2.4 房地产市场供求与价格分析

房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。

2.4.1 房地产市场及其特点

房地产市场是从事房地产商品买卖、租赁、抵押等交易活动的场所以及交易双方经济关系的总和。

房地产市场具有以下一些主要特点。

1．房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性

由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房地产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异。

2．房地产市场交易对象和交易方式的多样性

在房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。

3．房地产市场消费和投资的双重特性

由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房地产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

2.4.2 房地产需求

2.4.2.1 房地产需求的含义与特点

房地产需求是指房地产消费者在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。

房地产需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如图2-1所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈反相关关系。

由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求相比较，房地产需求具有显著的特点。

1．房地产需求的整体性

由于房地产是地产和房产的结合体和统一物，土地是房屋的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，二者不可分割，因而房地产需求既包含了对房产的需求，也包含了对地产的需求，是对房地产统一体的需求，决不可以也不可能把二者分离开来。

2．房地产需求的区域性

由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性、其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性特别强。主要表现在两方面。一方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房价等不同，都会形成不同的房地产需求。房地产需求的这种明显的区域性，要求房地产企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区需求相适应。

3．房地产需求的层次性

这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地产而言的，包括两层含义。

第一层，是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，随社会经济增长和收入增加，在满足基本生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也要不断提高。

第二层，是指住房消费需求的结构性层次。由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等。住房消费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构平衡。如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况都会阶段性存在。

2.4.2.2 房地产需求的类型

房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型。

1．产性需求

生产性需求是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。

2．消费性需求

消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%～80%左右。

3．投资性需求

投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是由房地产的资产功能引申出来的。房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定的特点，因而受到青睐。

房地产投资性需求可分为两种：一种是长期性投资，购房后长期出租，等待房价上涨时再转售；另一种是短期性投机炒作，在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。

根据房地产需求层次不同，将其分为房地产的潜在需求和现实需求两种类型。

1．房地产潜在需求

所谓房地产的潜在需求，是指现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。

2．房地产现实需求

房地产的现实需求也称房地产的有效需求，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。因此，分析房地产市场的现实需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。培育房地产市场现实需求，要从两方面努力：一方面，要增加有效供给，促进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房；另一方面，则要随经济发展、增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。

此外，从需求对象来划分，房地产市场需求还可以分为：本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三种。房地产本身虽然不能迁移，但是需求对象可以来自四面八方。房地产需求主要来自本地区，而随着开放度的提高，越来越多的外地人士进城买房，境外人士（港、澳、台和外商）也进入买房，由此，地区房地产市场也日渐扩展为全国市场和国际市场。特别是一些特大城市这种趋势更为明显。所以，房地产市场需求还应考虑满足本地区外人士的需要。

2.4.2.3 房地产需求的影响因素

在市场经济条件下，影响房地产市场需求有多种主客观因素，分析这些因素，对于扩大市场需求，正确进行投资决策，积极组织供求平衡有重要意义。

1．国民经济发展水平

房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反；一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较快，反之则相反。

国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面。一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对工业厂房、商铺、办公用房等需求。二是国民收入水平。随经济发展，国民收入增加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。

2．居民收入水平和消费结构

居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。

首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。其次，居民收入水平的提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济发展和收入提高中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。

3．房地产价格

房地产商品与其他商品一样，价格和需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量；反之，房地产价格下降，会促使消费者对房地产商品的需求量上升。可见，房地产价格的高低对其需求量的多少，有着重要的调节作用。

4．城市化水平

城市化水平的高低是影响房地产需求的重要因素，主要体现在以下几方面。

一是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，如盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。

二是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。

三是城市建设的发展，需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前中国的城市化率还处于较低水平，未来将有大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。

5．消费者对未来的预期

这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩。一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理，当房价上升时，若消费者预期房价还会上涨，就会促使消费者需求提前释放，形成现实需求增长。这种情况在投资性需求方面表现得尤为明显，因为投资性购房者的目的是投资获利，预期房价上涨会吸引其投资买房。而当房价下跌时，若消费者预期也会下跌，他们往往会持币待购，迟迟不肯入市，导致延期消费。

