1.4 项目后评价的主要方法

后评价方法是进行项目后评价的科学手段和工具，根据项目的特点合理选择正确的后评价方法，是保证后评价工作效果的基础。当前，主要的后评价方法有对比法、逻辑框架法、层次分析法、因果分析法、成功度评价法、模糊综合评价法和灰色综合评价法。

1.4.1 对比法

对比法有前后对比（before and after comparison）和有无对比（with and without comparison）两种。前后对比是将项目前期的可行性研究和评估的预测结论，以及初步设计时的技术经济指标，与项目的实际运行结果相比较，用于发现变化及分析原因。这种对比用于揭示计划、决策和实施的质量，是项目过程评价应遵循的原则。有无对比是将项目实际发生的情况与如果没有所投资建设的项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实效益、影响和作用。对比的重点是要分清项目自身的作用以及项目以外的作用，有无对比的方法一般用于项目的影响评价。我国目前应用的主要是前后对比法。

应用前后对比法得到的结论往往只能是各指标的偏差程度，而无法明确得出是何种因素造成了这种偏差。在后评价中，投资者不仅要分析指标的偏差，更重要的是找出使项目评价指标发生差异的主导因素，并分析主导因素发生变化的原因，以及各种因素影响指标的程度，才有助于后继投资项目的决策和服务管理。

1.4.2 逻辑框架法

逻辑框架法（logical framework approach, LFA），也就是逻辑框架结构矩阵，是由美国国际开发署在1970年开发的，用于项目的设计、规划、实施、监督和评价等工作中，它是项目后评价进行综合分析时的常用方法。近年来，许多发达国家和国际组织广泛应用该方法开展项目后评价工作。

逻辑框架法是一种概念化描述和分析项目的方法，即用一张简单框图来分析一个复杂项目的内涵关系，使之更易被理解。它将几个内容相关、必须同步考虑的动态因素有机组合起来，从设计、策划到目的、目标等方面来评价意向活动或工作，通过分析各因素相互之间的逻辑关系来评价项目的目标实现程度和项目的效果、作用和影响，并查找原因，从而改进和完善项目的决策立项、项目准备。应用逻辑框架法进行项目后评价，通常可以解决三个方面的问题：

（1）评价项目原定目标和目的是否可以达到，目标是否有调整的必要；

（2）评价项目的原定效益能否实现以及实现的程度如何；

（3）分析项目将面临何种风险，风险的程度如何，将对项目目标的实现产生何种影响等。

该方法的优点在于：有利于找出项目建设运营中的主要问题和缺陷所在，有利于行业部门的对比和分析等。该方法的局限性主要表现在：需要详尽的数据，过分强调与原定目标和目的的对比，可能对实际发生的变化有所忽视；项目实施过程中对于项目目标和外部风险因素的强调，可能会造成项目管理的简化；作为一种总体的分析工具，逻辑框架发只能进行一般性的分析，不能替代经济后评价、环境影响后评价等专业性后评价。

总之，逻辑框架法并不是一个具体操作的方法程序，而是一种系统研究和分析问题的思维框架。因此，在项目后评价应用逻辑框架法时，应重视以方法的思维框架为指标，而不能过分追求其形式。

1.4.3 层次分析法

层次分析法（analytical hierarchy process, AHP）是一种对定性问题和定量问题进行综合分析的多目标决策、评价方法。其基本原理和分析思路为：首先根据问题的性质和要求达到的总目标，把复杂的研究对象和问题分解为若干层次和不同组成因素，自上而下、由高到低建立起一个有序的递阶层次系统；然后根据客观实际情况把同一层次的各种要素进行比较，确定层次中诸因素的相对重要性，并进行定量分析和表述，利用数学方法确定该层次各项因素的权重值；最后，通过对这种比较评判结果的综合计算处理，使得复杂问题变得层次分明、关联清楚。

在进行项目后评价时，通常存在多种因素以不同的方式共同作用，影响项目总体的目标或效果的情况，而运用层次分析法可将一个复杂的问题分解为其组成部分或组成要素。在建设项目后评价领域，往往涉及众多的因素和指标，并且各种指标的性质存在差异，表现形式也不完全一致，仅从单一指标去衡量或评价项目的实施效果未免有失偏颇，而运用层次分析法可从系统的角度对项目总体效果给出一个的全面、客观的评价。因此，层次分析法可以作为一种定量化分析方法，应用于项目后评价中。

1.4.4 网络分析法

网络分析法（analytical network process, ANP）是在层次分析法的基础上发展而形成的。ANP将系统元素分为两大部分，一部分成为控制因素层，包括决策目标和决策准则，控制因素层可以没有决策准则，但至少应该有一个目标，其中各个准则的权重可用层次分析法获得；另一部分为网络层，由所有受控制层支配的元素组组成，而元素组则由其控制的元素组成，元素组之间和元素之间相互依存、互为反馈、相互关联，构成相互影响的网络结构。与层次分析法相比，ANP的结构元素之间不再是单纯的层级结构，而是呈现网络结构。

