲，购买的是时间，是一种现在去获得一个人可能需要等待很长时间的权利。对时间因素的正确把握关系到对英国土地法许多基本问题、基本权利类型的理解。
2.动产与不动产——源于诉讼形式的划分
现有对动产和不动产的认识基本都来源于大陆法系民法对物的基本分类。即以物能否移动和移动后是否会损害物的价值为标准划分为动产和不动产。能移动并且不会因为移动而损害其价值的物称为动产，而不能够移动或虽然可以移动但却会因为移动而损害其价值的物称为不动产。在大陆法系，“不动产”包括“土地”，是“土地”的上位概念，但并不等同于“土地”。罗马法将不动产分为三类：（1）土地；（2）动产附着于不动产而成为不动产；（3）按标的性质区分的地上权、永租权、地役权和不移转占有的不动产抵押权等无体物。[17]
英国财产法中也分不动产和动产，但其指称和大陆法系不动产和动产的具体含义有所不同。英国财产法中的动产和不动产划分源于中世纪普通法诉讼形式之分。不动产通常称为realty，其来自对物诉讼，意即这种诉讼要求收回实体的、特定的物，其范围主要指土地上的权益，但不包括租赁保有地；动产通常称为personalty或chattels，其来自对人诉讼，意即这种诉讼要求特定人归还原物或赔偿损失，其范围是指可移动的财产以及不可移动的租赁保有地。租赁保有地常被称为chattel real，即属物动产或准不动产，而所有其他动产则被称为chattel personal，即属人动产。[18]
在英国法上，动产与不动产的划分是基于历史原因作出的，其也是英国法古老的程序先于权利原则的一个具体例证。现在，动产与不动产的区分已经不太能感觉得到了[19]，租赁保有制现在基本都是放在不动产部分进行论述。但在分门别类地论述动产和不动产的专著中许多还明确有着动产与不动产的划分。了解这一点，可以避免进行土地法的研究时陷入概念内涵和外延的混乱。
3.保有——土地法之核心概念
保有是英美法上独有的概念，至今仍在使用，并成为英国土地法最为核心和重要的概念。从字面上理解，保有（tenure）包含时间的意味，可以理解为长时间持有，其既是一种制度，也是一种土地权益，即一般多在保有制或保有权意义上使用。在英国土地法上，虽然土地保有权是土地保有制关系下的土地权益（在保有制关系的制约下，土地保有权的内涵需要结合土地保有制关系的性质才能理解，保有制的类型和性质不同，那么当事人所享有的保有权的具体内容也不同），但土地保有制和土地保有权并非同时产生，土地保有制的产生早于保有权。
保有在拉丁语中为tenure或tenor investiture，本义是指领主封授土地时为领有土地设立的条件。其是由1066年诺曼征服的征服者将诺曼底地区业已确立的土地保有制引入英格兰并加以发展而来的。在英国土地法上，保有表示保有人（tenant）以某种义务为条件向领主（lord）持有土地。土地保有制创立之初，可以说既是一种土地利益的分配方式，在某种程度上又是一种体现分配者身份地位的社会关系模式，但因为此种土地利益的分配是与保有人对领主的人身依附关系密切联系的，所以“土地保有制对土地利益的分配结果，还没有被放到一个统一的框架下加以认识和规范，不具有上升到法律的层面上形成为土地权利的基本制度条件”[20]。到中世纪初期，土地保有制作为一种基本的社会关系模式，不仅具有分配土地利益的功能，还决定人们在社会生活中的地位，因而具有公法上某种司法行政管理的意义。随着保有制中人身依附关系的衰落，自由保有制当事人基于土地保有制关系享有的权益上升到法律层面上，形成了普通法上的土地保有权。
4.占有——二元权益保护机制之基础
“在英国法上，乃至于在其他国家法中，占有是最不容易理解的概念之一。理解这一概念的部分困难来自于这样的事实：即该术语的法律意义并非完全与其通常的非法律上的意义相吻合。”[21]占有大概含义是指有意图的实际控制，但这只是非法律意义上一般人的认识。在英国财产法上，占有的法律内涵通过法官解释法律的过程不断得以丰富，法官赋予占有人特定的权利，以区别于实施占有的权利，而实施占有的权利只是从这种特定权利中推衍出来的。这种特定权利还包括占有人对侵害其占有的人的侵害行为请求损害赔偿的权利以及其他权利。事实上，当占有与财产法联系在一起时，这种特定权利的真实含义是指一系列占有权利的集合，这种集合总称为占有权。[22]在英国土地法上，除了财产法上占有权利集合的普遍意义外，占有还有其特殊的意义。
早期英格兰土地法的基本概念是占有。如果有人强占（即非法占有）土地，那么依法占有土地的人有权在法院将其收回。起先，占有描述的是一个人和他工作、生活所依靠的土地之间的密切关系，即依法占有土地的人就是明显占有该土地的人，即“居住”在该土地上的人。几个世纪以来，这个简单的概念被不断地完善、修改和阐述，并为保有权和占有权所取代。保有权和占有权在一些法律内容上有重合，但在英国土地法上，占有和保有是有区分的[23]，这种区分的意义并不在于区别本身，而是基于这种区分，英国土地法的一整套权益保护机制得以建立。
英国土地法上的保有是以占有为基础的，根据普通法的基本规则，保有人对土地的占有既是他享有权利承担义务的基础，也是领主获取保有制权益的依据。但后世出现了保有人转移占有的情况，如保有人将土地交给第三人占有并由自己享有或支配土地的收益，他的土地权益就成为了一种不包含占有的权益，对领主而言，由于保有人不占有土地，因而当保有人不履行义务时，领主也不能通过扣押其土地的方式迫使其履行义务，也就是说，此时领主的权益也变成了一种没有占有的权益，这种不包含占有的土地权益，无法适用普通法土地保有权制度加以规范，为了保护和规范这些不包含占有的权益，大法官适时地进行干预和调整，最终在普通法土地保有权之外将用益权作为一种新型的土地权益确认下来。这样本质上不包含土地占有的一种土地权益即用益权得以确立，其对英国土地法的发展产生了重要影响。大法官在规范和保护土地用益制时，并没有完全脱离普通法上的土地保有权，而是在一定程度上遵循着普通法土地保有权的制度模式，从而将普通法上的土地保有权制度模式应用到衡平法之上，最终建立起了保有权模式的衡平法土地权利制度。这样，在保有与占有相分离的基础上，英国土地法建构了自己的二元权益机制。
