3.3 房地产市场的规律
3.3.1 房地产市场需求与供应
1.房地产市场的需求
（1）概念。需求是指消费者在某一特定时期和一定市场上，按某一价格愿意并能够购买的某种商品或劳务的数量。因此，形成需求需要有两个条件：一是消费者具有购买欲望，二是消费者具有购买能力。需要注意的是，提到某种商品的需求量时，必须同时明确与需求量对应的商品价格，也就是说，需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。需求一般可以分为个人需求和市场需求，市场需求是市场中全部消费者个人需求的总和。
房地产市场需求是房地产市场上所有消费者在某一特定时期内和每一价格水平下，愿意并且能够购买的某种（或各类）房地产或劳务的数量。
（2）影响因素。房地产市场的需求由多种因素决定，一般情况下，一种房地产需求量的主要影响因素有：消费者偏好、消费者收入水平、该种房地产的价格水平、相关房地产的价格水平、消费者对未来的预期等。
1）消费者偏好：消费的需求产生于消费者的需要和欲望，对不同商品欲望的强弱缓急形成消费者的偏好。消费者偏好反映消费者心理上对房地产商品喜好程度的排序，从而影响需求。如果消费者偏好某种房地产或某住宅户型，则该需求就会增加；反之，需求就会减少。
2）消费者收入水平：消费者的收入水平和社会收入分配情况对市场需求有非常重要的影响。通常，当其他条件不变时，人们收入水平越高，对房地产商品的需求也就越多。但应当注意，对于一些低档商品来讲，收入水平提高会减少其需求。
3）该种房地产的价格水平：一般情况下，当其他条件不变时，房地产商品本身价格与其需求量之间呈逆相关关系，即两者之间存在反向变动的关系，房地产价格上升，其需求就会减少；房地产价格下降，其需求就会增加。但在房地产投资或投机的特殊时期会表现出例外，有时出现类似股市的追涨杀跌现象，价格越高，需求越多；价格越低，需求越少。
4）相关房地产的价格水平：通常，房地产商品之间的关系有两种：一是互补关系，二是替代关系。互补关系的房地产商品是两种商品共同满足一种欲望，如住宅与配套商业房地产，共同满足居住生活的需要；替代关系的房地产商品是两种商品可以相互代替来满足同一种欲望，如经济适用房与普通商品住宅，可以基本相互替代满足居住需要。一般情况下，对于互补品，一种房地产消费多了，另一种房地产的消费也会多起来，表现在价格上为，一种房地产价格下降（消费增多），另一种房地产需求（或消费）就会增加；对于替代品，则是一种房地产的价格上升（消费减少），另一种房地产的需求（或消费）会增加。
5）消费者对未来的预期：消费者的需求在受到现实因素影响的同时，还受到未来预期的影响。房地产的需求不仅取决于消费者现在的收入状况和商品价格水平，还取决于消费者对未来收入、未来价格、未来政策等的预期。一般情况下，当消费者预期未来收入增加，则市场现期需求增加；反之，市场现期需求减少。当消费者预期未来某种房地产价格上升，则市场现期需求增加；反之，市场现期需求减少。
另外，还有一些其他影响房地产需求的因素，如城市化、人口因素、政府政策等。通常，城市化水平越高、家庭规模越小、房地产优惠税费政策越多，则房地产市场需求越大；反之，市场需求越小。
（3）需求曲线。房地产的需求曲线是表示其他条件不变情况下，房地产的需求量与其价格之间呈逆相关关系的曲线，表现某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动，如图3-1a所示。通常，需求曲线是一条自左上方至右下方倾斜的曲线，以表现其重要性质：需求向下倾斜规律。有时，根据情况，需求曲线简化为一条自左上方至右下方倾斜的直线。
需求曲线会随时间而移动（因为决定需求的非价格因素在变化）。在房地产市场上，随着时间的变化，消费者对某种房地产偏好提高（降低），消费者收入增加（减少），替代房地产价格上升（下降）或互补房地产价格下降（上升），预期房地产价格上升（下降）或预期收入增加（减少），都会导致房地产需求量的增加（减少），需求曲线D0会向D1（D2）方向移动，如图3-1b所示。
图3-1 房地产需求曲线
（4）需求函数。将影响房地产商品需求的各种因素作为自变量，将需求作为因变量，则反映需求随这些影响因素变化而变化的对应关系的数学表达式就是房地产商品需求函数。它可表示如下：
