1 购房资格

◆精装修变成毛坯房 怎能与限购者签约？

典型案例

龙先生、单女士夫妇俩住在深圳，2013年11月，两人看中惠州大亚湾的一处房产，遂与地产公司签署了《房地产认购书》。按照地产公司销售人员的口头承诺，龙先生夫妇看中的房屋属于精装修，他们也依约向公司方支付了定金50000元。

2013年11月26日，龙先生夫妇如约准备好全部材料来到地产公司签正式商品房买卖合同，这时却被告知要先支付完首期款才能看正式合同。在龙先生夫妇多次要求下，工作人员才出具正式合同范本，可原本承诺的精装修房却变成了毛坯房。协商无果下，龙先生夫妇向法院提起诉讼，要求解除《房地产认购书》并返还定金。

惠州市中级人民法院经审理查明，由于涉案的《房地产认购书》中关于交房时间、交房标准、违约责任等条款不完备，因此不能认定原被告双方对商品房买卖合同达成一致。此外，涉案的《房地产认购书》签订日期为2012年11月10日，地产公司应该知晓已于2010年4月17日颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，居住在深圳的龙先生夫妇应属于限购对象。由于在涉案的《房地产认购书》中已约定大部分房款通过办理按揭贷款支付，故而此后即便能够签订正式的商品房买卖合同，也将面临无法正常取得按揭贷款、房屋买卖合同无法履行等问题。

最终，法院判决解除《房地产认购书》并返还定金。

案例点评

本案是房地产买卖领域中一个典型的“货不对板”案例，中间还夹杂了购房人是否具备购房资格的因素，房地产领域内“货不对板”的争议一般出现在交房的环节，本案这种在签约前后即出现口头承诺与合同文本记载不一致的“不对板”情形，也是让人“醉”了。不知是开发商根本没有在售楼现场公示签约合同样本或在合同样本中刻意忽略毛坯还是精装的细节，还是购房人龙先生夫妇完全没有去了解合同文本应公示的要求，对于售楼人员“支付完首期款才能看正式合同”的说法竟然能唬住人，也是住房市场商品化多年后冒出来的离奇笑话之一。从本案的上述情形来看，开发商的销售环节未严格执行相关政策规定、销售人员在营销过程中存在不实陈述的可能性非常之大。

房地产买卖合同是买卖合同中的一个大类别，买卖合同作为十五个有名合同之一，在合同法中有专门章节予以特别规定。有名合同是指法律法规明文规定了具体名称和适用范围的合同，也称典型合同，合同法中的有名合同有：买卖合同，供用电、水、气、热力合同，赠与合同，借款合同，租赁合同，融资租赁合同，承揽合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，保管合同，仓储合同，委托合同，行纪合同以及居间合同。除了合同法之外，一些单行法律也规定了一些有名合同，例如保险法中规定的保险合同、担保法中规定的抵押合同和质押合同等等。与有名合同相对应的，是大量的非典型合同，由于经济活动的主体多元化、类型多样化、创新层出不穷，市场经济中存在大量的合同关系未在法律法规的明文规定之内，但具有代表性的典型无名合同将会随着立法的不断完善而进化成为有名合同（例如对赌协议就有可能在将来成为一个典型性的有名合同）。允许当事人在法定的合同类型外创设新的合同类型，是“契约自由”和“意思自治”的基本逻辑所在，对于无名合同发生冲突或争议时的解决方案，合同法明确规定，合同法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用合同法总则的规定，并可以参照合同法分则或者其他法律最相类似的规定。

房地产买卖合同是卖房人转移房地产的所有权予买房人、买房人支付房款的双务有偿合同。基于标的物为房地产的特性，房地产买卖合同是要式合同。合同法第十二条规定了合同一般应包括八种基本条款，其中合同的当事人、标的、数量条款这三个方面是合同的必备要素。对于房地产买卖合同而言，主要条款起码应包括房地产买卖合同双方当事人的基本信息、房屋本身的基本信息、房屋的价格及支付方式、交房时间、交房标准、交房条件等，合同的条款决定了合同能否成立、生效以及能否顺利地履行、实现订立合同的目的。惠州市中级人民法院认为“关于交房时间、交房标准、违约责任等条款不完备，因此不能认定原被告双方对商品房买卖合同达成一致”，在这种情况下支持原告龙先生夫妇解除合同的请求顺理成章，至于开发商在应知来自深圳的龙先生夫妇属于限购对象的情况下仍与其签约所存在的过错，以及未来面临无法正常取得按揭贷款、房屋买卖合同无法履行的情形，都是法院支持合同解除的考虑因素。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百二十三条 其他法律对合同另有规定的，依照其规定。

