用分享经济化解房地产库存

2015年年底，中国房地产业的沉淀房大约有2.2亿套，始终空置的房子近5000万套，距今已经累积了七亿平方米的地产库存。按照目前的销售速度来看，要想全部销售完这些库存，至少还需要八九年时间。

然而，在这八九年中，谁能保证中国的市场上不再出现新的房地产沉淀？肯定不能。因为房子几乎月月建，库存自然年年增。由此可见，房地产库存还真是一个大问题。

还好分享经济下有以租代售的模式，卖不出去的房子可以用来出租，这样就等于打开了新思路，为化解房地产库存提供了不一样的解决方案。

租客们再也不用对着看中却又买不起的高档小区或新房子望洋兴叹了。因为长租公寓、线上短租平台、创客空间出现了，这势必会将空旷的闲置房间全部利用起来，可以充分盘活市场存量，利用和改造更多的空闲房产资源，逐步满足客户的多元化需求。

2015年11月，出租公寓首次被写进国务院政策文件中。11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，要积极发展包括长、短租公寓，客栈民宿，家庭旅社等在内的，能够满足群众消费需求的细分业态。

有报告显示，中国近亿套存量房中大约有三成流向租赁市场，但一线城市仍然有相当多的闲置房源未列入出租范畴。多半原因是这些房子价格过高，或者根本就是“皇帝的女儿不愁嫁”“富翁家里的私藏，压根儿没打算卖”。也有些是做投资用，可以卖得出去，但就为坐等升值，始终在手里攥着。

暂时买不起房的中国漂一族青年，住出租屋成了他们的不二之选，仅这些人的租房市场规模已有近8000亿元。而每年的外出打工潮，以及新增的应届毕业生，使租房规模至少新增600亿元。如此庞大的数字，预示着租房市场的无限潜力。

从供给、生产端入手，通过解放生产力、提升竞争力促进经济发展的“供给侧改革”成为热词后，大家都开始努力寻求经济增长的新思路。刚好，面向青年群体租赁需求的长租公寓入了业界大亨们的法眼，成为资本和开发商争相抢夺的新蛋糕。

只不过，为适应低房租、高利用率的市场需要，大多长租公寓集中在工业用地的厂房，或是集体用地的民房。这些房产都必须先整体租下来，拿批文改变物业性质，然后才可以改建并转租。此种形式自然不如廉价出租房地产业的库存房来得简单、方便、快捷。抑或者，开发商直接打造小户型出租项目，如万科位于厦门和广州的“被窝公寓”，以及之前推出的万套长租公寓。

于2010年成立的“魔方公寓”已在中国公共租赁领域发展了多年，有相对成熟的网络平台、稳固的地产商资源和不断增长的客户群体。魔方公寓的项目遍布北上广等全国十几个大中型城市。另外还有“YOU+国际青年公寓”“优客逸家”“蘑菇公寓”“小螺趣租”“青客公寓”等。越多企业争着分吃出租房这块蛋糕，越足以说明蛋糕的美味。

分享经济就是通过互联网的社会化平台，将社会上闲置的库存进行资源整合，转变成新供给。“途家网”在这一点上就做得很细致，且服务到位。它借助分享经济平台与开发商合作，在用户与房源之间搭起一座万能的桥。途家网的业务员批量签约各地产公司的销售库存房源，并进一步提供增值服务，在尽量满足租户需求的同时，促成了有管家、带租约和可交换的房产出售。从某种程度上说，“途家网”无形地为开发商打了活广告。

另一方面，“途家网”通过分享经济平台发展以租代售模式，纵然不能马上削减房地产库存，却可以把它们充分利用起来，让空房子变成可流动的白花花的银子。这种模式，左手牵着开发商和业主，右手拉住消费者(租客)，在满足用户各类租房需求之余，最大化地利用手中资源，彻底盘活了长期闲置的房地产库存。

然而，若想仅依靠个人租房来消化房地产库存还远远不够。那些市中心的高价房，商住小区里的高档建筑，并非人人租得起。何况，还有不少的写字楼和商场空闲着。因此，市场迫切呼唤极其有魅力的“联合办公”形式。

WeWork是联合办公租赁空间的运营商，从2011年4月开始，为纽约市的创业人士提供服务，算得上美国火爆的办公场所租赁公司。它在全球有54个共享办公场所，美国各州的繁华大都市自不必说，就连英国的伦敦和荷兰的阿姆斯特丹，以及以色列特拉维夫区的荷兹利亚都有WeWork的分部。其客户既有大型企业，也有初创业者，甚至个人。用户可以以45美元的起步价，获得一张办公桌一天的使用权。

2016年3月，在国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中，首次提出了“众创空间”的概念。

在中国现有的七亿多平方米房产库存里，其中两亿到三亿平方米是写字楼和商场。而这部分库存和每年的消化量之比勉强达到1∶1，与此同时，每年还有三亿多平方米写字楼和商场在陆续竣工，这些房地产的剩余部分要如何消化，将来必定是件让人头疼的事。

其实，“众创空间”的理念可以与“联合办公”很默契地结合在一起。例如，万科集团前副总裁毛大庆创办的“优客工场”，就是瞄准了大众创新趋势，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台。恰如其分地释放空间资产的价值，从而盘活存量商业，自己也聪明地当了一回“二房东”。

“优客工场”是通过网络平台与拥有存量物业的业主方合作，有针对性地选择那些基础设施良好、配套服务健全的存量物业资产，再通过后期的合理改造，为初级或中级阶段的创业者们提供价格适宜且品质优良的联合办公空间。

“众创空间”的概念一经提出，联合办公的商业模式更加野蛮生长起来。它可以很好地满足自由职业者和其他中小型公司，特别是小微企业对办公场所的租赁需求，还能在分享经济中分到一杯羹。何况，在谋取利益的同时，顺便给房地产减减压，一石三鸟的好事，何乐而不为呢！

因此，随着“优客工场”、SOHO 3Q之类共享办公空间的诞生，联合办公已成为一种新的去房地产库存的方式。