6．国家有关经济政策

房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。

2.4.3 房地产供给

2.4.3.1 房地产供给的含义与特点

房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。在现实经济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。

房地产供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线，如图2-2所示。供给数量与价格为正相关关系：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。

房地产商品是一种特殊商品，所以房地产供给具有自身的一些显著特点。

1．城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性

从总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的唯一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。

房地产供给的这一特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约特别明显。国家把住土地供应的龙头，便可以达到有效调节房地产供给总量和供给结构的目的，因而土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段。

2．房地产供给的层次性

房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。

现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房。

储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑，将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的。空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。

潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。

3．房地产供给的滞后性

房地产商品的生产周期长，一般要二三年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。即使房地产开发计划在目前是可行的，但在数年后房屋建成投入市场时，也可能因市场发生变化，而造成积压和滞销。因此，科学地预测市场供求变化趋势，对开发商投资决策极为重要。

2.4.3.2 房地产供给的影响因素

影响和决定房地产供给的因素是多方面的，主要有以下因素。

1．房地产市场价格

房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业是否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。

2．土地价格和城市土地的数量

土地价格是房地产成本的重要组成部分，土地价格的提高，将提高房地产的开发成本。对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应；二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。

城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供给城市使用的土地就越多。换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别是农业发展水平相适应。改革开放以来，中国农业发展迅速，为城市土地的扩大创造了条件。

3．资金供应量和利率

由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外，还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。

4．税收政策

税收是构成房地产开发成本的重要因素。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终增加房地产的供给量。反之，若增加税费，则会直接增加房地产开发成本，降低开发商盈利水平，使开发商缩小其投资规模或将资本转移到其他行业中去，从而导致房地产的供给量的减少。

5．建筑材料供应能力和建筑能力

建筑材料，如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。房地产供给水平必须与建材的供应能力相适应。

6．房地产开发商对未来的预期

这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。

2.4.4 房地产价格

房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

房地产价格具有以下特点。

1．房地产价格具有特殊的形成机制

房地产价格受到房地产需求量变动的影响特别大。一方面是房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，不可能因某宗房地产价格上升就大量生产一模一样的房地产商品，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的；另一方面，房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明显的滞后性，一旦供过于求或供不应求，都要经过相当长时间才能调整过来，房地产商品的供给弹性小，因而房地产均衡价格（指市场供给和市场需求相平衡时的价格）的形成主要是由需求量的变动所决定的。当需求量增加，供给量不能相应增加时，房地产价格便呈现出上升趋势。

同时，房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。房地产是超耐用商品，使用时间特别长，未来的供求变动对价格变动趋势会产生相当大的影响。购房者投资置业，总是希望所购置的房地产能保值增值。因此，在购房时不只是考虑当前，而是要更多地考虑未来的房地产发展趋势。因而价格预期的心理因素，就成为影响房地产价格长期走势的一个不可忽视的因素。

2．房地产价格具有显著的个别性

这里所说的个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。由于房地产空间的固定性、不可移动性，房地产实际的价值和使用价值各不相同，因而其价格也具有个别性。

如一个按同一建筑设计方案所建筑的住宅小区，其中每一幢楼都有不同的具体位置，因而在出入方便程度、景观条件、受噪音影响程度等方面都互不相同，房价也必然有所差别；再如，同一幢楼中还有不同楼层、不同朝向、位置的区别，房价也会有差别。正是由于每一套住宅都有自身独特的内在价值，因而表现出不同的市场价格。

3．房地产价格具有多种表现方式

房地产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入股等。在这些不同的交易方式中，房地产价格也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。

4．房地产价格总水平具有上升趋势

一个城市或地区的房地产价格总水平，虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。主要是因为土地的稀缺性和供应量的有限性。需求拉动地价上升。同时，城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值，地价上涨必然引起房地产不断升值。从长期发展趋势看房地产价格总水平趋于上升，这是同一般商品价格的不同之处。

2.4.5 房地产市场分析

房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产投资者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为，从而使投资者的预期尽可能与实际符合。