5.地产——地产权益之权利束
地产主要是普通法上的概念。地产一词由来已久，该概念的产生要晚于保有。从13世纪中叶开始，在英国土地法上出现了一个专门的术语“地产”（estate）[24]。这个词的本义为地位（status），最初被用来表示一个人在保有制结构中所处的法律身份和地位，但同时也用来指称当事人依该身份地位所享有的土地权益，以表示在保有制下该土地权益的身份性、时间性等特征。一直到13世纪末，随着身份依附关系的衰落和土地保有制的变革，estate一词的含义发生了变化，以前指代的土地权益在保有制下身份性的特征，主要变化为被用于指代各种保有权益在时间延续性方面的特征，“它不是指一块土地，而是指一个人能享用土地的时间”[25]。
在后续的发展中，地产一般在权利的意义上使用，表明某人享有的特定地产所具有的权利属性，即是指相关权利主体拥有的设定于土地之上具有特定存续期限的权益。地产权好比一个“权利束”，集合了各种土地权益，成为各种土地权益的上位概念。每一块土地都可能分割为无限多份权益，地产权揭示出相关主体的权利义务并非是人身性的或合同性的，这些权利义务同土地紧密相连，并可以自动地转移到购买或继承土地的人身上，而购买或继承土地的人可以将有关权利义务转让给他人并对第三人产生约束力。地产权制度的一物多权多主形式无疑有利于土地财产权利的流转。在律师看来地产权实际上就是“财产权”。现在有自由保有地产权、租赁保有权这两种地产权以及第三种共同保有权。[26]
在大陆法系，也有使用地产的概念，但其界定和使用都不是十分规范，另外，其在整个大陆法系中也难以取得英国土地法中这种核心的地位。以我国为例，我国的地产概念有广义和狭义之分。根据《经济大辞典》上的界定，地产是指作为财产的土地。[27]这是广义的地产，指有明确法律权属关系，由纯自然土地和全部土地资本构成的土地。而在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发和经营，并能够带来相应经济效益的建设用地一般被认为是狭义的地产。可以看出，我国的地产概念与英国土地法上的相差甚远。
6.所有权——非与大陆法系对应的概念
土地所有权是大陆法系的概念，在英国，提及土地所有权严格说来是不正确的。英国所有的土地名义上都属于国王，个人无法拥有土地本身，而只能拥有土地的财产权。既然是财产权就是可以分割、转让，既然是财产权就要注重收益性，这就注定了英国土地法重视土地收益的特性。有学者指出，大陆法的“所有权”概念，作为绝对、排他、永续的权利，好比一个盒子。所有人可以将原本放在盒子里的使用、收益等权利转让给他人，但是，只要盒子还是他的，即使已经完全空了，他也仍然享有所有权。
大陆法的所有权概念在英国土地法上没有完全对应的权利类型。在普通法中，没有盒子，只有权利束（bundle of rights）。普通法中取代“所有权”的概念是“地产权”（estate），意指法律所认可的最完整、最具有优先性的权利束。在英国，私人对土地拥有的权利可用地产权来概括，而土地保有权则是地产权中重要和核心的一种权益类型。
根据密尔松在《普通法的历史基础》一书中的观点，所有权是统一的法制社会的概念。在统一的法制社会中，国家决定了包括土地在内人们的所有财产权利。在这样的法制社会中，人们的财产权利要受一般规则的调整，而这些规则创制出来主要是为了对交易进行规范并解决法律地位平等的当事人间的争议。而保有权是产生于比较小的社会的概念，在这个比较小的社会中，没有必要也无余地容纳类似所有权这样的抽象概念，对领地具有完全控制权的领主就可以决定人们的各种所谓“权利”。保有人受领主支配，除了领主对他的接纳或承认他的继承人具有某种义务外，保有人并没有任何可以称为权利的东西。[28]密尔松的这个观点除了对所有权和保有权产生的社会发展阶段进行了分析，也从某种程度上说明了英国土地法上的一个重要特征，即重视实用，不注重抽象思维。这与整个英国法的特质相关。
1.2.2 英国土地法的调整对象和法律渊源
1.英国土地法的调整对象
对土地有关的法律关系，各国都有相关法律进行调整，但大陆法系和英美法系有较大差异。在大陆法系，土地被看作是民法不动产物权的客体，对作为物权客体的土地的所有、使用、转移、收益以及侵害补偿都适用民法一般原理，纳入民事法律中一体规定。此外，有关土地的合理开发和利用，以及土地保护、土地治理以及土地管理方面等都归属不同法律部门进行调整。以我国为例，我国并没有同于英国土地法这种意义上的专门的土地法，有关土地的法律规定涉及民法、经济法、环境资源法等多部法律，一般是由在开发和利用，以及保护改善土地和土地市场所发生的社会关系方面产生的各种法律规范和法律渊源的总和。
在大陆法系和英美法系，土地都是财产权的客体，都需要对土地财产法律关系进行调整，但具体调整方式不同。大陆法系财产权包含两个不同方面，一是所谓“产权”问题，即所有者的所有权是无可争议的，并且没有人分享他的所有权；二是指产权及所有权的内容，即只有该所有者而非任何其他人，才对该物享有所有权，这种权益是排他的和完全的，或者用否定的说法，其他任何人均不能对该物主张产权，任何他人也不能实施降低其效用及减少其价值的行为。在英国财产法上，所谓财产权只具有大陆法系第一层含义，即财产权主要规定所谓产权问题；在所有权内容这一层次，相当大部分是由合同法和侵权行为法来调整的。此外，英国财产法并没有规定我们因对物的所有而应承担义务，这些义务属于债法（尤其是侵权行为法）和类似于大陆法系公法的内容。英国财产法只赋予人们对物的法律权利，这些权利主要内容是：对物的实际所有权；获取物之收益的权利；实施管理的权利，包括转让物的权利。可以说，财产法的主要内容并非对付业已发生的争议，作为财产法重要部分的土地法也并非是引导人们如何买卖和转移土地的法律，而是围绕土地权益，从服务土地购买者需要出发的相关法律。[29]