D=f（x1，x2，x3，…，xn）
式中，D表示房地产商品需求；x1，x2，x3，…，xn表示影响房地产需求的因素，如x1为房地产价格，x2为消费者收入等；f表示函数关系记号。
若设Qd为房地产商品的需求量，P表示该房地产商品的价格，假定除P之外，其他影响需求的因素都不变，则房地产需求函数可表示为：
Qd=f（P） 或P=f-1（Qd）
式中，f-1表示f的反函数。
2.房地产市场的供给
（1）概念。供给是指厂商在一定市场和某一特定时期内，与每一价格相对应的愿意并且能够供给的商品数量。因此，形成供给有两个条件：一是厂商具有供给意愿，二是厂商具有供给能力。同样，提到某种商品的供应量时，必须同时明确与供应量对应的商品价格，也就是说，供给是与商品销售价格所对应的厂商供给意愿和供给能力的统一。供给一般可分为个别供给和市场供给，市场供给是市场中全部厂商供给的总和。
房地产市场供给是房地产市场上所有开发商和拥有者（卖者）在某一特定时期内和每一价格水平下，愿意并且能够出售的某种（或各类）房地产或劳务的数量。
（2）影响因素。房地产市场的供给由多种因素决定，一般情况下，一种房地产供给量的主要影响因素有：该种房地产的价格水平、相关房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发技术水平、政府的政策、开发商对未来的预期等。
1）该种房地产的价格水平：一般情况下，当其他条件不变时，房地产商品本身价格与其供应量之间呈正相关关系，即两者之间存在同向变动的关系。通常，当某种房地产的价格越高，开发它就越有利可图，开发商愿意开发的数量也就越多；反之，开发商愿意开发的数量就越少。
2）相关房地产的价格水平：当某种房地产商品价格不变，而另一种房地产商品的价格上涨，则开发商会减少对该种房地产的供给，增加对另一种房地产的开发。
3）该种房地产的开发成本：当某种房地产商品价格不变，而其开发成本上升，这样就导致开发利润减少，在其他条件不变情况下，开发商会减少该种房地产的供给；反之，开发商会增加该种房地产的供给。
4）该种房地产的开发技术水平：由于技术进步，开发技术水平提高，导致开发成本降低，当其他条件不变时，开发商开发利润增加，这时，开发商会开发更多的该种房地产。
5）政府的政策：政府可以通过计划、管制、税收、货币政策、财政政策等对国民经济发展进行宏观调控，并影响开发商（或拥有者）的决策和消费者的选择。例如，国家对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，取消以前优惠减免，这在一定条件下会通过投资（投机）需求的减少使供给一定程度上减少。反之，国家实施有关税收优惠政策，会使房地产价格降低而增加需求，从而使供给增加。
6）开发商对未来的预期：一般情况下，开发商对未来的预期会产生两方面影响：一是对未来供给的影响，二是对现时供给的影响。当开发商对未来的预期看好，预期该种房地产价格会上涨，则其会增加计划开发量，使未来供给增加；另一方面，开发商会把现时开发的房地产囤积，使现时供给减少。
另外，还有一些其他影响房地产供给的因素，如地区影响力、城市发展规划、开发商经营理念等。
（3）供给曲线。房地产的供给曲线是表示其他条件不变情况下，房地产的供给量与其价格之间呈正相关关系的曲线，表现某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动，如图3-2a所示。通常，供给曲线是一条自左下方至右上方倾斜的曲线。有时，根据情况，供给曲线简化为一条自左下方至右上方倾斜的直线。
图3-2 房地产供给曲线
供给曲线会随时间而移动。在房地产市场上，随着时间的变化，相关房地产价格下降（上升），该种房地产开发成本降低（提高），开发技术水平提高（降低），政府优惠政策增加（减少）等，都会导致房地产供给量的增加（减少），供给曲线S0会向S1（S2）方向移动，如图3-2b所示。
（4）供给函数。将影响房地产商品供给的各种因素作为自变量，将供给作为因变量，则反映供给随这些影响因素变化而变化的对应关系的数学表达式就是房地产商品供给函数。它可表示如下：
S=ψ（x1，x2，x3，…，xn）