第一百二十四条 本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十四条 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第二十五条 出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。

第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

◆买房入住遇限购令出台未过户 双方起纠纷对簿公堂

典型案例

家住天津的梁勇（化名）在2010年6月经北京某房地产经纪有限公司居间介绍，与北京市的李明（化名）签订了房屋买卖合同，约定：“梁勇购买李明所有的位于通州区的房屋一套，房屋总价款65万元。梁勇在2010年7月4日支付第一笔首付款35万元，李明在取得房产证3天内，梁勇支付第二笔首付款20万元，双方向银行申请办理产权证解押手续，随后办理权属过户手续，过户当天，梁勇支付剩余10万元。”梁勇随后依约支付首付款35万元，并提前支付第二笔20万元，但李明却未按约定向银行申请办理产权证解押手续。

而就在此时即2011年2月北京市住房限购政策出台，梁勇不具备在京购房资格，故该房屋未进行网签登记手续。而梁勇在支付第一笔首付款后，即对上述房屋进行装修并入住。

2013年6月，涉案房屋的房产证下发，梁勇要求房屋过户。李明却认为梁勇已不具备购房资格，双方应解除购房合同，梁勇遂诉至法院，要求继续履行合同并将房屋过户到自己名下。

法院经审理认为，原被告签订购房合同是在北京市住房限购政策出台之前，而且买受人梁勇已经支付大部分的购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人之间利益明显失衡，故法院最终判决双方应继续履行合同，李明应协助梁勇办理房屋过户手续。

案例点评

一、确保合同最大限度地实际履行是我国合同法理论的基石

合同责任制度在维护当事人的合法权益、维护正当的交易秩序等方面发挥着其应有的作用。

继续履行和损害赔偿是两种最为主要的合同责任承担方式，二者的具体适用在大陆法系与英美法系中有所不同，大陆法系以合同的继续履行为主，以支付违约金或赔偿损失为辅，而英美法系则以损害赔偿为基本的救济方式，继续履行为衡平法上的救济方式，只有在损害赔偿不充分不公平时才适用。

我国长期以来的合同法理论及实务中，确保合同能够最大限度地实际履行被作为合同法的基本原则来坚持，因而在违约的情况下，主张继续履行成为重要的补救措施，只有在守约方没有主张继续履行或继续履行在事实上已经不可能、不必要的情况下，才会适用违约金、赔偿金。

根据我国立法规定和大多数学者的见解，可将实际违约行为分为不履行和不完全履行两类，而不完全履行又可分为迟延履行、不适当履行、部分履行，所以基本的违约形态主要是：不履行、迟延履行、不适当履行、部分履行四种。本案中因可归责于债务人（即卖方）的事由而造成一时履行不能时，如果在履行不能原因除去以后，债务人仍能履行债务的，构成履行迟延，债务人应负迟延履行的责任，除非此时履行因对债权人已无利益而为债权人所拒绝，否则债务人仍不能免除其履行义务。所以，本案法院判决双方应继续履行合同。

二、判决合同继续履行应具备的条件

合同的继续履行，又称实际履行或强制履行，是指在违约方不履行合同时，基于守约方的履行请求，法院或仲裁机构强制违约方继续履行合同债务的违约责任承担方式。

继续履行在一定程度上能使合同恢复到在正常履行条件下能够实现的各方真实意思表示的利益状态，判决合同继续履行应具备如下条件：（一）违约行为确实存在；（二）守约方主动请求违约方继续履行合同；（三）违约方能够继续履行合同。

损害赔偿只能使守约方获得一定的金钱赔偿，但是房地产并非一般种类物，而是特定物，对于土地或房屋等不动产、一些特殊的动产或履行对债权人有不可替代的意义的合同，应当支持守约方继续履行合同的请求，否则，仅凭违约金或损害赔偿给守约方的保护很可能无法弥补其实际遭受的损失。