从英国土地法对土地的定义来看，土地不仅包括可感知的物质财产，比如土地、房屋、土壤，而且包括不可感知的土地上的权利。土地上可转让权利是土地法调整对象，土地法的内容就是对土地上这些权利的创设、转移、运用、期限，以及如何运用这些权利来影响土地使用以及收益的规则。[30]简言之，从某种角度而言，土地法就是对土地上可转让权利的创设、收益、转移规则。英国土地法规则本质上不同于合同法以及侵权法规则，这种不同主要在于：首先是否具有财产性，如一项土地上的权利可以转让，它就是一种财产，就是土地法规制的对象，土地法的财产性本质非常不同于普通合同关系中的那些个人义务；其次权利内容不同，对于土地上可转让权利的所有、权利的收益、权利的转让由土地法来进行规制，而对于这些权利的具体内容以及因对权利的享有而应承担的义务则属合同法和侵权法规制的内容；最后是权利当事人范围不同，虽然许多有关土地或者土地权益的交易事实上是通过合同作为媒介来完成的，土地也是通过合同被转卖，土地租赁也通过土地拥有者和承租者之间订立合同来实现，但是需要双方一致同意才能达成合同，并需要履行一定的行为，合同的效力也只影响到合同当事人双方，而土地法权利与合同法权利不同，不管某项土地法权利是否通过合同来设立，它都会影响到权利创设者之外的其他人。事实上，任何对土地法是什么的描述都是关于对创立、利用土地上财产权利的研究，这些权利表现为一种权利束的形式并且与土地本身密不可分。
就作为财产法最重要部分的土地法而言，从实现所有这些财产内容的权利束中分离出一些权利的内容而将其分配给不同的人，对发挥土地效用是非常必要的。英国法在对待与土地有关权利方面的态度首要的是，原则上，对所有权的分割是不会发生什么障碍的。这一过程是通过运用诸如地产和保有这样高度抽象的几种制度设计来进行的。[31]
2.英国土地法的法律渊源
现代英国土地法，从法律渊源上看，主要是由一系列制定法、历史形成的法令、法院判例、甚至是权威著作等共同组成。在普通法体系中，判例法为主是其主要特征，但也包含大量制定法、习惯法。就英国土地法而言，从制定法来看，从1066—2010年，联合王国效力范围内与土地有关的法令非常之多，达到534个，但绝大多数都是1925年之后制定的。这些制定法构成了英国土地法的主要内容，但是在这些制定法之外，还存在大量的土地习惯、土地权威著作等等，它们共同组成了英国土地法的重要内容。制定法的主体来源一般指1925年颁布，1926年1月1日正式实施的涉及土地的一系列财产法案。主要包括1922年财产法案的部分内容（该部分内容在1924年财产法案修正案中被修正）、1924年财产法修正案、1925年财产法案、1925年土地交易法案、1925年定居土地法案、1925年信托法案、1925年遗产管理法案、1925年土地登记法案、1925年大学与学院地产法案。在制定法范围外，历史上存在众多有关土地的法令以及判例、权威著作等至今仍在继续保持着效力。
从历史上看，英国的土地法制文明可以追溯到盎格鲁-萨克森时期，但当时还不具有形成统一土地法的条件。1066年诺曼征服以后，宣布全国土地归自己所有，自己是全国土地的唯一所有者。1086年威廉一世的索尔兹伯里盟誓在法律上正式确立了所有土地都最终向国王持有原则，同年进行的广泛土地调查将全国土地登记在册。由于国王是全国土地唯一所有者，领主必须从国王手中领有土地，并负担相应义务，土地只能以保有的形式被国王以外的领主持有，这样大陆法所有权在英国出现的可能性就被排除了。这一系列的措施在土地上形成了“国王—居间领主—土地保有人”的社会等级结构，其结果是个人的社会地位要视其在土地关系中的地位而定。
中世纪中期到19世纪末，是英国土地法发生重要变化的主要历史阶段。在19世纪以前，英国土地法的基本框架、基本概念、权利的基本分类都已经形成并确立。19世纪，英国社会开始发生变化，近代工业革命对土地法提出了新的要求，而土地产权不清、高昂的交易成本以及土地利用的多重限制已日益不能满足近代工业革命的要求，从19世纪30年代开始，英国进行了一系列的土地法改革，议会立法十分活跃，虽然改革未能从根本上改变英国土地法的面貌，但为20世纪初期系统改革财产法积累了宝贵的经验。
1925年，英国颁布了《土地授予法》《信托法》《财产法》《土地登记法》《土地特殊权益法》《遗产管理法》六项财产立法，最终完成了对封建土地法的资本主义改造，废除了许多封建土地制度，地产权仅剩下完全保有地产权和租借地产权两种。经过改革，完全保有地产权事实上已与真正的所有权无多大区别。租借地产权的封建性也大为减轻，地产拥有人及租借人除交纳税款或租金外，无须承担封建义务。同时，土地转让手续也大大减轻，并规定了土地登记制度，将土地使用和转让置于政府管理和监督之下。
1.3 英国土地法悖论现象分析
通常意义上，悖论是指与人们熟知的见解相抵触的理论、观点或说法。悖论表面上是能自圆其说的命题，但与某些公理或熟知原理相悖，或悖论可以由自身推导出相互矛盾之结论。悖论大体上可分为三种：第一种，论断看似正确实际上是错误的，即实际上是一个错误命题；第二种，论断看似错误实际上却是对的，这种悖论被称为佯谬，其中的矛盾可以解决，解决方法是要放弃原来的前提或结论；第三种，论断中一系列推论无懈可击，但却导致逻辑上的自相矛盾，这种悖论属于本质性的，难以消除。
英国土地法悖论的核心是英国以一个传统的土地法实现着调整近现代法律关系的功能。英国土地法悖论指称的法律滞后性现象是否真实？如果不真实，土地法悖论就是一个因为认识不清而得出的错误命题。如果悖论指称的法律滞后性现象是真实的，那么它和已知理论有何矛盾？如果和已知理论的矛盾能够得以解决，那么土地法悖论就是一个佯谬；反之，土地法悖论即是一个无解的本质悖论。英国土地法悖论到底是一个错误命题、佯谬还是难以消除的本质悖论？对英国土地法悖论本身进行解构是解答这个问题的前提。
1.3.1 英国土地法传统性之形式表现
1.土地法结构复杂的具体表现
英国土地法的结构十分复杂。一般认为，无论归属何种法系，据以构成法律结构的要素有法律原则、法律概念、法律规则和技术性规定等。英国土地法的这些结构要素都是在漫长的历史过程中逐渐形成的，现行法中新旧要素杂陈，使土地法整体结构呈现出十分繁杂的面貌。具体说来，主要表现有：