2.4.5.1 房地产市场分析的层次

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。

1．区域房地产市场分析

区域房地产市场分析是研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

2．专业房地产市场分析

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

3．项目房地产市场分析

项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点、特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

2.4.5.2 房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容主要是宏观因素和市场供求两个方面。

1．宏观因素分析

对房地产市场的宏观因素进行分析包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。

还要分析研究物业所处区域的城市发展与建设情况。如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通信等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。

2．市场供求分析

市场状况分析一般要从以下几个方面进行。

（1）供给分析。

①调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。

②分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

③分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

（2）需求分析。

①需求预测。具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。

②分析建设和运营中的主要物业项目。开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价、开发商名称等；运营中的物业项目主要分析其用途、物业名称、位置、开业日期、建筑面积规模、租金、物业业主、物业管理企业名称等。

③吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

④市场租户对产品功能需求。以公司租户为例，需分析的内容包括：租户所从事的行业类型、公司规模、现办公地点的区域分布、承租面积规模、租约期间长度、对当前承租物业的满意程度等。

（3）竞争分析。列出与竞争有关物业的功能和特点。具体内容包括：描述运行中或在建的竞争性物业（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点），描述计划建设中的竞争性物业，对竞争性物业进行评价。市场细分，明确目标物业的目标使用者。具体内容包括：目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、预期、消费模式）、地理分布（需求的区位分布及流动性），每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争物业功能和特点的需求状况，指出目标物业应具备的特色。

（4）市场占有率分析。根据竞争分析的结果，具体分析以下内容：估计物业的市场占有率，在充分考虑目标物业优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征；估算物业吸纳量，物业吸纳量等于市场供求缺口（未满足需求量）和目标物业的市场占有率的乘积。市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间（租赁期），并提出有利于增加市场占有率的建议。

2.4.5.3 不同类型房地产市场分析

1．居住物业市场分析

居住物业市场即住宅市场，是房地产市场的主要组成部分。居住物业市场供求分析是市场分析的主要内容。

（1）物业市场需求总量的测算。居住物业需求总量，即住宅市场需求总量，它是用人口和住户规模资料进行推算的，公式如下：

Nd=P/（Hn）

式中，P——人口规模；H——住户规模，即平均每户家庭成员人数；n——平均每一单元住宅中的住户数目；Nd——所需住宅的总数量。

（2）居住物业市场供给总量的估计。某一年度居住物业总供给量，即住宅总供给量，它应该包括以下几个部分：年底住宅存量、竣工量、预计竣工量、拆除量、空置量，公式如下：

某年住宅总供给量=上年年底住宅存量+上年年底住宅竣工建成量+该年预计住宅竣工建成量-上年住宅拆除量-上年住宅空置量

（3）居住物业市场供求缺口分析。在得出住宅市场需求总量和供给总量的基础上，将两者进行对比，差额便是供求缺口。在实际的市场分析过程中，可以通过市场细分，分析不同住宅子市场的供求缺口，为投资决策及目标市场的选择提供依据。

（4）居住物业市场分析的要点。

①影响居住物业市场供给的因素分析。对住宅市场供给的分析必须同时考察新建住宅和二手住宅。这两种住宅商品的消费者是不同的，它们的供给分别受到不同经济变量的影响。

影响新建住宅市场供给的因素包括：新建过程中所有要素的价格；生产要素和技术要素的生产率；市场中开发商的数量和竞争程度；开发商对未来市场走势及项目的预期等。

影响二手住宅市场供给的因素主要是市场上愿意出售其住宅的住户的数量，其可能因素包括：住户家庭的生命周期（家庭在不同的阶段对住宅的需求偏好不同）；住户工作地点的变动；住宅家庭收入的减少等。

②影响居住物业市场需求的因素分析。居住物业市场需求主要包括以下几个因素。

一是消费者家庭的生命周期分析。家庭生命周期可分为初婚期、生育期、满巢期、空巢期和鳏寡期五个阶段。处于不同发展阶段的家庭，对住宅有不同的要求和需要。如一个年轻的两口之家可能购买一套面积相对较小的住宅；随着孩子的出世和年龄的增加，他们倾向于出售第一套住宅，购买一套面积更大的住宅。