式中，S表示房地产商品供给；x1，x2，x3，…，xn表示影响房地产供给的因素，如x1为房地产价格，x2为相关房地产价格等；ψ表示函数关系记号。
若设QS为房地产商品的供给量，P表示该房地产商品的价格，假定除P之外，其他影响供给的因素都不变，则房地产供给函数可表示为：
QS=ψ（P）或P=ψ-1（QS）
式中，ψ-1表示ψ的反函数。
3.房地产市场供求均衡
如果房地产商品的需求和供给是已知和既定不变的，由于供求在市场中的共同作用，使消费者愿意购买的数量与开发商（或拥有者）愿意供给的数量正好相等，此时称为房地产市场达到均衡。
市场均衡时需求等于供给的数量称为均衡数量，所对应的价格即需求价格等于供给价格称为均衡价格，如图3-3所示。E点对应的P0为均衡价格，对应的Q0为均衡数量。
图3-3 房地产供求平衡
均衡价格的形成是市场竞争条件下由供求双方共同作用的结果，是自发形成的。当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。但在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平。当供应量小于均衡量，市场供不应求，导致价格上升，价格上升导致供给增加，供应量趋向均衡量，市场价格趋向均衡价格；当供应量大于均衡量，市场供过于求，导致价格下降，价格下降导致供给减少，供应量趋向均衡量，市场价格趋向均衡价格。
如果供给不变，需求变化是由于价格以外因素变化引起的。那么，当需求增加时，需求曲线向右上方移动，则均衡数量增加、均衡价格上升；当需求减少时，需求曲线向左下方移动，则均衡数量减少、均衡价格下降。
如果需求不变，供应变化是由于价格以外因素变化引起的。那么，当供给增加时，供给曲线向右下方移动，则均衡数量增加、均衡价格下降；当供应减少时，供给曲线向左上方移动，则均衡数量减少、均衡价格上升。
如果需求和供给是同时变化，均衡数量和均衡价格的变化应根据具体情况而定。例如，假设需求曲线和供给曲线均可以简化为直线。当需求增加并且供应也增加时，需求曲线向右上方移动，供应曲线向右下方移动，则均衡数量增加，而均衡价格可能上升，可能不变，也可能下降。
4.房地产市场供求弹性
（1）弹性的含义。弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。从经济学的角度来看，弹性可以理解为作为自变量的经济变量发生1%的变化，将会引起作为因变量的经济变量的百分比变化。
（2）房地产需求弹性。需求弹性是指由于影响需求的各因素发生变化后，需求量做出的反映程度。房地产需求弹性主要包括房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性、房地产需求的价格预期弹性等。
1）房地产需求的价格弹性。
①概念：房地产需求的价格弹性，简称房地产需求弹性，表示一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于自身价格的相对变化的敏感程度。通常，用需求价格弹性系数可以表示需求弹性的大小。需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值，以Ed表示。房地产需求的价格弹性系数Ed一般可表示如下：
房地产需求的价格弹性系数Ed=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
例如，房地产价格下将10%，房地产需求量上升了20%，则Ed等于2，表明该需求富有价格弹性。
一般情况下，房地产需求的价格弹性系数Ed是一个负数（需求量与价格有时反向变化），但也有可能为正数（需求量与价格有时同向变化）。在实际运用中通常取其计算值的绝对值，Ed的绝对值表示变动程度的大小。
值得说明的是，同一需求曲线上不同点的需求价格弹性系数大小不一定相同。在不同的价格水平上，房地产需求价格弹性系数有差别。例如特殊情况下，房地产市场存在大量投资意愿，当房地产价格上升到某一高价位，需求大量增加；而当房地产价格下降到某一低价位，需求大量减少。
②分类范围：为了表现房地产商品在某一价格的弹性高低，根据需求价格弹性系数的绝对值大小可以进行分类：