而本案又不存在继续履行合同的成本过高造成社会资源浪费等特殊情况，合同无论在事实上还是法律上都可以履行（不存在合同标的已灭失、已被第三人善意取得、已被政府征收或已被人民法院执行、合同无效等情形），被告（卖方）的义务也不存在不适于强制履行的情形（比如一些人身专属性质的服务合同，如委托合同、演出合同、技术开发合同、著作出版合同等，不能由其他人代替履行且债务标的决定了不适于强制履行），原告（买方）在适当的时间也行使了诉权主张继续履行，因而原告（买方）得到法院的支持是理所当然的。

合同履行不能，应区分主观不能还是客观不能、自始不能还是嗣后不能，要考察引起履行不能的原因，如是否属于欺诈、错误（双方或单方的错误）、不可抗力引起的履行不能等情况。履行不能在确定责任时，需要考虑各种阻碍合同履行的情况，如债务人生病、缺乏支付能力等，在我国司法实践中，《中华人民共和国民法通则》中规定了不可抗力为法定免责事由，同时将不可抗力限定为“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，被告（卖方）并无正当事由而阻碍合同的继续履行，当然得不到法律的支持，必然要承担相应的合同责任。

三、与虚假诉讼裁决过户性质完全不同

本案中一个值得注意的细节在于买方的主要义务均在限购政策出台前履行完毕，仅由于卖方怠于履行义务导致限购政策影响了买方实现房地产登记过户，与通过虚假诉讼裁决过户规避限购政策的情况完全不同。

根据法不溯及既往的基本原理及客观事实，法院认为“双方签订购房合同是在北京市住房限购政策出台之前，而且买方已经支付大部分的购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人之间利益明显失衡”，判决双方应继续履行合同的做法体现出本案审理法院及主办法官较高的理论素养与审判水平，如果法官简单机械地理解政策与法理，完全有可能做出截然相反的判决。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

◆限购时代一口气买4套别墅 佛山富豪成功退房退钱

典型案例

在2013年佛山限购令期间，有个买主一次性买下4套别墅，销售中介瞬间被突如其来的幸福砸晕。佛山三水能润置地房产公司（简称“能润房产”）就在2013年5月遇到了这样的大买家，不过事后却也因此遇到了大麻烦。

买主陆某在2013年5月13日在能润房产售楼部支付了100万元定金，用于购买山水龙盘海棠雅筑4套别墅，第二天又转账100万作为购房款。事后，大买家陆某却报警，并在2013年9月起诉至法院，要求能润房产双倍退还定金200万元，以及退还诚意金100万元及利息。

将能润房产告上法庭的陆某称，他支付诚意金后，于当年5月签订买卖文件时发现别墅已被销售给了介绍他买房的中介人陈某，他从来没有授权陈某将他的200万诚意金当成购楼款，也没有授权在欲买的别墅所有人一栏上写陈某的名字。

该案一审法院佛山三水区人民法院在审查时发现，涉诉的4套别墅总价超过3000万，陆某如果在没有和开发商协商好总成交价、购房款及签约的情况下交付定金和购房款，是不符合常理的。另外，陆某在当天刷卡买单，说明已知晓情况，且根据陈某、开发商的销售证明，陆某现场授权陈某代其签署商品房确认书。陈某之所以代签，是因为陈某作为准业主，代签可获得价格折扣，而开发商也确实批复了该折扣。一审法院认为，双方签署的是非正式买卖合同，涉诉的房产也未办理网签或房产证，售卖的事实未形成，故驳回了陆某的诉讼请求。

其后，陆某上诉至佛山中级人民法院，称自己在佛山做五金生意，对限购令的状况不了解，而在购买这4套别墅前已在佛山有了5套房子。但能润房产作为房地产经营商，对限购令应当非常清楚，在收取他的200万元时并未告知限购令的当前规定。

能润房产则解释，按照商业习惯，开发商允许购房人在签订认购书后、政府网签前进行一至两次“转名”，购房者签订认购书也有之后再“转名”的预期。“转名”的做法符合行业惯例，在房价上涨时，有炒房客和开发商签订多份认购书，再“转名”加价卖出去。

