11房屋让与担保在借款合同中的效力问题

——沈阳金池典当有限责任公司诉金泰隆房地产开发有限公司借款合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

辽宁省沈阳市沈河区人民法院(2016)辽0103民初11941号民事判决书

2.案由:借款合同纠纷

3.当事人

原告:沈阳金池典当有限责任公司

被告:沈阳金泰隆房地产开发有限公司

【基本案情】

2013年11月27日,原告与被告签订了《支票质押典当借款合同》及《房地产备案登记担保合同》,双方约定:被告向原告借款当金人民币100万元整,借款期限为六个月,即自2013年11月27日至2014年5月26日,月利息为0.8%,月综合费率2.7%,月息费合计3.5%。合同约定的利率和综合费率不受本合同借款期限的限制,乙方(被告)每月必须按时交纳利息和综合费用直至乙方清偿完债务为止。乙方按时交纳利息及综合费用,即合同到期日前每月支付当月利息及综合费用叁万伍仟元整。如乙方未能履行此约定,甲方(原告)有权单方提前终止合同并向乙方追索借款本金、综合费用,并按照借款总额日千分之二计算向乙方收取违约金,并行使质押权。原告认可100万元实际支付965000元。2013年12月5日,被告与原告签订《支票质押典当借款合同》约定:“第四条借款金额(当金)及借款期限,借款金额人民币肆佰万元整(￥4000000元),借款期限六个月,即自2013年12月5日至2014年6月4日(借款的实际放款日以借据为准),借款费用月利息0.8%,月综合费率2.7%,月息费合计3.5%,本合同约定的利率和综合费率不受合同借款期限的限制,乙方每月必须按时交纳利息和综合费用直至乙方清偿完债务为止。乙方按时交纳利息及综合费用及合同到期日前支付月利息和综合费用壹拾肆万元整(￥140000元),如乙方未能履行此约定,甲方有权单方提前终止合同并向乙方追索借款本金、综合费用,并按照借款总额日2‰计算向乙方收取违约金,并行使质押权。”原、被告双方加盖公章。被告法定代表人向原告出具400万元借据、收据一份。原告认可400万元当日支付386万元。庭审中,原告还提交了合同约定的23套经过沈阳市法库县房地产登记交易中心备案的房屋买卖合同。被告提交了相关的还款证据和与原告员工杨某的录音证据,原告对还款数额和杨某的员工身份没有异议,但不认可被告所主张的先还本金后还利息。

【案件焦点】

以房屋买卖合同形式作为借款的抵押担保,是否认可其具有抵押权的相关法律效力。

【法院裁判要旨】

辽宁省沈阳市沈河区人民法院经审理认为:根据我国民事诉讼法的有关规定,合法的借贷关系受法律保护。关于本案借款性质,根据《典当管理办法》第三十条第一款规定,当票是典当行与当户之间的借贷契约,是典当行向当户支付当金的付款凭证。原告没有证据证明原、被告之间存在当票,形成典当借贷契约。根据《典当管理办法》第三十九条的规定,典当期内或典当期限届满后5日内,经双方同意可以续当,续当一次的期限最长为6个月。续当期自典当期限或者前一次续当期限届满日起算。续当时,当户应当结清前期利息和当期费用。原、被告签订的合同第四条约定“本合同约定的利率和综合费率不受合同借款期限的限制,乙方每月必须按时交纳利息和综合费用直至乙方清偿完债务为止”,明显不符合典当管理办法关于续当的规定。综上,不认可原、被告之间构成典当关系,而应为民间借贷法律关系。关于借款本金,原告出具的证据相互印证,能够证明被告向原告借款人民币965000元和3860000元,而被告沈阳金泰隆房地产开发有限公司作为完全民事行为能力人,应清楚出具《借条》《收条》的法律后果,故原、被告之间借贷关系成立。被告沈阳金泰隆房地产开发有限公司作为借款人向原告借款,应按约定履行返还借款的义务。现被告沈阳金泰隆房地产开发有限公司拖欠原告借款的行为,已侵害了原告的合法权益,对此,被告沈阳金泰隆房地产开发有限公司应承担返还借款的责任。对于原、被告关于还款性质的争议,被告没有证据证明原告公司法定代表人曾同意先本后息的还款方式,被告提交的录音证据中也没有明确关于还款性质的表述。虽然不排除原告员工杨某在其他场合为了催款需要,曾做出过可以先本后息的还款表述,但鉴于原告是以借贷业务为其经营主业的典当公司,借款利息为其主要营业利润,如此大额的还款金额,在原告员工杨某没有授权文件的情况下,被告也不应有合理理由相信杨某的承诺,故不成立表见代理。根据民间借贷司法解释意定之债不超过3%的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》还款先息后本的法律关系,以实际支付本金482.5万元为基数,按月利率3%,先息后本计算, 每次多偿还部分视为偿还本金,至2015年12月25日最后一次还款,被告尚欠2077430元。关于利息、违约金、综合费用,根据民间借贷司法解释各费用之和不应超过年利率24%,故以尚欠本金2077430元为基数,自2015年12月26日起至实际清偿之日止,按年利率24%计算。关于优先受偿权,本案涉及房产未办理他项权利证书,以买卖合同备案形式的抵押不符合《中华人民共和国物权法》规定的不动产抵押方式,故对原告该项诉讼请求不予支持。

