1.2 房地产开发及其特性

1.2.1 房地产开发概念

1.房地产开发定义

房地产开发（Real Estate Development）是指按照城乡规划和社会经济发展的要求，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。通常，广义的房地产开发活动还包括转让房地产开发项目或者销售、出租商品房及售后服务等。

目前的房地产开发一般都是综合开发，它是城市建设综合开发的组成部分。

2.房地产开发的类型

从不同角度来划分，房地产开发的类型主要有：

1）根据开发的深度不同，可分为：

①土地开发：是将生地或毛地开发成三通一平、五通一平、七通一平的熟地。

②项目前期开发：是指项目在完成生地转化为熟地的同时，进行了项目立项、规划设计方案及项目报批等有关前期工作，即完成了项目开发前期，有的甚至完成了项目±0.00。一些地区将其称为楼花，对此不同国家有不同限制和规定，在我国应符合我国的相关政策法规。

③在建工程开发：是指项目已进展到建设施工阶段，建筑物已部分生成，由于各种具体情况，项目需要进行转让、抵押等交易。同样，这种情况下涉及问题较多，实际操作应符合相关政策法规。

④房屋开发：是在土地开发基础上进行房屋建设的综合开发。

⑤房地产开发：是土地开发和房屋开发的综合。

⑥项目改造再开发：随着社会经济的发展，旧的建筑物功能过时或部分功能过时，需要对其更新改造而进行的开发，有时甚至是拆除重建。

2）根据开发的规模不同，可分为：

①零星地段房地产开发：在旧城区的某一地段上进行单一功能的房地产开发，同时应符合城市规划，一般多为写字楼、商业项目。

②成片小区开发：指在较大面积的土地上，以主要用地功能进行开发建设，同时综合配套其他基础设施和公共设施等，如居住小区、工业园区、旅游度假区等。

3）根据开发的位置不同，可分为：

①旧城区开发：其特点是多位于城市中心，区位优越，适合开发商业、办公、娱乐、餐饮等类型项目。但旧城区人口密集、建筑密度高，拆迁安置成本高，而且规划限制条件较多。

②新区开发：其特点是一般远离闹市区，自然环境较好，适合开发别墅、高级住宅和公寓等项目。新区开发的拆迁安置补偿费相对较低，城市规划条件限制较少，但存在开发用地一般为生地的问题，缺乏必需的上下水、煤气（天然气）、电力、电信、供热等市政配套管线。

4）根据物业的使用功能，可分为：

①居住房地产开发：一般主要包括开发建设普通住宅、公寓、别墅等。该类开发市场潜力巨大，投资风险相对较小。在1998年货币化房改之前，居住房地产中的团购比例还比较大，但目前其购买人群主要为个人消费者，一般单笔交易额相对较小。

②商业房地产开发：商业房地产有时亦称收益性物业、投资性物业，该类开发包括酒店开发、写字楼开发、零售商业用房（如商铺、超市、购物中心等）开发、出租商住楼开发等。商业房地产开发一般表现出高风险、高收益。

③工业房地产开发：主要开发建设工业厂房（如重工业厂房、轻工业厂房）、高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字楼）、仓储用房等。一般来讲，重工业厂房需要定向开发；高新技术产业用房适应性较强，可根据市场要求在调查策划基础上开发；工业写字楼由于成本优势，在一些经济发达的开发区发展较快；仓储用房随着近年物流业的发展，其功能除了自用，越来越多用于自营和出租经营，其开发也逐渐受到更多重视。

④特殊房地产开发：主要指高尔夫球场、车站、汽车加油站、码头等的开发，因为该类物业的经营内容一般要得到政府的特殊许可。由于这些房地产在市场中一般很少交易，故此类开发建设多为长期投资，通过经营，收回投资，获取收益。

另外，还有一些其他类型房地产开发，如综合功能类型房地产开发等。至于非收益性的房地产，包括政府办公楼、私人宅邸、公益房地产等，严格地说，一般运作不属于房地产开发范畴。

5）根据具体的开发方式，可分为：

①定向开发：在开发建设之前，已确定了最后的销售对象。这种开发基本没有市场风险，但利润率一般较低，新成立的开发公司较多采用此模式。

②联合开发：一般为几个开发公司共同出资开发项目，按投资比例分担风险，获取利益。实际操作中，此类开发形式变化较多。

③合作开发：原指一方出地，另一方出资，开发后按协议进行利润分成。现广义地包括政府与企业、企业与企业及其他形式的双方或多方按照一定协议进行的开发。

④独立开发：开发公司独家出资开发建设房地产，进行销售经营等活动。这种形式一般适用于资金雄厚、经验丰富的成熟开发公司。

另外，还有其他一些形式的房地产开发，例如，在联合开发与合作开发中融进公司治理结构的运作及资本运作，演变出多种开发方式，但应注意符合相关政策法规。

1.2.2 房地产开发特性

房地产开发具有如下特性：

1.具有较高的收益水平

在房地产开发中，大多数房地产投资的股本收益率可以在20%以上。如果通过银行借贷，充分利用财务杠杆，项目各方面运作成功，股本收益率可能超过100%。从2002年以来的几年中，中国房地产市场持续升温，房地产开发投资劲增，从资本运动的特征看，正是房地产开发市场的较高利润空间导致。值得注意的是，2005年国家对房地产市场的调控力度继续加大，通过房贷政策、税收政策等的调整，使市场降温。在部分过热地区，不仅使房价增幅回落，更一度使过高房价产生较大跌幅。