能润房产表示，陆某在2013年5月13日签订了4份别墅的确认书，当时约定的房价是23000元/平方米，现在即2015年1月只能卖到14000元/平方米，由于打官司，四套别墅一直空置未售，如果按目前的房价，开发商将损失800多万。能润房产反问，如果房价上涨，“陆某还会申请退还定金和购房款吗？”

佛山中级人民法院判决认为，佛山限购令于2011年开始实施，陆某购房时已实行有两年时间，陆某不可能不知晓。虽然在买卖过程中陆某未向能润房产告知其房产状况，但能润房产一次性收取陆某四套房定金及后续购房款的行为，明显与当时的限购令相违背（佛山限购令明确规定拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭不具有购房资格），因此房屋买卖关系依法应予以解除。由于双方存在过错，依据公平原则，能润房产需退还陆某定金及购房款200万元。

判决后，能润房产大喊“说好的公平原则，这怎么能叫公平，我们不但房价要亏800多万，现在还要退还陆某200万”。

有佛山当地律师认为，该判决意味着在限购令期间通过各种不合法手段购房的炒房客，在目前佛山楼价下跌的环境下，不仅可以和开发商解除买房合同，还能要求开发商退还定金。

案例点评

限购背景下楼价下跌引起买方反悔，买方利用政策壁垒及开发商的疏忽成功解约，应该是本案的主线。买方陆某是个成功的企业家，认购涉案的4套别墅前已在佛山当地有了5套房子，况且当地的限购令已实施两年，“对限购令的状况不了解”的辩白很难自圆其说，假设陆某与开发商能润房产仅就一套别墅签署合同，或者购房背景发生在深圳，此案的最终走向很可能完全不同。在房地产市场历练多年的深圳开发商们会拿出承诺书要求陆某签署，承诺书中会提示当地的限购政策及要求购房人确保自己符合购房资格，在此情形下经验丰富的开发商一定能关注到与同一主体同时签署四套物业的购房合同必然会违反限购政策，会要求陆某给每套物业确定一名符合购房资格的挂名业主，经过上述技术处理后，陆某恐怕只有“要么继续履行合同”、“要么承担违约责任”这两个选择了。

成熟的房地产市场中一定存在大量投资行为，认购后分销或是包销形式的打包认购在住宅尾盘或商业地产的营销中大量存在，很多投资公司、个人投资者甚至专门以这类模式介入“二级半市场”。本案开发商能润房产在庭审中以“商业习惯”进行抗辩，认为“开发商允许购房人在签订认购书后、政府网签前进行一至两次转名，购房者签订认购书也有之后再转名的预期。转名的做法符合行业惯例，在房价上涨时，有炒房客和开发商签订多份认购书，再转名加价卖出去”，这个理由确有一定的现实基础，但是开发商对于商业习惯与行业惯例的认识却有所不足，抗辩没有达到预计效果。

习惯在生活中无处不在，其影响力甚至使之成为法律的重要渊源之一，通常以不成文形式存在的交易习惯作为经验法则的一种，是之前商事行为所形成的行为模式或者惯常做法，承载着商业伦理与市场道德，交易习惯在商业活动中被反复实践因而具备合理性，不得违背公序良俗和诚实信用原则。梁慧星教授在《民法总论》中将交易习惯的构成扩展为五要件：第一，以惯行事实为基础；第二，仅限于补充成文法不足；第三，若法律规定从习惯或当事人明示依习惯以排除任意法规范，习惯优先于法律适用；第四，习惯无强行法效力；第五，不违背公序良俗。我国合同法多处提及交易习惯，从制定法的高度承认了交易习惯的地位。

交易习惯适用于契约出现漏洞之时，援引之以解释契约，补充不完备合同，商业习惯基本都处于由事实性贸易惯例向规范性贸易惯例转化的过程之中，兼具有事实性与规范性的双重性质，需要裁判者对交易习惯进行价值判断、利益衡量，司法实践中，在交易习惯与特殊约定不一致时，法官通常会倾向于按照交易惯例来确定买卖双方的权利和义务。多元化的交易习惯在不同地区，不同行业，不同的当事人之间形态各异。如果当事人所希望证明的商业习惯和惯例是存在于某些专业化的领域中时，并非行业专家的法官有时候很难理解，在美国，对交易习惯的证明通常是由熟悉特定行业商业活动的专家出具专家证言来实现。商业习惯在实体法上是一种规则，但在诉讼上却属事实问题。普遍的观点认为，交易习惯在司法过程中作为待证的法律事实，应当由当事人予以举证。开发商能润房产对于所主张存在的商业习惯应当提供证据予以证明而非仅仅当作一个理由来进行答辩。