辽宁省沈阳市沈河区人民法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条,《典当管理办法》第三十条、第三十九条,做出如下判决:

一、被告沈阳金泰隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告沈阳金池典当有限责任公司尚欠借款人民币2077430元及利息、违约金、综合费用(以人民币2077430元为基数,按年利率24%计算,自2015年12月26日起至实际清偿之日止);

二、驳回原告沈阳金池典当有限责任公司的其他诉讼请求。

【法官后语】

司法实务中对于不动产的让与担保的处理态度不甚明朗,关于“以房抵债”协议的性质,以及由此在当事人之间形成的具体法律关系,向来存在广泛的解释空间。这其中的诸多争议包括,条款性质是否属于流质(押),基于担保合同取得的权利究竟是真正所有权还是仅为特殊的请求权,是优先受偿权,还是合同债权,甚至是否会因为被认定是无效合同而无法获得任何权利。

2014年第12期《最高人民法院公报》登载的“朱某芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”是一个转折,最高人民法院通过解释“流质(押)”角度得出了支持房屋所有权让渡协议的结论。其论证思路为:1.《借款协议》中“如到期不能偿还,或已无力偿还,乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款,双方互不再支付对方任何款项”并非法律上禁止的流押条款。理由在于并未直接约定到期未还款抵押物所有权就转移为朱某芳所有,朱某芳并不能直接按约取得“抵押物”所有权。2.《借款协议》相当于为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件。解除条件成就,就履行《借款协议》;解除条件未成就,就履行《商品房买卖合同》。3.解除条件使得嘉和泰公司对两份合同的履行具有选择权,就其实际履行而言,反而更具主动性。4.嘉和泰公司可以以显失公平为由请求撤销《商品房买卖合同》。

上述以促进交易、维护意思自治的角度认可了房屋让与的效力,而没有拘泥于一贯的利益平衡思维,但该案的思路受到了一些质疑,最高人民法院之后也并未继续坚持该案所展现出的指导方向,而似乎放弃了对该类案件提炼一般准则的做法,而主张根据案情具体分析。例如,《人民司法》2014年第16期刊登的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨某鹏商品房买卖合同纠纷案”中,几乎完全相同的案情和法律关系,在一二审均支持了原告要求实现通过担保合同获得的房屋所有权的情况下,最高人民法院再审认为,“受让人未提供销售不动产发票原件、不能说明支付款项性质等事实,应认定双方的真实意思表示是借款法律关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式。既然属于担保,就应适用物权法有关禁止流押的原则”,最高人民法院以此为根据作出了驳回原告要求交付房屋请求的裁决。

2015年9月1日公布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,确立了该类案件的思路应集中在借贷关系上的方针,而无须多考虑房屋过户合同的性质——“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”。从合同中追寻线索,探究双方当事人的真实意思表示。注意标记和分析有代表性的情节,包括签订合同时房屋的价值与债权数额是否相一致,该地区房价的升降情况及趋势,以及双方在签订合同时是否存在交易地位差距等,这其中尤其不可忽视的是公平原则的适用,但通常案件却很少如《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》预期的那样具备足够的额外因素。事实上回避了让与担保合同的效力认定问题,从而避免了对所有权让渡协议(不论是买卖带来的还是让与担保带来的)的效力的判断。

但实际上,以借贷关系为前提并不能消除所有权担保存在的可能,既然认可了非典型担保方式的存在,就不能简单以禁止流(质)押的原则来否定它的效力,否则就陷入了以概念解释概念的泥淖。

编写人:辽宁省沈阳市沈河区人民法院 姚家林