2.投资量大

房地产本身具有价值高大性，这决定了房地产开发投资需要巨大的资金投入量。开发的这种特性意味着房地产开发市场具有较高的门槛，没有一定的资金实力是无法进入的。同时，《房地产开发企业资质管理规定》（2000年修订）规定，一级资质的开发企业注册资本不能低于5000万元，四级资质的开发企业注册资本不能低于100万元。2015年，中华人民共和国住房和城乡建设部根据新的《公司法》，取消了各级资质最低注册资本的限制，并取消了验资证明和验资报告。这主要是为了激发市场活力，提高市场效率，而房地产开发实际运作中资金实力仍是关键要素。

通常，房地产项目的投资动辄几千万，甚至数亿元。房地产项目的巨大投资量使大多数企业都无法仅靠自有资金完成项目全程开发，往往需要向银行借贷，这使得房地产市场与金融资金市场息息相关。当资金宽松时，贷款利率下降，融资较易，房地产市场趋向景气；当银根趋紧时，利率上升，融资困难，房地产市场趋向收缩。

在房地产项目资金运作中，一般采取1/3来自自有资金，1/3来自银行贷款，1/3来自预售回款。具体到每个项目时，需要根据当时当地的市场状况和政策环境。例如，当估计未来市场销售乏力，则应考虑主要通过自有资金和银行贷款解决资金问题。如果是政策制度改变，亦需要随之变化。《城市房地产开发经营管理条例》（1998年，2011年根据国务院相关规定修订）规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。这一比例在市场调控中通常动态调整，2004年国家将房地产开发项目（不含经济适用房项目）的资本金比例由20%以上提高到35%及以上；2009年的调整中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；2015年的调整中，房地产开发项目最低资本金比例：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

3.投资周转慢

房地产开发投资从购置土地使用权开始，经过规划设计、审批、拆迁安置、土地开发、建筑施工、竣工验收等过程，最后还需要通过销售和出租等才能收回投资，获取回报。如果是进行销售，一般项目需要3～5年完成这一过程，大的项目时间更长；如果是进行出租，回收投资通常在6年以上，而获取预定的投资回报往往需要10年以上时间。开发的这种特性意味着房地产开发具有较大的风险，投资开发者应对此有充分的认识。

4.市场具有地区性

由于房地产具有不可移动性，所以一个地区的商品紧缺、供不应求不能由另一个地区来调拨平衡。不同地区的房地产市场具有不同的特征，表现在市场供求关系、价格、交易方式、制度等多方面。这种特性使房地产开发必须选择在哪个城市开发，在哪个片区开发，以及不同的项目定位策略、定价策略等。

5.需求具有稳定性

房地产开发的市场需求具有较大的稳定性。

首先，住是人的最基本需求之一，人们学习、工作、休闲和娱乐需要房地产开发提供必要的活动空间。其次，随着社会进步，人民生活水平提高，人们的居住水平需要不断提高，需要对原有住宅、办公等房地产进行更新换代。例如，从小户型住宅换为较大户型，从普通住宅换为智能住宅等。再有，房地产具有保值、增值作用，许多消费者将购买房地产作为一种投资，这使其需求前景更为看好。

6.开发过程涉及面广、综合性强

房地产的整个开发过程涉及面很广。其涉及的部门有土地、房产、计划、规划、勘察、设计、施工、市政、供电、供水、电信、商业、人防、文教、园林、卫生、环卫、金融等；涉及的协作企业有设计院、建筑公司、监理公司、策划公司、销售代理公司、广告公司、估价公司等；涉及的专业知识有房地产经营、城市规划、建筑学、结构设计、施工、经济、管理、法律、心理学、社会学、市场学等；涉及的法律法规有宪法、民法、公司法、城市房地产管理法、土地管理法、建筑法、城市规划法、合同法、继承法、婚姻法以及国家和地方颁布的各种税法和相关规定条例等。

开发的这种特性要求开发商在开发活动中应理清关系，抓住主要工作。一个开发公司不可能把涉及的每个工作内容都设立相应部门去完成，而是应该抓住核心，打造自身核心竞争力。就项目而言，开发公司的核心工作应该是关系与资源的协调、决策项目方案、融资。

7.具有较高风险性

通常，投资的收益和风险是成比例的，收益越大，风险越高。房地产开发具有较高的收益水平，也存在较大的投资风险。房地产开发的风险一般来自两个方面，一是开发系统本身，对于这类风险，只要开发公司进入市场进行开发活动，就不可避免地存在，例如，通货膨胀的风险、市场供求变化的风险。这类风险是永远存在的，开发商只能通过经营运作增强抵御风险的能力。二是来自开发者自身的风险，例如，是否选择合适的时间、地点进行开发所带来的风险。对于这类风险，可以通过开发者运用投资组合等手段来降低。

进行房地产开发投资，一定要清醒地认识其风险性，这个市场不再是初期的一开就发。面对日益成熟的市场，把握好宏观经济，认真研究消费者，科学分析和规避风险，才能使投资产生较高的效益。