第1章 绪论

1.1 研究背景

1.1.1 快速城市化背景下的商业空间扩张

商业，是一种有组织地提供顾客所需商品与服务的行为。作为第三产业的主要组成部分，商业也是连接生产和消费环节的必要纽带。对于城市而言，商业更是发挥着不可或缺的作用，城市一词中的“市”本身就是指代交易进行的场所，城市的形成与商品交易的集聚息息相关。商品的快速流通，在推动地方经济的繁荣，保障人民生活、生产物资供给等方面扮演了极其重要的角色，而城市人口的聚集也为商品贸易提供了需求和支撑。可以说，现代城市的发展要以商业为条件，商业也需要依赖于城市的发展，商业市场的活跃程度已成为彰显城市发达程度与核心竞争力的重要标志（马克思和恩格斯，1974）。

我国城市商业的演化在过去30多年经历了一个低起点、高速度的发展过程。1990年代以前，以制造业为主体的工业生产在我国城市经济中占有绝对的支配性地位，长期的计划经济极大地压抑了城市商业活力。随着产业结构的调整升级以及市场改革，城市集聚效应日益显现，商业逐渐成为城市功能要素中最为活跃的环节之一，城市的主导功能逐渐由生产型向生产消费服务型转变（叶强等，2015）。在我国经济水平快速发展、城市化水平不断提高的背景下，城市居民对商业服务的需求量迅速增加，需求类型也变得更加多样化，城市商业设施得到了巨大发展，商业空间得以在我国城市内部快速扩张（江泓，2009）。以“退二进三”政策为代表，用地低效的工业企业逐渐向城市外围转移，而大量的城市土地被置换用于零售、金融、办公等商业和商务用途，特色商业街、大型超市、购物中心以及各类专业市场等多种业态形式陆续出现。作为对区位条件要求较高且具有较高支付租金能力的产业，商业在城市集聚是交易规模效应以及区位交易成本下降的结果，尤其是城市中心区也往往被商业占据，形成地价峰值区（柳思维等，2012）。

另一方面，城市商业空间的发展也表现出明显的外向性特征。在城市规模逐步扩大、人口不断增加的同时，城市交通拥堵、环境污染、治安恶劣等“城市病”也不断涌现，许多大中型城市从规划理念到实际的城市形态与功能都在从单中心向多中心迈进，成为后工业时代城市发展的重要特征和趋势。特别是近年来，北京、上海、广州、杭州、宁波等城市都纷纷提出了新城规划，掀起了国内的新城建设热潮，这种城市的扩张和“多中心化”同时也催生了城市核心区外围诸多新商业中心形成。为了推动人口的疏散，大型商业设施往往会成为引导城市开发和新城市中心区的重要手段，许多商业空间的扩散甚至要先于人口和居住空间（叶强，2007）。