第1章 房地产开发企业与一般企业的会计比较

1.1 房地产开发企业会计对象的特殊性

会计对象是指会计所要核算和监督的内容。从一般意义上说，凡是能以货币表现的经济活动，都是会计核算和监督的内容。房地产会计的对象，是指房地产会计核算和监督的内容。房地产会计的对象取决于房地产业的经济活动内容及其特点，并受会计职能的制约。会计的具体对象是会计要素的增减变化，我国所确定的企业会计要素有六大类：资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润，而房地产企业与普通企业在各要素的具体内容上有不同之处。下面我们就从这六大要素来讨论房地产企业会计的对象。

1．资产

资产是由过去的交易和事项所引起的、企业拥有或控制的、能带来未来经济效益的经济资源。房地产企业是从事房地产开发和经营的企业，它要从事开发经营活动，除了要有人这个决定性因素外，还要拥有材料、施工机械、运输设备等生产资料，即资产。房地产企业的资产，按其在开发经营过程中所起的作用，分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产等。

流动资产包括货币资金、结算资金、短期投资、劳动对象和劳动产品。固定资产包括企业所有机械设备、运输设备等劳动资料和非开发经营用的房屋和设备。无形资产是指那些不具备实物形态，而以某种特殊权利、技术等价值形态存在于企业并对企业长期发挥作用取得经济效益的资产。递延资产又叫作长期待摊费用，是指企业发生的不能全部计入成本费用，应在以后年度内分期摊销的各项费用。长期投资是指企业不准备在一年或一年内变现的对外投资。

房地产企业的资产构成如图1-1所示。

图1-1 房地产开发企业的资产构成

2．负债

负债是指由于过去的交易或事项所引起的企业需要在将来以转移资产或提供劳务加以清偿的现有义务。企业负债按其偿还期限的长短可以分为流动负债和长期负债。流动负债是指在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利润和应交税费等。长期负债是指偿还期限在一年或超过一年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款、应付长期债券、长期应付款等。房地产企业的负债如图1-2所示。

图1-2 房地产开发公司的融资渠道

3．所有者权益

所有者权益是指企业投资者对企业净资产的所有权，是企业全部资产减去全部负债后的余额。它表明企业的产权关系，即企业归谁所有。一般不需要归还，不需要支付费用，其基本部分可以参与利润分配。所有者权益是企业取得资金的一个重要渠道。包括投入资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。其中，投入资本是指投资者投入企业的资本金；资本公积是指投资者投入或从其他渠道取得，不能构成实收资本，但由所有者享有的资本；盈余公积是指从企业实现的净利润中提取的公积金；未分配利润是指企业留待以后年度分配或弥补亏损的利润。房地产企业的所有者权益构成如图1-2所示。

4．收入

收入是指企业在有偿转让商品性建设场地、商品房，结算代建工程款等日常活动中所形成的经济利益的流入。收入是企业持续经营的基本条件。只有取得收入，企业才能补偿开发过程中的各种费用，实现利润，从而继续经营。

5．费用

费用是指企业在开发、建设、销售商品性建设场地及商品房等日常活动中所发生的各种费用。如耗费的原材料、动力，支付的职工工资等。费用按其与收入的关系，可以划分为成本和期间费用，如管理费用、财务费用、销售费用等。

6．利润

利润是企业在一定期间内开发经营活动的最终成果，是收入和费用配比相抵后的差额。