操作流程

某商业银行发放房地产开发贷款的具体流程步骤如下：

（一）贷款申请与受理

借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。贷款人接到申请人的申请即为受理。贷款申请对借款人至少有两个方面的要求，一是要求主体合格，即符合银行规定的借款条件；二是提交相关资料。

要求借款人符合银行规定的借款条件，是为了规范金融市场和减少风险。以中国银行为例，《中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）》第7条规定：

“申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：

（1）符合本办法中第四条规定的贷款对象条件；（2）具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度；（3）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；（4）在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务；（5）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；（6）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；（7）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；（8）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；（9）具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设；（10）将财产抵（质）押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证；（11）落实中国银行规定的其他贷款条件。”

此外，程序上要求借款人提交相关资料，各商业银行的规定不尽相同，但一般都包括三方面的资料，即：房地产企业自身资料、项目资料和担保资料。《中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）》第8条规定：

“借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料：

（1）借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。（2）借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。（3）经有权部门或会计（审计）事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。（4）贷款项目开发方案或可行性研究报告。（5）开发项目立项文件、工程设计和批准文件。（6）土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。（7）企业董事会或相应决策机构关于借款和抵（质）押、担保的决议和授权书。（8）开发项目资金落实文件。（9）开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。（10）抵（质）押财产（有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵（质）押物清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函。（11）还款保证人的资信证明材料。（12）贷款人要求提供的其他证明文件和材料。”

（二）贷款调查、审查与评估

贷款人受理借款人申请后，应按照银监会的相关规定和银行的内部规程，落实责任部门和人员进行贷款尽职调查并形成书面报告，尽职调查的内容主要包括借款人及项目发起人等相关关系人是否符合贷款条件；核实抵押物、质物、保证人的情况和贷款项目的情况等，尽职调查人员应当确保调查报告内容的真实性、完整性和有效性。

《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定了“深入调查”制度，该指引第18条规定：“商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。”

银行完成贷款尽职调查之后，应进一步落实具体的责任部门和人员，对贷款进行全面的风险评价，形成风险评价报告。银行要建立完善的贷款风险评价制度，设置定量或定性的指标和标准，从借款人、项目发起人、项目合规性、项目技术和财务可行性、项目产品市场、项目融资方案、还款来源可靠性、担保、保险等角度进行贷款风险评价，测定贷款的风险度，提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式等方面的意见，以备贷款审批参考。

（三）审批贷款

在调查、审查和评估的基础上，由商业银行有关负责人在银行总行规定的审批权限内审批贷款。根据中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】121号）房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

近年来为规范房地产市场，国家更严格了房地产开发贷款的管理，除了对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款之外，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2007】359号）的要求，商业银行不得对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放贷款，不得接受其空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物；根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发的项目贷款。根据银监会《关于规范银行业金融机构搭桥贷款业务的通知》（银监发【2010】35号）的要求，银行业金融机构不得向项目发起人或股东发放项目资金搭桥贷款，禁止银行业金融机构在借款人取得项目核准手续前，以提供流动资金贷款、项目前期贷款以及搭桥贷款的名义直接或变相向项目业主、项目发起人以及股东发放贷款用于固定资产项目的建设。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，不得以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

（四）签订借款合同

贷款人同意贷款的，应与借款人签订符合《贷款通则》、《固定资产贷款管理暂行办法》等管理规定的书面借款合同、担保合同等合同，在合同中详细约定各方当事人的权利、义务及违约责任，尤其应约定具体的贷款金额、期限、利率、用途、支付、还贷保障及风险处置等要素和有关细节；约定提款条件以及贷款资金支付接受贷款人管理和控制等与贷款使用相关的条款，提款条件应包括与贷款同比例的资本金已足额到位、项目实际进度与已投资额相匹配等要求；约定借款人出现未按约定用途使用贷款、未按约定方式支用贷款资金、未遵守承诺事项、申贷文件信息失真、突破约定的财务指标约束等情形时借款人应承担的违约责任和贷款人可采取的措施。同时，贷款人还应要求借款人在合同中对与贷款相关的重要内容作出承诺，承诺内容包括但不限于：贷款项目及其借款事项符合法律法规的要求；及时向贷款人提供完整、真实、有效的材料；配合贷款人对贷款的相关检查；发生影响其偿债能力的重大不利事项及时通知贷款人；进行合并、分立、股权转让、对外投资、实质性增加债务融资等重大事项前征得贷款人同意等。此外，贷款人还要根据有关规定严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并依法办理相应的担保手续。

（五）贷款的发放与支付

借款合同签订生效后，贷款人确认借款人满足合同约定提款条件的（包括但不限于确认借款人与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用），则按合同约定的方式发放贷款，并监督借款人按约定用途使用贷款资金。根据《固定资产贷款管理暂行办法》的要求，贷款人可以通过受托支付或借款人自主支付的方式管理和控制贷款资金的支付。贷款人受托支付指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，必须采用受托支付方式。借款人自主支付指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。在这种支付中，贷款人要求借款人定期汇总报告贷款资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。

如果借款人出现：（1）信用状况下降；（2）不按合同约定支付贷款资金；（3）项目进度落后于资金使用进度；（4）违反合同约定，以化整为零方式规避贷款人受托支付的情形的，贷款人要与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或者根据合同约定停止贷款资金的发放和支付，以保护银行债权的安全。

（六）贷后管理

贷款发放以后，贷款人要定期检查借款人和项目发起人的履约情况及信用状况、项目的建设和运营情况，贷款抵（质）押物的价值和担保人的担保能力变动情况，分析宏观经济变化和市场波动情况对贷款的影响，建立贷款质量监控制度和贷款风险预警体系。如果项目实际投资超过原定投资金额，贷款人决定追加贷款的，应要求项目发起人配套追加不低于项目资本金比例的投资和相应担保。在借款合同有效期间，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其有关资料，为贷款人实施贷后监督和管理提供便利条件。一旦借款人出现违约，贷款人应及时采取有效措施，并依法追究借款人的违约责任。

贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核等专门管理，及时制定清收或盘活措施。对于借款人确因暂时经营困难不能按期归还贷款本息的，贷款人可与借款人协商进行贷款重组。对确实无法收回的固定资产不良贷款，贷款人按照相关规定对贷款进行核销后，还应继续向债务人追索或进行市场化处置，以最大化银行债权，降低银行损失。