行业惯例能否认定为交易习惯，存在着很大的争论，法官通常会认为在援引交易习惯解释合同探寻当事人真意时，行业规范不能被直接作为交易习惯予以认定。法官的裁判思维、裁判方式、裁判结果等都会受特定的合同双方当事人所具备的知识、能力及市场地位的影响，法官对交易习惯的认定识别过程，不单纯是一个事实认定的过程，其中也包含着法官对交易习惯的价值判断。法官对交易习惯的合理性把握主要是通过对其是否符合诚信原则进行过滤，把案件的事实纳入交易习惯之下从而确定当事人之间真实的权利义务。当然，作者认为，本案情形属极端案例没有普遍代表性，“该判决意味着在限购令期间通过各种不合法手段购房的炒房客，在目前佛山楼价下跌的环境下，不仅可以和开发商解除买房合同，还能要求开发商退还定金”的结论也并不全面。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第七条 下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：

（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；

（二）当事人双方经常使用的习惯做法。

对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。

◆交完定金买不了 买家怒告开发商和中介

典型案例

2011年8月，蔡先生经某中介公司服务与深圳某开发商签订认购书，约定由蔡先生以170万元购买一套47平方米的公寓。签订认购书后，蔡先生交纳了5万元定金。但在办理后续手续时，蔡先生被告知因其社保不符合相关政策要求而无法签订《商品房买卖合同》。

蔡先生认为，该开发商是专业的房地产开发企业，购房前应审核买房人是否具备买房条件，而中介则采用虚假承诺的方式争揽业务，无法履行认购书约定的义务，责任在开发商和中介，遂向福田区法院提起诉讼，要求：1．解除其所签署的认购书及补充协议；2．要求开发商返还定金并加算利息；3．要求中介承担连带责任；4．要求两家被告承担诉讼费。

在庭审中，开发商出具了蔡先生签署的承诺书称，“承诺书记载了蔡先生确认其了解深圳的限购令细则”。另外，开发商还出示了双方所签署的认购书、优惠确认文件，“这些书面文件对限购等政策风险进行了直接提示。”开发商认为，在此情形下，无法签订《商品房买卖合同》是蔡先生自身原因造成，后果应由蔡先生承担。另一被告中介公司表示，自己只是代理方，并非纠纷的合同当事人，相关权利义务所约束的应为开发商与蔡先生，蔡先生要求其承担连带责任于法无据。

法院最终认定如下：1．解除蔡先生所签署的认购书和补充协议；2．驳回蔡先生要求开发商返还定金及利息的请求，同时认定中介公司无须承担连带责任。

案例点评

国家及地方政府的政策都以法定的途径公开发布，如果仅以自己对公开公示的政策缺乏了解而作为违约行为的抗辩，肯定不能得到裁判机关的支持。

一、认购书及补充协议对双方均具有法律约束力

本案中，蔡先生与开发商所签署的认购书为商品房买卖中常见的预约行为，双方在认购书项下的主要义务是在指定时间内签订《商品房买卖合同》。双方所签署的认购书及补充协议是双方真实意思的表达，不违反法律的禁止性规定，对双方均具有法律约束力，双方应按约定全面履行。

二、中介公司非合同当事人无连带责任

本案中，合同双方当事人为蔡先生与开发商，权利与义务亦在二者之间产生效力，中介公司在此过程中是以开发商的代理人身份出现，并非独立的主体身份。依据债的相对性原则，蔡先生只能向合同之债的相对方即开发商提出诉讼请求。本案也不存在约定连带之债或法定连带之债的情形，因此，蔡先生将中介公司列为被告并要求其承担连带责任是错误的。

三、建议：落笔须谨慎，签字要担责！

本案中，蔡先生已经以书面方式承诺知晓限购令细则，双方签订的认购书及优惠确认文件均对限购情形予以风险提示。蔡先生在不具备购房资格或自信能取得购房资格的情形下签订认购书和补充协议属自甘冒险，造成的后果应由蔡先生承担。