当|Ed|=0，表示无论价格怎样变动，需求量都固定不变。如果以价格为纵坐标，需求量为横坐标（下同），需求曲线则是一条垂直于横轴的直线。此时需求完全无弹性，或者说需求价格弹性为零。
当|Ed|=∞，表示在价格一定情况下，需求量可任意变动，需求曲线为平行于横轴的直线，此时叫作需求有完全价格弹性。
当|Ed|=1，表示价格提高或降低一定比率，则需求量相应减少或增加相同比率，需求曲线为一条正双曲线，此时叫作需求为单一价格弹性。
当|Ed|＞1，表示价格提高或降低一定比率，则需求量相应减少或增加更大的比率，需求曲线比较平坦，此时叫作需求富有价格弹性。
当0＜|Ed|＜1，表示需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时叫作需求缺乏价格弹性。
③影响因素：对一般商品而言，影响需求价格弹性的因素主要有商品的替代品数目和可替代程度、消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比重、商品本身用途的多样性、商品的耐久程度、时间的长短等。
通常，商品的替代品数目越多，则需求越富有弹性。对于房地产商品来说，当有较相似的替代品存在的时候，价格上升会使消费者减少对该种房地产的购买，而去购买更多的替代品，此时需求价格弹性较大；反之，如果没有较相似的替代品，则需求往往缺乏价格弹性。一种房地产有多少种替代品很大程度影响该种房地产的需求价格弹性。
如果商品是家庭生活的必需品，如大米、食盐等，则其需求弹性一般很小，因为无论是否涨价，消费者必须购买。如果商品是占家庭预算比重较大的奢侈品，则其价格上涨，需求量必然减少很多。房地产商品的特性介于这两者之间。
当一种商品用途越多，一般需求弹性越大，因为其价格发生变化时，可以从多种途径影响对它的需求。例如商住楼，当其价格上升时，消费者可通过购买住宅、写字楼等物业而减少对他的购买。
如果一种商品越耐用，一般需求弹性越小，因为消费者一旦购买，即使其价格下降，短期内一般不会重新购置。如果仅从这一点看，房地产商品需求价格弹性较小。
需要注意的是，需求弹性是时间的函数，随时间的变化而变化。一般情况下，时间越长，消费者和生产者、经营者越容易找到新的替代品，需求也就越有弹性。
2）房地产需求的其他弹性：房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性、房地产需求的价格预期弹性可通过其相应弹性系数进行表达：
房地产需求的收入弹性系数=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比
房地产需求的人口弹性系数=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比
房地产需求的交叉价格弹性系数=一种房地产需求量变化的百分比/另一种房地产或商品价格变化的百分比
房地产需求的价格预期弹性系数=房地产需求量变化的百分比/预期房地产价格变化的百分比
（3）房地产供给弹性 供给弹性是指由于影响供给的各因素发生变化后，供给量做出的反映程度。房地产供给弹性主要包括房地产供给的价格弹性和房地产供给的要素成本弹性。
1）房地产供给的价格弹性。
①概念：房地产供给的价格弹性，简称房地产供给弹性，表示一定时期内，一种房地产供给量的相对变化对于自身价格的相对变化的敏感程度。通常，用供给价格弹性系数来表示供给弹性的大小。供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，以ES表示。房地产供给的价格弹性系数ES一般可表示如下：
房地产供给的价格弹性系数ES=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
例如，房地产价格上升10%，房地产供给上升20%，则ES等于2，表明该供给富有价格弹性。
一般情况下，房地产供给的价格弹性系数ES是一个正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律，ES的值表示变动程度的大小。