（1）法律原则新旧相杂
法律原则，从静态意义上讲是指那些能够作为法律概念和规则来源与基础的综合性、稳定性的原理；从动态意义上讲，是指导法律规则创制，并可以在法律具体适用中作为法律解释和法律推理依据的准则。法律原则是一定社会普遍价值观的表达，是构成法律结构的核心和指导性要素，其会随着社会发展变化而变化。英国现行土地法上，这种基础性的准则有不少。其中，有的自英国土地法形成始就一直存在并保持其基础地位，有的随着社会经济形态变化不断新增和调整。在这些原则中，有些古老的法律原则所指称的现象或者其赖以产生的社会基础已然发生变化，但却依然在现行法中存在。
这方面的一个突出例子是“全国土地归国王所有”原则。1066年年底，借口爱德华国王曾允诺将英格兰王位传给自己，诺曼底公爵威廉挥师入侵英格兰，史称诺曼征服。诺曼征服是英国历史的转折点。诺曼征服后宣布“全国土地归国王所有”，从而确定了国王对全国土地的所有权，为保证国王的土地所有权，威廉又对全国土地通过层层分封确立了土地保有关系网络。从诺曼征服后的千年间，这个原则一直是英国土地法的基本原则，至今未曾动摇。诺曼征服后的千年间英国社会经济经历了重大发展，1925年数部土地立法的出台已经将土地保有制和土地权益进行大大简化，原来意义上的保有基本不复存在，只保留了土地自由保有权和土地租赁保有权，土地自由保有权更多类似于大陆法系的所有权，这样，一切土地归国王所有原则虽在现行法中存在，但其重要作用早已不同往日。对土地法上许多原则意义的理解、对其在英国土地法变迁过程中的作用的解读等等就成为理解现行土地法无法绕开的功课。
（2）法律概念晦涩多重
在英国土地法上，概念问题是学习和研究首先面临的一个难题。英国土地法上概念理解的困难主要在于：英国土地法上存在一些从大陆法系移入的术语，但这些术语的内涵已发生异化，与大陆法系的不完全相同，如前述的土地、动产、不动产等基本概念，这常常会导致概念的误读。而且，英国土地法的许多专有概念语义非常晦涩，如非既定剩余地产、共谋拟诉、拟弃诉权、绝对自由继承地产、限定继承地产、租赁保有等等，这些概念有的产生于特定的诉讼形式，有的来源于历史上特定的分类，脱离开概念演化的历史无法进行理解和解释。不仅如此，英国土地法上还存在很多历史进程中自然形成的或产生于某个特定历史阶段的概念，现已失去原初的重要意义但却在现行法中依然存在，如保有等。凡此种种，使得现行英国土地法在概念上显得非常杂乱晦涩。
现行英国土地法大部分词汇看似仍带有封建痕迹，给人的印象是土地法似乎仍然仅是关于田地、庄园、庄稼和畜牧的法律。事实上，这种具有封建色彩的术语早已被注入了现代经济内容。恩格斯曾经对此有过评论，这个评论虽然有些夸大，但事实上也说明了英国土地法概念的一些状况：“在我国的财产法中，其所使用的术语与这些术语所具有的实际功能之间的关系有如英语中的拼写与发音之间的关系一样，完全是风马牛不相及的两回事”[32]。
（3）法律规则混杂冲突
关于法律规则问题，韦伯有一个观点，是否按照统一的决策标准来处理所有类似案件，决定了一种法律制度所确立规则的一般性和普遍性程度，而按照统一的决策标准来处理所有类似案件的规则则是理性的。韦伯看来，法律大概有三种形式，即家长式的传统型统治、领袖集权式的个人型统治以及理性化的法律统治，相较于前二者，理性化的法律是唯一具有“正当性”的统治。而要达到理性化法律的标准，必须要实现1）任何具体的法律裁决都是由抽象法律命题适用于具体事态；2）在任何具体案件中都必须有可能借助法律逻辑根据抽象的法律命题推导出裁决；3）法律必须实际或真正地建构成无漏洞的法律命题体系，或至少运作中被视为无漏洞的体系；4）如不能够用法律术语加以理性建构的，均不应纳入法律调整范围；5）人的一切社会行动必须始终被具体化为法律命题的适用或实施，或者被具体化为对法律的违反，因为法律体系的无漏洞性必定导致对一切社会行为的无漏洞排序，换言之，法律规范建构起一个无漏洞的法律体系，这个体系规范了任何人类的社会行为。[33]按照这个标准，韦伯眼里的普通法，显然不完全具有“理性”化特征，因为其不是由成文法律规范组成的规则系统，既不具有普遍适用性，其外在特征也不具有太多的逻辑抽象。
韦伯的理性化法律观常被许多认为普通法缺乏理性的学者引用。实际上，韦伯的理性化法律观是将大陆法系的法律体系化标准适用于普通法，忽略了普通法自身的形成历史和特点，并不全面和客观。普通法产生于司法过程中，其理性是在司法过程中孕育的，并且更多的体现在一个个具有精巧逻辑的法律判决中。英国土地法具体规则不缺乏理性，但是英国土地法规则的整体的确是显得不够系统。
英国土地法规则的不系统主要表现在，作为英国法上最古老部门之一的财产法的核心，土地法肩负着调整社会土地财产的所有、占有、使用、转让、继承、信托等各种关系的历史使命，其涉及侵权、合同、继承、诉讼、信托等多种法律制度，具有多层级的适用规则；又因为普通法和衡平法上都有相关的土地法规则，彼此之间甚多矛盾和冲突之处。而且由于土地法保留着不少习惯法内容，每项土地权利的流变都有非常复杂的历史背景，法律规则最初产生的逻辑推演过程已不能轻易得出。这些又进一步加深了土地法法律规则方面混杂冲突的特征。
（4）法律权益分类繁复
英国土地法在土地权益分类上非常繁复。有关的土地权益历史上大都是围绕着保有和地产的分类展开的，后来随着土地权益二元保护机制的建立，土地权益又有不同划分。保有、地产以及权益保护机制形成的时间不同，三者的类型并非完全对应，据此进行的土地权益划分就十分复杂。同一块地产上可能存在许多不同的土地权益，这些权益又由不同的权益机制来进行保护。随着历史发展，一方面虽然土地权益分类中带有人身性质或者不适应时代发展要求的具体类别逐渐消失，但其分类标准还保留在现行法中；另一方面，衡平法的出现以及土地二元保护机制的不断调整又在土地权益的分类上有所体现。这就使得土地权益的分类呈现繁复的面貌。
