2.5 实训项目

以下是一份某地区房地产市场分析报告的大纲，请根据此大纲的内容，选择一个你熟悉的地区进行房地产市场调查分析，完成一份市场分析报告。

某地区房地产市场分析报告大纲

1．摘要

1.1 市场分析的目的。

1.2 分析方法、主要假设条件和风险因素。

1.3 建议——做/放弃/推迟/改进以后可以做。

2．概述

2.1 国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型——可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。

2.2 地区经济概况（可与国家进行对比分析）。

2.3 城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。

2.4 市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况）。

3．需求分析

3.1 预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求）。

3.1.1 就业分析。

3.1.2 人口和家庭分析。

3.1.3 收入分析。

3.2 吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。

3.2.1 市场吸纳和空置的现状与趋势。

3.2.2 预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。

4．供给分析

4.1 调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。

4.1.1 相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量等。

4.1.2 估计短期的新增供给数量。

4.2 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

4.3 分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

5．竞争分析

5.1 列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能、装修标准）。

5.1.1 描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）。

5.1.2 描述计划建设中的竞争性项目。

5.2 市场细分，明确拟建项目的目标使用者。

5.2.1 目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性。

5.2.2 了解每一细分市场下使用者的愿望和需要。

5.2.3 按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。

6．市场占有率分析

6.1 基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。

6.1.1 估计项目的市场占有率。

6.1.2 在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率。

6.1.3 简述主要的市场特征。

6.2 市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）。

6.2.1 在一定时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量。

6.2.2 有利于增加市场占有率的建议。

复习思考题

1．房地产投资环境分析的要素有哪些？

2．房地产项目区位分析的主要内容是什么？

3．简述房地产市场调查的内容与程序。

4．房地产市场价格有什么特点？

5．同类型房地产市场分析的侧重点分别是什么？