1.4.5 因果分析法

一些投资项目建设周期较长，在此过程中，易受社会经济发展变化和国家政策等外部客观因素影响，以及项目执行或管理单位内部的一些主客观因素影响，导致项目的主要技术经济指标和可行性研究阶段及勘察设计阶段预测结果发生一定的偏差，并对项目实施效果正在产生或已经产生较大影响。项目后评价主要是在项目建设实施过程中或者是项目竣工投产后，对影响或决定项目成败和实施效果的主要技术经济指标以及有关政策法规、管理条例的执行情况进行跟踪调查、监督检查。因此，在项目后评价时，为了及时发现问题、分析问题，提出解决问题的对策、措施和建议，需要运用一定的方式方法，对这些变化进行因果分析。其主要通过对造成变化的原因逐一进行剖析，分清主次及轻重关系，以便于总结经验教训，提出改进或完善的措施和建议。

项目后评价的因果分析主要包括三个方面：

（1）对投资项目管理法规、条例及操作程序的执行情况分析，主要分析项目建设是否遵照国家规定的项目管理程序，是否按照项目立项决策、勘察设计、资金筹措、项目招投标、施工组织管理、竣工验收等环节进行评价。

（2）工程技术及质量有关指标变化的因果分析，如分析设计方案的变化、工程建设规模变化、项目总投资变化、工期变化等原因。

（3）经营方式、服务管理体制及经济效益指标变化的原因分析。

1.4.6 成功度评价法

成功度评价法（success degree evaluation approach）是项目后评价的一种综合评价方法，也就是通常说的打分法。成功度评价法通常依靠评价专家或专家组的经验，结合项目的运行制定系统标准或评价指标体系，根据项目各方面的执行情况综合评价各项指标，对各项指标打分或评级，最后得到项目的综合评级，对项目实施预期目标的成功程度做出定性结论。成功度评价法的核心在于根据经验建立合理的指标体系。一般来说，评价等级可分为五个等级，分别为完全成功、成功、部分成功、不成功和失败。在实际操作中，首先应根据项目的特点进行分类，确立项目评价指标；然后根据项目成功度的评价等级标准度改革指标进行专家打分；最后，通过对指标重要性的分析，结合单项指标成功度结论，得到最终的结果。

成功度评价法也存在一定的不足之处，由于其评价方法主要是定性分析，有些评价指标（如社会影响、环境影响）的表述，带有一定的模糊性，通常没有明确的外延，内涵也是相对的，模糊和非定量化的特点较为突出，在进行评价时，只能采用定性的评价，因此，最后的评判值存在模糊性和不确定性，结论也就具有一定的片面性和主观性。

1.4.7 模糊综合评价法

模糊综合评价法（fuzzy comprehensive assessment）是模糊数学理论的一种具体应用方法，是一种在多层次、多因素场合对事物进行综合评定的方法。在项目后评价过程中，由于有许多模糊现象和不确切的概念，如项目成功度的评价、项目对环境的影响等。显然，对于这些模糊现象，采用精确数学来处理是无能为力的。这是因为现代数学是建立在集合论的基础上的，普通集合论所研究的对象，要么属于某个集合，要么不属于某个集合，两者必居其一，绝对不能模棱两可，即普通集合论只能表现非此即彼型现象。因此，需要寻找一种既有科学计算，又能较好反映人类决策经验的评判方法，模糊综合评价法就越来越多地受到青睐。

模糊综合评价法的优点主要表现在：

（1）评价方法既考虑了项目内部的错综复杂性，又考虑了评价问题中的模糊性，符合现代项目多目标、多属性的特点。

（2）评价与层次分析法相结合，客观反映了项目的不同层次。

（3）评价不直接依赖于某一项指标，也不过分依赖于绝对指标，而是采取比较的方法，这样既可以避免由于标准选用不尽合理而导致的评价结果的偏差，又可以避免主观性。

（4）通过权重反映评价指标的重要程度。

（5）在技术处理上，能够有效避免累计误差的影响。

（6）评价实现定性指标的量化以及各指标的无量纲化，进而实现定性指标与定量指标的有机结合，使评价结果能够更好地反映出评价对象的整体特征。

目前，模糊综合评价法已被广泛应用于水库建设、公路建设、铁路建设、项目融资等后评价工作中。由于该评价方法能够解决大多数社会因素难以量化的问题，因此，特别适用于已建成项目的社会影响后评价。

本书在构建房地产项目后评价内容体系时，充分运用了上述的对比法、层次分析法、因果分析法和成功度法，用于研究体现房地产项目特点的全过程各环节的核心要点。