②分类范围：为了表现房地产商品在某一价格的弹性高低，根据供给价格弹性系数值大小可以进行分类：
当ES=0，表示无论价格怎样变动，供给量都固定不变。如果以价格为纵坐标，供给量为横坐标（下同），供给曲线则是一条垂直于横轴的直线。此时供给完全无弹性，或者说供给价格弹性为零。
当ES=∞，表示在价格一定情况下，供给量可任意变动，供给曲线为平行于横轴的直线，此时叫作供给有完全价格弹性。
当ES=1，表示价格提高或降低一定比率，则供给量相应增加或减少相同比率，此时叫作供给为单一价格弹性。对于点弹性，则过该点作供给曲线的切线必通过坐标原点，如果供给曲线是以坐标原点为起点的一条直线，则供给曲线上任意一点的价格弹性系数为1。
当ES＞1，表示价格提高或降低一定比率，则供给量相应增加或减少更大的比率，供给曲线比较平坦，此时叫作供给富有价格弹性。
当0＜ES＜1，表示供给量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，供给曲线比较陡峭，此时叫作供给缺乏价格弹性。
③影响因素：对房地产商品而言，影响供给价格弹性的一个重要因素是时间。由于房地产开发周期较长，当价格发生变化时，开发商对开发量的调整需要一定时间。在极短时间内，供应量无法随价格的变动而变动，供给价格弹性为零；在较短时间内，开发商根据房地产涨价而增加开发供应量或根据房地产降价而减少开发供应量，都存在很大难度，导致房地产供给的价格弹性很小。实际中，开发商通常采用预售的办法形成现实供给，从而增加供给价格弹性。而在长期内，房地产商品供给量可以对最初的价格变动做出比较充分的反应，开发供应量的增加、减少，甚至转产，都可以实现，这时，房地产供给价格弹性较大。
2）房地产供给的要素成本弹性：房地产供给的要素成本弹性是指一定时期内，一种房地产供给量的相对变化对其要素价格，如土地价格、建材价格等的相对变化的敏感程度。房地产供给的要素成本弹性系数可表述如下：
房地产供给的要素成本弹性系数=房地产供给量变化的百分比/相应要素价格变化的百分比
3.3.2 房地产市场的周期
1.房地产市场周期的概念与原理
（1）含义。房地产市场周期，简称房地产周期，是指对于房地产市场，从长期来看，房地产业活动或其投入产出等呈现出一种有规律的上升和下降的周期性变化。这个周期不是数学上严格意义的周期，而是大体的每隔一段时间出现市场行情的上涨和下跌。
研究和了解房地产市场周期，对于开发商，则有利于进行投资决策，对于政府，则有利于根据周期规律进行宏观调控，使房地产健康持续发展。
（2）一般模式。房地产市场周期从周期波动的阶段来看，通常可分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，各阶段的主要特点为：
复苏期：市场房屋供应量小于需求量，需求不断上升，需求的增加主要是实质性消费需求的突然增加，如人口大量迁入，同时伴有部分投资需求。由于需求的增加，供给不足，租售价格水平不断上升。随着租售价格水平上升，投资需求开始增加，房屋不断供应。这一阶段初期，空置率高于正常水平，到这一阶段后期，空置率下降到正常水平。
繁荣期：在这个阶段前期需求增长率超过供给增长率，空置率仍下降，租售价格水平仍上升。在这个阶段后期，在需求势头降低的情况下，供应还继续不断增加，需求增长率低于供给增长率，导致空置率上升，租售价格水平缓慢上升甚至停止。
衰退期：在这个阶段，供给由于竣工项目的大量增加而高增长，市场需求低增长或负增长，房地产供给大于需求，房地产价格出现下降，空置率上升，超过正常水平。
萧条期：市场供应增加量不断下降，新的供给不再产生或产生很少，而需求处在转折期，前期需求减少，空置率继续下降；后期需求量开始缓慢增加，空置率缓慢上升。
从长期来看，由于土地的稀缺性、不可移动性和房地产的独一无二性，在政府的反周期调控下，房地产周期呈现螺旋上升的增长趋势，在一个周期里，波谷低于波峰，但一般会高于前面周期的波谷，有时甚至高于前面周期的波峰，也就是说，房地产价格长期来看是上升的。
（3）新周期理论的市场平衡点。传统的市场平衡点是指由于供求关系在市场中的共同作用，使消费者愿意购买的数量与开发商（或拥有者）愿意供给的数量正好相等的状态点。新的周期理论认为，房地产市场的平衡点允许存在一定的空置量（即供应超过需求的一定数量），但这个空置量的具体数值相对于房地产市场必须是合理的。合理空置量的存在，可以促进房地产开发的集约性发展和提高产品质量，对房地产市场的良性运行有积极作用。