购房者应充分了解相关政策，包括限购、限贷政策，特别是不同银行在不同阶段都可能有不同的房贷发放审核标准。贸然承诺、草率签约，购房者一旦无法履行协议，必然会引发纠纷甚至需要承担后果。购房是成年人才可以实施的民事行为，作为具有完全民事行为能力的成年人不能以不了解政策、不明白其后果为由拒绝履行生效的法律文件。

总之，落笔须谨慎，签字要担责！

◆制造虚假诉讼过户房产“歪招”背后现黑色利益链

典型案例

据媒体报道，深圳产权登记中心工作人员、律师、中介与异地法官相互勾结，通过梅州市平远县法院制造虚假诉讼“调解”实现两处厂房过户，给国家造成的税收损失至少高达人民币540余万元。涉案人员目前均已被查处。

在这条黑色利益链条中，房产中介周某从中获利百万余元，深圳市房地产权登记中心工作人员任某在获得150万元后，汇给律师于某百万余元，再付一些辛苦费给龙岗登记科工作人员李某，将剩下的数十万元纳入囊中，而律师再去和法官“勾兑”。

深圳市人民检察院消息：2014年4月，深圳市房地产权登记中心工作人员任某、李某、房产中介人员周某被龙岗区人民检察院立案查处，同年9月，律师于某也被龙岗区人民检察院立案查处，近日市检察院决定对于某进行逮捕，而案中涉及的梅州市平远县法院两名工作人员，也已被当地检察机关立案查处。

据悉，仅这两单通过虚假诉讼进行的房产过户，经税务部门核算，给国家造成的税收损失至少高达人民币540余万元。

办案检察官表示，对于这条黑色利益链上的公务人员，可以追究他们的法律责任，但对于虚假诉讼中所谓的“原被告”双方，目前并无有效的法律追究他们这种虚假诉讼的法律责任，这有待于立法上的进一步完善。

案例点评

以虚假诉讼规避限购令的歪招屡见不鲜

以限购、限贷、增加税费成本等手段组合形成的房地调控政策，一直面临着各种以破解政策限制为主旨的解决方案的挑战，假离婚、补税单、借名置业、虚拟债务纠纷通过法院裁决过户等奇招“八仙过海各显神通”。

2014年6月，最高人民法院就发出通知，就在当前房地产调控形势下，各地发生的通过虚假诉讼裁决过户的问题要求各地法院加强审查，以确保国家房地产调控措施的贯彻落实。最高法院给出了“不得异地管辖，谨慎出具裁决过户调解书，只可采取拍卖方式抵债”的药方，与之相呼应的是，广东省高级人民法院也早就出台《关于强化审判管理防范和打击虚假民事诉讼的通知》。

虚假诉讼裁决过户的基本手法为：买卖双方通过虚拟债权债务关系的方式，伪造出争议并诉诸法院，待法院立案受理后，双方表示自愿调解并约定用债务人（即卖方）名下的房产抵偿债务，由法院出具调解书后，以法院生效法律文件到国土房产主管部门办理房产过户。

早在2012年就有媒体报道，二手房交易双方为规避限购政策，通过地产中介安排虚假诉讼裁决过户的方式进行交易，后业主担心风险大，只愿出收据不愿出具借据而导致交易无法进行，买方在无法索回定金的情况下将业主告上法庭的案例。早前深圳的国土和产权登记部门对于在限购令之后通过虚假裁决、补税单等非正常过户的房屋的再次转让进行限制的规定，也影响了数百起的二手房交易，由于此原因产权中心退件也引发了一些二手房买卖纠纷。

业主配合虚假诉讼或让自己成为债务人

业主配合虚拟诉讼将自己置于债务人的地位非常危险，如果双方“名为以房抵债、实为房屋买卖”的真实意思因为业主疏忽大意或特殊情况（例如因中介设计操作流程存在问题导致买方的钱并未支付给业主的情况下，业主确认对买方负有债务）出现无法证明的情形，业主对现实中的购房人负有大额债务将成为一种自认的事实。