英国现行土地法上存在两种普通法地产权（即自由保有地产权和租赁保有地产权）和四种地产权益，在此之外剩余的是衡平法地产权益。这些地产权益的分类标准并不统一，有的分类标准来源于封建时期对土地上负担义务的情况，有的来源于近代土地权益保护机制的不同。分类标准的不统一，给土地权益的理解与梳理带来很大困难。
英国土地法历史上存在自由保有地产、不自由保有地产以及租赁保有地产的分类。土地本身无谓自由与不自由，所谓自由保有地产权益，主要是从土地的法权形态上说的。历史上，自由保有地产的领有条件和义务是确定的、义务的选择是自由的、义务是非奴役性的，而且自由保有地产受王廷、普通法的保护。与此对应，义务和领有条件不确定的地产称为不自由地产。在英国现行法上，不自由地产的分类已经消失，现存自由保有地产以及租赁保有地产两种地产。
自由保有地产的分类标准多元。13世纪，按照领有条件的不同，英国的自由保有地产分为教会保有地产（frankalmoin）、军役保有地产（military service）、索克保有地产（free socage）、杂役保有地产（serjeanty），其中，最主要的是军役保有地产。英国土地法自由保有地产中除教会保有地产、军役保有地产、杂役保有地产以外，所有自由保有地产种类统称索克保有地产，它也是英国土地法上最普遍的土地法律关系类型。时至今日，其他的自由保有土地权益都已消失，英国所有的土地都以索克保有的形式直接或间接向国王持有。
根据自由保有地产上存在的不同权益形态，在14世纪时，英国土地法上自由保有地产已形成终身地产、无条件继承地产、限嗣继承地产、回复地产、剩余地产的不同类别。其中，因终身地产、无条件继承地产、限嗣继承地产的土地保有人能够即时占有土地并从中获取收益，这三类地产可称为“现实地产”（estate in possession）；而回复地产、剩余地产的保有人虽然其权益可以转让继承，但权益的实现必须等待，在未来某个时间才能占有土地并从中获取收益，因此这两种地产又称为“预期地产”（estate in expectancy）。从整体上看，自由继承地产上的土地权益最为完整和充分，而限嗣继承地产、剩余地产、终身地产、回复地产均是自由继承地产在其时间轴上的切割。
除了根据时间对土地权益进行区分外，根据内容和权益保护机制对土地权益的划分使得英国土地法权益呈现出更为繁复的面貌。随着用益关系的出现，地产权益有了衡平法地产权益和普通法地产权益的划分。衡平法地产权益实质是土地用益或信托关系的受益人对普通法地产的利益分割，当土地保有人对地产信托时，事实上是将地产利益在不同人之间加以分割：地产收益交由受益人享有，而管理、处分地产的权益交由受托人行使，这样就形成了地产权益的二分。土地用益关系导致地产权益在同一时间段权能的相互分离，而且在地产被进一步区分为普通法地产与衡平法地产后，衡平法地产可以进一步在时间上再次切割，一个衡平法自由继承地产可以区分出衡平法不限嗣继承地产、衡平法终身地产等多种地产形式，普通法地产在时间上的区分在衡平地产上同样存在。
2.英国土地法结构复杂性与英国法的古老特性
英国土地法在结构上呈现出繁杂的面貌，这在一定程度上与英国法古老的特性有关，英国法本身较其他国家法律更为注重历史延续性。有学者认为，同其他所有现存的法律体系相比，英国法在探究它的历史源流方面有更多要求。从法系来看，有的法系不管社会和经济如何变化，更加有意识强调同过去的联系，更多信赖传统的法律思维方式，在这方面以英国为最。实际上，的确没有别的国家像英国那样数个世纪以来一直固守自己的法律风格，而免于其法律生活发生重大骚动。[34]英国土地法一以贯之了英国法注重历史延续的特性，而且程度更为突出：土地法是英国财产法的核心，而财产法是英国最古老的部门之一。现行土地法中保留了相当多的历史因素，数百年前的许多概念术语规则至今依然沿用。
与历史延续性密切相关的是英国土地法的复杂性。从整体上看来，普通法本身并不像大陆法那样注重法律的归纳和抽象，法律规则隐含在一个个判例中，规则的适用本身就需要先运用一整套专业的区别技术，适用过程相较大陆法更复杂。而作为英国法上最古老部门之一的财产法的核心，土地法肩负着调整社会土地财产的所有、占有、使用、转让、继承、信托等各种关系的历史使命，其涉及侵权、合同、继承、诉讼、信托等多种法律制度，具有多层级的概念和适用规则；又因为普通法和衡平法上都有相关的土地法规则，彼此之间也有矛盾和冲突之处，这就使得土地法呈现出概念繁难、法律结构庞杂、法律权利体系多重的面貌。而且由于土地法保留着不少习惯法内容，不少数百年前的概念术语至今依然适用，但每项土地权利的流变都有非常复杂的历史背景，权利概念术语的内涵和外延已渐进发生变化，法律规则最初产生的逻辑推演过程已不能轻易得出，只有回溯土地法发展的历史才能够对现行土地法有正确理解和把握，这种与法律发展史的特殊连接就使土地法显得愈益复杂。
3.法律结构复杂与法律的非理性
常常有一种理解，认为英国土地法结构的复杂意味着英国土地法理性化程度低，这种理解和韦伯对英国法的认识有相同的地方。按照韦伯的观点，法律必须具有形式合理性，这种形式合理性表现为系统并关联且高度抽象的法律系统。在这个意义上，韦伯认为英国法是不具有形式合理性特征的，甚至可以说是缺乏理性。韦伯对英国法的认识根源于其法典化的法律理性观。韦伯认为，以潘德克顿法学派所提出的学理性法律原则和近代欧陆民法典为代表的形式理性法，是唯一具有理性的法律，并以这种法律标准来衡量英国法，这种判断本身排除了英美法独特的形成过程，并且忽略了英美法创立背后的经验逻辑，自然得出不够客观全面的判断。事实上，英国法蕴含了很多理性化因素。具体到英国土地法来看，虽然其结构繁杂，但仍然是蕴含了很多理性化因素的法律。