二是消费者年龄结构分析。不同年龄段的消费者倾向于选择不同的住宅。同样选择买房，青年人、中年人和老年人对户型设计以及购房区域等会有不同的偏好。

三是消费者的收入和职业分析。一般来说，消费者的收入提高，其对住房的需求也会提高，直接表现购房面积的增大和档次的提高，不同职业的消费者对住宅的需求也会不同。如教师往往倾向于购买带书房的住宅，而SOHO一族则倾向于购买带有工作室的住宅。

四是替代性住宅的价格及花费成本分析。每一种住宅都会有替代产品，每一种住宅产品的需要都会受其替代产品市场变动的影响。如由于北京CBD房价高，相同的购房总价，消费者可以选择到与之相邻的通州购买规格档次更高的住宅。

五是消费者对未来的预期分析。消费者对未来经济发展形势、抵押贷款利率、收入水平以及价格的预期，都会极大地影响市场中住宅的需求水平。如果消费者预期未来市场价格和银行贷款利率会提高，他们就会在现期购买住宅；反之，则会推迟购房行为。

2．写字楼物业市场分析

进行写字楼物业市场分析，必须对写字楼物业市场的总供给和总需求状况进行分析，了解市场发展状况。写字楼物业市场供求分析有一些需要重点关注的要点。

（1）界定写字楼物业市场的地理区域。写字楼物业市场位于不同的区域，有不同的特征体现，对项目进行具体分析，就必须首先界定项目所处的地理位置和区域范围。但写字楼市场一般没有明显的市场边界，只能划定一个大致把写字楼的服务对象全部包括进去的范围。

（2）写字楼物业市场供给分析。主要内容包括：①正在被使用的写字楼供给量；②空置的可供出租的写字楼供给量；③在建的写字楼供给量；④已竣工但尚未投入使用的写字楼供给量；⑤预立项的写字楼供给量；⑥ 其他可改建、扩建为写字楼的供给量。通过以上几种供给量的汇总得到写字楼的总供给量。

（3）写字楼物业市场需求分析。写字楼物业市场需求分析不仅要对区域写字楼需求量进行预测分析，同时要对写字楼用户的需求特点进行分析，全方位地了解市场需求。

写字楼物业市场需求量预测的计算公式如下：

预计写字楼物业市场需求量=区域内使用写字楼办公的总人数×人均占用面积

其中，区域内使用写字楼办公的总人数可以通过区域就业总人口与各行业使用办公室办公人数的比例来计算得出。

写字楼物业的使用者可分为两大类：一类是主要为本地区使用者提供服务的；另一类是不限于为本地区使用者提供服务的，如跨国集团的办事处和公司分支机构等。不同的使用者导致了对不同区域写字楼的偏好。同时，同一地区的使用者，对写字楼类型的偏好也未必相同。因此，需要对项目区域内写字楼用户的需求特征作出判断。以北京的中关村市场为例，该区域写字楼的使用户主要从事IT行业，公司规模比较小，一般租用小面积写字楼单位。

（4）写字楼物业市场分析要注意的问题。目前绝大多数写字楼物业市场分析往往并不关注区域产业结构的演变。事实上，追根溯源，写字楼物业需求的诞生来源于产业结构的演化。

产业结构是决定写字楼物业需求的内生要素。产业结构的转变不仅仅是城市写字楼物业需求产生的源动力和第一推动力，而且还是写字楼物业需求特征的决定性因素。如深圳，其产业结构与上海等城市就存在较大的差异，从而导致其写字楼物业需求与其他城市的差异。深圳聚集了大量创业型的高科技企业和服务型小企业，这一部分企业对写字楼物业的需求往往是小单元型的。因此，在分析写字楼物业的需求时，必须注意一个城市产业结构的转变，包括对城市第一产业、第二产业以及第三产业的比例关系的分析。

3．商业零售物业的分析

商业零售物业的分析要充分考虑物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。