一旦出现此情形，假如买方只认债权否认要买房，业主将非常尴尬和被动，一方面个人负有重大债务会给自己带来负面的影响（比如：不良记录将给申请银行贷款构成障碍或出境受限）；另一方面特殊主体负有重大债务还会带来意想不到的麻烦：比如公司法规定个人负有较大数额的债务到期未清偿的，不能担任董事、监事或高级管理人员，如果业主是上市公司高管，很可能影响的不仅仅是自己个人，连其任职上市公司都会无端受到影响。

购房通过虚假诉讼避税不靠谱

对于买方而言，如果将购房楼款付出去之后再来操作以房抵债，一旦遇上债台高筑的业主，业主以房抵债的不动产有可能被查封，其他债权人也可以对以房抵债的行为依法行使撤销权，风险同样不小。因此二手房交易的双方都不应选择虚假诉讼来实现过户这种扭曲现实的操作模式。

在二手房交易市场中，卖方的话语权较大，业主完全没有必要为了配合不符合政策条件的买方来参与虚假诉讼，任何规避政策的行为，其合规性先天就有问题，不要轻信地产中介或有关人士关于“裁决过户”、“补税单”等任何规避限购政策完全没有问题的承诺。

对于买方而言，与自己交易的卖方是否以通过虚假诉讼裁决过户的方式获得交易物业，应有必要的警觉，必要时可以通过产权查询等方式专项落实这方面是否存在问题，一旦遇上此类无法过户的情况超出合理期限业主仍不能解决，买方可主张解除合同并要求业主承担违约责任。

法律依据

《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》（概要）

二、在审理相关纠纷案件时，要认真审查当事人的诉讼请求及相关的证据，遇到以下情况，要慎重对待，妥善处理：

1．严格按照涉及不动产专属管辖的规定认定协议管辖的效力；

2．借贷仅有借据和双方的认可，未提供款项来往等证据的，不能简单认定；

3．双方立案后对案件事实及实体处理等均无争议并迅速达成“以房抵债”协议的，严格查明案件事实的基础上决定是否出具调解书；

4．对当事人在法院主持下达成包含以房抵债内容的调解协议，并共同申请司法确认的，应当加大审查确认力度，慎重出具裁定；

5．当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上应当采取拍卖等执行变价措施

《广东省高级人民法院关于强化审判管理防范和打击虚假民事诉讼的通知》（概要）

《通知》明确提出了在立案、审理、执行各阶段识别虚假民事诉讼的方法，明确了打击和防范虚假民事诉讼的措施。今后，人民法院将建立虚假民事诉讼嫌疑案件案外人通报制度，在诉讼过程中发现案件可能损害案外人利益时，会将情况及时向利益相关人通报，或主动通知第三人参加诉讼，将建立防范打击虚假民事诉讼的联动机制。加强与同级司法行政管理部门、人民调解机构及当地仲裁机构的沟通与合作，共同防范个别当事人利用人民调解、仲裁调解制造虚假民事诉讼；加强与同级公安机关、检察机关的协调与合作，共同研讨虚假民事诉讼的受理、立案、移送和查处等问题，形成打击虚假诉讼的合力。还将严格追究虚假民事诉讼当事人的法律责任。

惩罚措施主要包括：依法对虚假诉讼行为人采取司法强制措施，维护民事诉讼正常秩序；依法受理虚假诉讼受害人提起的虚假诉讼损害赔偿之诉，赔偿范围不仅包括受害人因虚假诉讼所遭受的物质损失，也包括依法应予认定的受害人精神损害；虚假诉讼行为人涉嫌妨害作证、毁灭伪造证据或伪造印章、贪污、挪用等罪行的，人民法院将及时将犯罪线索移送公安、检察机关审查；对于协助当事人制造虚假诉讼的律师和律师事务所，将向司法行政部门发送司法建议书，建议吊销其执业证书和营业执照。

《中华人民共和国公司法》

第一百四十六条 有下列情形之一的，不得担任公司的董事、监事、高级管理人员：

（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力；

……

（五）个人所负数额较大的债务到期未清偿。

公司违反前款规定选举、委派董事、监事或者聘任高级管理人员的，该选举、委派或者聘任无效。

董事、监事、高级管理人员在任职期间出现本条第一款所列情形的，公司应当解除其职务。