从英国土地法的结构整体来看，英国土地法是通过司法而不是立法形成并发展的，其通过对个案的特殊关注来累积司法经验，法律的结构就在这种司法经验中得以建立，法律的理性化就孕育在司法过程中。英国土地法的每一个原则制度几乎都起源于个案的经验累积之中。就土地权益的分类来看，土地上存在着许多普通法权益，同时在一个平行的层面上还存在着多种衡平法权益。普通法权益包括各种地产权及土地权益，由普通法法院承认并保障普通法所有人权利的实现；衡平法权益是相对于普通法权益而言，衡平法法院可能会认为一方当事人对土地拥有更重要的道德上的权利，即衡平法上的权利，并基于此推翻普通法院的判决。在衡平法法院看来普通法权益的所有人只是代表享有更大权利的所有人拥有那些权益。这一理解是通过著名的布尔案得以确立的：一对母子共同购买了一栋位于伦敦市郊的房子，但转让文书（契据）上只注明了儿子的名字，他也就成了普通法上的所有人。随后儿子结婚并试图独占这栋房子，上诉法院判决儿子不能把他母亲赶出房子，因为她参与了房子的购买，并因此分享衡平法上的所有权，儿子只是代衡平法上的所有人（这一对母子）享有普通法上的所有权。从另一个角度来说儿子是他自己和母亲的受托人，他们分享该受益权。经过布尔案，地产权益得以划分为“普通法的”和“衡平法的”权益，其区别在今天仍然有着非常重要的意义。在这些累积司法经验的过程中，微观上看，每个具体规则体现的恰恰是法律的理性逻辑。
在累积司法经验的漫长过程中，任何一种规则和价值都没有被放到永恒不变、不可动摇的地位。规则、概念和法律价值会随着时代的发展变化自动地发生变化，除明确的立法外，废止的或者新生的概念、规则，包括权益类型，虽然并没有一个明确分界点，但具体到每个个案中，根据程序规则，每个个案都依据相同理性进行判断，这种相同理性自然也包括使之符合时代的价值判断，这使得法律的适用过程显得安全，充满理性。
在以上意义上，英国法与大陆法系相比，表现出更多的实践理性。它强调涉案人对法的实施过程即诉讼过程的参与，它重视法实施过程中的理性与个案解决的理性。这种理性是具体而个别的，更多地存在于个别判决中。这些个别判决的理论最终汇集成为普遍的理论，但同时仍然在众多的个案中保持着理论的具体性与实践性。英国法的实践理性更多的是体现在法官与律师的法律执业过程中，英国法律主要是由法官、律师在法律职业中创造或者发现的，这和大陆法法学家在法律形成中的重要作用相比有很大反差。所谓英美法的法官造法指的即是英美法的这个特质。
1.3.2 英国土地法传统性之内容表现
英国土地法的核心内容是对土地权益以及土地权益保护机制的规定。在对土地权益以及土地权益保护的内容上，英国土地法的传统性表现非常突出。表面上看起来，经过1925年改革，土地权益已经大大简化；事实上，1925年的土地法改革并未对英国土地法进行彻底重塑，历史形成的繁复土地权益依然有很多被保留下来，只不过从普通法领域被排挤到衡平法领域，在衡平法领域内，依然是按照传统的保有制模式从时间维度切割和建构相应权益形态。另外，在1925年土地法改革之前，英国早已经进入资本主义社会，但土地法依旧维持着封建制的土地法内容，土地依然被牢牢控制在家族手里，土地产权关系复杂，土地依然无法自由交易和流转。具体说来，英国土地法内容的传统性主要有以下体现：
1.传统土地权益的保留
英国土地法的土地权益分为普通法上的土地权益以及衡平法上的土地权益。今天确定一项土地权益是普通法权益还是衡平法权益，主要通过如下两点来判断：一是该项权益是否能够作为衡平法权益或者普通法权益而存在；二是如果该项权益符合衡平法权益或普通法权益的特征，那么该项权益的产生方式是否符合衡平法权益或者普通法权益的创制方式。[35]换言之，不但在权益特征方面，而且在权益的产生方式上，普通法土地权益与衡平法土地权益都有所不同。
地产权益经历了非常复杂的变迁后呈现出普通法权益和衡平法权益相区别的面貌。今天，普通法权益和衡平法权益主要有以下几方面区分：首先，普通法权益由普通法法院承认并保障普通法所有人权利的实现；衡平法权益是相对普通法权益而言，衡平法法院可能会认为一方当事人对土地拥有更重要的道德上的权利，即衡平法上的权利，并基于此推翻普通法院的判决。其次，衡平法权益需寻求衡平法上的救济，且这些救济取决于法官自由裁量，衡平法法院作为“良知的法院”，只有在权利请求人公允行事时才会给予救济；相比之下，获得普通法上的救济（以损害赔偿为例）是一种权利，只要原告普通法上的绝对权利受到损害，不论结果是否公平，她都有权获得损害赔偿金。再次，衡平法法院不会对一个无辜且诚实的普通法上购买人强制执行衡平法上的权益。知悉原则即是依据此规则确立的，即当某人就普通法上的地产权益支付价款时基于善意且并不知悉衡平法权益的存在，则衡平法上的地产权益所有人将丧失其权益。最后，从另一角度来阐述普通法和衡平法地产权益的区别就是，普通法上的权利有效对抗世上所有的人，而衡平法上的权益则仅对抗特定的人。
作为简化交易流程改革的一部分，普通法上的土地权益在1925年受到了严格限制，许多原本普通法上的权益变成了衡平法上的权益。根据1925年立法的规定，普通法上保有权保留附占有的自由继承和租赁，原来普通法上的地产形态，包括终身地产、限定继承地产等，一律转化为衡平法上的权益存在。不管普通法地产权益曾具有怎样的历史地位，自1926年1月1日后普通法上只存在两种普通法地产权（即自由保有地产权和租赁保有地产权）和四种地产权益，剩余的只能是衡平法地产权益。经过1925年的改革，表面看起来，土地权益得到极大简化，事实上，通过漫长历史过程形成的很多土地权益依然在土地法中得以保留，只不过其权益保护机制由原有的普通法保护，转化为衡平法的保护。普通法权益和衡平法权益的区分只是一种土地权益的分配方式，并不直接影响土地的经营与管理。
2.1925年土地改革以前土地法的封建性
从17世纪末到1925年英国土地法改革，这两个世纪正是英国社会经济高速发展的时期，但到1925年之前，英国土地法一直维持着封建的土地所有制，土地法律本身也保留了很多封建性，主要体现在：
（1）租赁制度依然适用封建租赁保有制的理论和规则，承租人法律权利得不到有效保障。按封建租赁保有制理论，出租人实际为领主（landlord），承租人实际上为保有人（tenant）。这样，封建土地上领主和保有人之间权利关系依然等同适用于出租人和承租人之间。作为领主的出租人自然享有很多特权，而承租人如同封建土地上保有人的法律地位一样，无法获得法律的充分保护。近代英国土地法对封建租赁保有制的维护，导致承租人权利得不到有效维护，这很大程度上阻碍了承租人改良土地的积极性。土地改良无法进行，使得因近代英国工业革命带来的农业生产技术迅速提高，土地资源开发和利用的需求大大增长的要求无法得到满足，农业的长远发展受到严重阻碍。