合理空置量对应的指标是合理空置率，合理空置率的确定有很多方法。通常，可以从历史多个周期变动的资料中计算出一个长期平均空置率，把它作为合理空置率，或叫作结构空置率。在分析一个房地产周期的四个阶段中，空置率的正常水平实质就是指合理空置率。合理空置率的具体大小，因时间、地区、房地产类型的不同而不同。
2.房地产市场周期的类型
房地产市场周期的类型可主要分为以下几种：
（1）国家房地产市场周期。国家房地产周期主要因全国性的政治、经济、政策法规、税收等宏观影响因素变化而产生。
（2）区域或地方房地产市场周期。区域或地方房地产市场周期主要受到本地区供给和需求因素的影响，同时受到一定程度国家房地产周期影响。
（3）不同类型房地产市场周期。主要可分为居住、商业、工业、特殊、土地等房地产市场周期，并且还可以细分，如普通住宅市场周期、别墅市场周期等。不同类型房地产具有不同的供给者和需求者，其供求关系不同，当普通住宅供不应求时，别墅可能已远远供过于求，所以，它们各自有各自的市场周期特征。
3.房地产市场周期与宏观经济周期
国民经济周期是指宏观经济发展过程中出现波动、涨落的规律性现象，一个周期一般经历经济复苏、经济膨胀、经济衰退、经济萧条四个阶段，而且周期是多次重复发生，但每次发生的时间、波动的幅度及持续时间是有差别的。
房地产周期与宏观经济周期密切相关。在市场经济条件下，房地产市场受制于宏观经济，而宏观经济同时也受到房地产市场的影响。在现代房地产市场与金融市场紧密结合的情况下，有时房地产市场对宏观经济产生重大影响。
具体来看，一般情况下，房地产周期大体上与宏观经济周期相协调，虽然在周期的时间和强度上可能有差别，但在波动方向上是同向的。通常，当宏观经济开始复苏，房地产的投资开发增加，由于房地产开发投资的复杂性，带来了滞后性，房地产复苏一般稍落后于宏观经济复苏。当宏观经济继续增长，房地产价格上升，开发资产值快速膨胀，在银行信贷支持下，投资乘数效应使房地产周期较宏观经济周期更早进入繁荣阶段。由于房地产投资和开发的特性，房地产出现衰退现象比宏观经济要早。当宏观经济进入衰退和萧条，房地产萧条持续时间很长，直到宏观经济开始复苏，房地产市场才逐渐走出萧条。
4.关于房地产市场泡沫
房地产市场泡沫是投机者将大量资金从其他投资中抽提出来，集中投资到房地产市场，造成房地产价格飞速上涨，使房地产市场价格与使用价值严重背离，形成市场虚假繁荣，同时还不断吸引资金投向房地产，直到房地产价格涨到一定程度无法支撑时，价格开始急剧跌落的这样一个过程。
房地产泡沫的产生是由于房地产投机需求的膨胀。适度的投机有利于市场的调节，当大量的投机需求存在于市场则容易产生泡沫。另外，因为房地产具有价值高大性，房地产泡沫能否出现，在市场经济情况下，一个重要条件是市场有没有大量的资金，因此金融机构等的资金支持是至关重要的。土地的有限性、稀缺性和房地产的特殊属性使投机风险相对较小，成为房地产泡沫产生的另一基础。
通常，房地产市场泡沫的整个过程可以分为三个阶段：第一阶段为起泡阶段，产生于经济上升时期；第二阶段为膨胀阶段，产生于经济繁荣时期；第三阶段为破灭阶段，一般产生在经济运行出现问题时期。
房地产市场是否出现泡沫，可以通过相应的指标来判断。一般情况下，判断房地产市场泡沫的指标主要有：
（1）预示指标。包括房地产贷款增长率、贷款总额增长率、货币供给、股价指数等。
（2）指示指标。包括房地产价格增长率、GDP增长率、家庭年平均收入、商业房屋实际价格与理论价格比等。
（3）滞后指标。包括地价总额/GDP等。
需要说明的一个问题是，房地产开发过度不同于房地产泡沫。房地产市场中的过度开发（有时称“房地产过热”）是指市场需求增长速度不及新增供给增长速度，空置率上升的情况。“过热”反映投资者进行土地开发利用而加大投资，一般追求长期效益；“泡沫”反映投资者或投机者追求短期资本收益。“过热”和“泡沫”均对市场有损害，但房地产泡沫比过度开发更为严重，是市场不正常的大起大落，一旦发生，很难通过自我调节恢复平衡，并且给国民经济造成很大危害。