（2）家族授产制依然存在，土地上的可继承权益与对土地的占有被强迫分离，土地依然被牢牢控制在家族手里，难以进行市场交易。19世纪，家族授产制（family settlement）依然非常盛行，其制度核心是为了满足地主控制家族地产的需要。家族授产制设计的基本法律规则核心为，将享有可继承权益与对土地的占有权分离，即占有土地的人只能取得终身地产（life estate），不能取得剩余地产、回复地产、自由继承地产；而享有可继承地产权益的人却不能占有土地。这样，占有人要想将土地永久转让给家族以外的人是不可能实现的。占有人即使生前已将土地转让给他人，但由于其死亡后所有的权益会终止，家族继承人仍然可以运用法律程序去追回已经由占有人生前就转让的土地。同时，享有可继承地产权益的人却不能占有土地，他们无法通过普通法诉讼程序，如共谋拟诉（common recovery）来阻止或废除在土地上设定的限定继承（entail），也无法对家族地产进行处分或者将家族地产在家族成员之间进行各种分割。[36]这样，通过家族授产制[37]，大片土地经由长子继承的方式在家族内部得以固定。这种情况下，土地难以进入市场流通，即使有任何制度也形同虚设，而地主则可以借助家族授产制积聚大量财富。
（3）终身地产制度依然沿袭，终身地产权人经营处分权有限，土地难以得到有效开发利用。19世纪初，家族授产制盛行，法律上土地的经营管理者只能是终身地产权人，但其经营处分权十分有限，不能出让、置换、出租土地，除非在处分家族地产的文书中有明确的授权。按照法律规定，终身地产权人死后，其权益包括处分权都终止，其所作的处分行为和设定的租赁关系自行终止；终身地产权人无权改变在其去世后土地后位权人拥有的土地权益。终身地产权人无权通过改良来改变土地的价值和用途，因为这样做会对后位地产权人的利益造成影响，即便进行了改良，终身地产权人也无权要求受益人补偿改良支出。这样，在终身地产制度下，经营管理土地的人只能任由土地抛荒。要想对此情况进行救济，唯一的办法就是终身地产权人向议会提出申请，由议会以特殊法案的形式授权其处分土地，但这需要交纳一笔高昂费用，实践中难以实施。从19世纪土地法的发展看，这种法律制度设计对土地资源的合理开发利用的确造成了阻碍。
（4）土地产权关系复杂，土地权益状况难以查明，土地交易程序复杂、成本巨大且风险增大。中世纪早期，自由持有土地的转让比较简单，都是采用占有转移的形式，即卖方将土地的占有以某种象征仪式转让给买方。后来到了16世纪时，立法规定自由持有土地的转让必须在专门的政府机构登记。该规定颁布后，为规避土地交易的登记，律师设计了“出租并弃权”的办法帮助地主以出租的形式完成土地转让，又避免了被专门政府机构进行登记。出租并弃权的做法是卖方先将土地出租给买方，然后将自己收回租赁物的权利在租期终止时放弃给买方。经由此种假出租的方式，买卖双方规避了交易的登记公示，这使得土地交易处分的不公开性成为普遍现象。《用益法》后出台后，交易不公开性更为严重，信托被当事人利用来秘密处分土地权益，土地权益状况更加难以查明，而大量地方习惯更加剧了土地产权关系的复杂。在19世纪初，根据买卖法规定，所交易土地的产权的调查是由买方负责，卖方只负责进行简单的说明，这样土地权利的瑕疵风险完全由买方承担，如果没有专门的土地转让律师帮助，查明所交易土地的权属状态对普通买受人来说是根本不可能的。而专门的土地转让律师是按照撰写的交易文书的长度进行收费，律师于是希望撰写尽可能复杂的交易文书，并将交易法律关系尽可能复杂化，这样即使只完成一桩土地交易，律师获得的服务费用也会十分可观。高昂的交易费用也阻碍了土地自由交易市场的建立。
1.3.3 英国土地法的传统性与近现代法律关系调整需求的矛盾
从法律内容和结构来看，要实现对近现代土地法律关系的调整，土地法需要满足形式和内容上的许多具体要求。在这个问题上，英国土地法结构复杂和封建内容的保留使法律在效率要求和法律主体权益保护方面都表现出了滞后于经济发展的特征。但就是这样的土地法，见证了英国社会经济在近代数百年的飞速发展，并一直发挥着其调整近现代土地法律关系的功能。了解英国土地法的传统性与现代法律关系调整需求的矛盾，是对土地法悖论进行解读的前提。
1.法律效率的滞后——法律结构复杂性与系统性需求的矛盾
从法经济学的角度来看，法律结构的体系化是更为高效的。但对这个问题不能做简单的理解。法律结构的体系化到底是哪些要素的体系化，对这个问题的认知主要与对法律本身的理解有关。从制度角度，法律就是法律制度的集合；从规范角度，法律是法律规范的整体；从功能角度，法律是功能的集合体，包括了能够发挥这种功能的所有要素；此外也有从别的角度，认为法律是过程或秩序。上述这些关于法律的理解虽然不同，但都认为作为法律结构组成部分的要素之间应是彼此关联或作用的，从而呈现出某种一致性或秩序性。
法律结构的要素之间应该彼此关联，但在何种意义上进行关联，是关系到对大陆法系和英美法系法律系统性进行全面认识的根本问题。在多数学者看来，法律结构的体系化多指的是法律规范的体系化。拉兹将法律结构解构为法律规范之间的关联关系，他认为，法律规范之间的关联主要表现为生成结构和运行结构。生成结构是法律规范与别的法律规范之间的关系，而这些法律规范之间要彼此依存；而运行结构建立在惩罚和规制关系基础上，与法律规范调整后的效果有关，生成结构和运行结构是法律结构体系得以建立的基本关系或基本结构。[38]英国学者哈里斯认为，法律结构体系化的法则包括有归类、克减、法律规范的排他和非矛盾原则等等。综合这些学者的观点来看，法律规范的体系化必然要具备两种基本关联，即法律规范之间应有效力关联及应用关联。效力关联是纵向的，关系到法律规范的合法性；应用关联是横向的，表明了法律有效实现其规制功能的基本条件。效力关联和应用关联相互结合，共同保证法律规范调整的合法有效。
按照这种理解，法律结构的体系化体现了法律规范的社会效用或作用方面的意义关联，而非法律规范本身之间的结构性关联。法律结构的体系化要求所要满足的首先是法律规范的合法性，其次是法律有效应用的逻辑法则。法律有效应用的逻辑包括法律调整的意图等，都可以通过原则与规则之间相对照，或者规则之间无矛盾来进行相互佐证，从而使法律规范之间呈现出“一致性”。
法律的系统性需求主要存在于法律规则合法性以及有效应用上，至于规则与规则在自身结构上是否有关联则不是考察的重点。从这个角度来看，大陆法系和英美法系相比并不具有必然的法律结构优越性。不管是大陆法系还是英美法律，只要一部法律的规则在应用关联和效力关联之间都显得高效，则这部法律在结构的系统性上就是优良的。从法律的系统性需求来说，规则之间重复、冲突越少，法律适用的效率就越高，越能适应经济和社会发展的需要。
从这个角度看英国土地法，由于土地法结构的繁杂性，其在法律规则的应用关联与法律的系统性需求之间存在着较大矛盾，这对英国土地法在适用方面的效率产生了影响。在土地法变迁历史上，每到社会经济形态发生重大改变的阶段，总会出现对土地法结构进行改革的需求，这从另一方面说明社会对土地法结构的繁杂性与法律的体系化之间的矛盾是有感知的。
18世纪末，伴随着英国社会经济发展以及社会结构的调整，社会上就有人批评立法机关在改革土地法方面的无所作为，认为应积极倡导政府通过持续的、积极的立法改革土地法。19世纪针对土地法的状况，社会上出现以边沁功利主义为思想核心的激进主义改革理想，这种改革理想希望彻底改革现有的土地法，建立一个体系化、成文化的土地法系统。这种改革理想在社会上产生了重要影响，19世纪土地法改革以及20世纪一系列土地立法与此都有一定关联。经过1925年土地立法，土地保有制和复杂的权益分类都得以简化，法律的体系化程度大为提高。
2.法律主体权益保护的滞后——法律内容封建性与近现代经济关系调整需求的矛盾
英国的社会经济关系在近代发生了非常大的变化。与社会经济形态的变化相适应，土地法在内容上必然要满足这样两个需求：一是提高土地利用的效率为社会增加财富，这就需要法律内容服务于便利土地自由交易和流转；二是保护法律主体对土地的权益，这主要是要加强对随着社会关系变化新增的一些土地权利人的新型土地权益的保护，包括土地承租人以及土地占有人等的权益。
从英国土地法在近代的发展来看，近代是英国经济迅速发展时期，但土地法一直保持着封建制的内容，尤其在19世纪，英国宪法成为民主的代名词，但作为调整社会财产关系基本内容的土地法，在相当长时间内依然维持着封建的土地法律制度，保留着适应贵族政体的大地产制。“近代英国土地经济的发展表现出明显的二律背反。对封建法的继承使它的土地持有保留了封建保有权的旧框架。但是，农业生产却有了大的发展。”[39]经过1925年改革，土地法在内容上已经去除了很多封建制内容，但依然保留着传统土地权益分类和权益保护机制，法律内容依然表现出突出的传统性。
尽管对土地法的体系化做了大量努力，取得了明显的效果，但是现行土地法相较其他英国法以及世界其他国家的土地法，在法律结构方面的繁杂性依然是十分突出的。而且，英国近现代社会经济的高速发展进程要求土地法律服务于加强土地权益的保护、更加便捷土地权利流转，土地法在结构上的繁杂性与内容上的传统性与现代经济对法律的要求并不相匹配。传统英国土地法如何能够适应近现代社会经济高速发展的需要，如何能够解决法律效率和法律主体权益保护这两个主要矛盾？这引发了我们进一步的研究和思考。
1.4 小结
本章是英国土地法悖论研究的开篇，主要是回答英国土地法悖论是什么的问题。在对有关英国土地法悖论理论的梳理、研究关涉的基本概念解析的基础上，对英国土地法悖论现象进行解构，并给后续章节留下可依循解读的线索。
在谈及英国土地法悖论时，学者们几乎都指出了英国土地法之于经济发展阶段存在滞后现象。从不同学者对英国土地法悖论概括式的表述中，可以得出在法律结构和法律内容两个层次上英国土地法滞后于经济发展阶段的印象。但是，英国土地法之于经济发展阶段的滞后性，并非一个先验的判断，必须找到足够的证据加以证明。否则，英国土地法悖论就是一个因为对现象认识不清而得出的错误结论，也就不存在对其进行进一步解读的必要。
在对英国土地法悖论现象解构分析的过程中，可以看出：在法律结构方面，英国土地法确实表现出法律原则新旧混杂、法律概念晦涩多重、法律规则复杂冲突、法律权益分类繁复的特征，这些特征明显与现代法律调整功能中对法律效率的要求存在冲突；在法律内容方面，尽管进入19世纪后，英国议会颁布了一些土地立法，但英国土地法确实是在1925年土地改革前，都还保留着维护封建大地产制和家族地产利益、限制土地流转等封建土地法特征，这对大地产主以外法律主体土地权益的保护不利，必然与经济发展对法律调整功能中主体权益保护的需求存在矛盾。
通过对英国土地法悖论现象的解构分析，可以得出两个结论：一是英国土地法滞后于经济发展阶段的现象真实存在；二是英国土地法在法律效率和法律主体权益保护方面与经济发展对法律的调整需求之间存在可能的矛盾。反观英国同期经济情况，英国的农业生产和经济增长似乎并未受到来自土地法的困扰和阻碍，这说明英国土地法与法律调整需求之间的矛盾已被一定程度地消解。那么，英国土地法是如何协调和解决来自近现代法律调整需求的矛盾的？英国土地法又为何要一边维系着传统落后的法律形式与内容，一边协调来自法律调整需求方面的矛盾？后续章节将依循该线索继续展开研究。
本章还对英国土地法的有关基础概念、英国土地法的法律渊源和调整对象进行了分析界定。英国土地法以概念繁难著称，这与其历史延续性的保留有很大关系，许多古老的概念语词规则在现行法中还保留着，但帮助理解其含义的许多历史连接点已消失，这给理解和运用现行法带来很大困难。既然概念非不言自明，那么先加以界定分析有助于减少研究中的误读和理解上的困难。在英国土地法的基本概念体系中，“保有”和“地产”是最核心的概念，可以说英国土地法就是围绕着保有制和地产权益保护而构建的法律体系。而说到“土地”这个最基本的概念，在英国土地法上，土地是四维的，对时间因素的把握是很多精巧制度设计的来源。