第三节 物业公司消防管理制度

一、物业消防管理制度

第一章 总则

第一条 目的。

为加强对物业项目所辖区域的消防安全管理，规范消防安全行为，保障业务利益，特制定本制度。

第二条 适用范围。

本制度适用于物业项目所辖区域的消防安全管理事项。

第二章 消防器材配置及技术措施的采用

第三条 采取防火技术措施，设计建筑物和选用设备应采用阻燃或不燃材料；油库和油缸周围应设置防火墙等。

第四条 为加强小区（大厦）的消防自救能力，各值班室、设备房、消防控制中心必须配备必要的消防器具。

第五条 小区治安办公室应配备消防设备，设专人管理。由保安主管确定配备数量，指定易取地点存放。

第六条 使用管理制度。

（1）小区（大厦）所有消防设施设备，应在消防应急时使用，严禁在非紧急情况下使用。

（2）配备的消防器具由安装地点的值班人员管理，并由指定人员每月定期检查、保养。

（3）严格遵照消防器材使用规范操作使用。

第三章 消防教育

第七条 加强消防宣传教育，使义务消防员充分认识防火的重要性，增强防火意识。宣传教育的内容包括消防规章制度、防火的重要性、防火先进事迹和案例等。

第八条 义务消防员的培训工作由保安主管具体负责，各部门协助进行。全体保安员均为义务消防员，其他部门人员按人数比例培训考核后定为物业公司义务消防员。

第九条 保安主管负责拟订培训计划，由消防专员定期、分批对物业公司员工进行消防培训。

第十条 消防培训的内容。

（1）防火检查。检查本岗位的火灾危险性，会报警。

（2）小区（大厦）的消防重点部位。

（3）各种消防设施的情况及灭火器的安全使用方法。

（4）掌握火灾扑救知识和技能，以及自救知识和技能。

（5）组织观看实地消防演练，进行现场模拟培训。

（6）燃烧产物的毒害作用。

（7）如何防止火灾现场的热毒害。

（8）电气线路的基本防火措施。

第四章 防火三级安全检查

第十一条 防火检查的目的。

贯彻“预防为主，防消结合”的方针，发现并消除火险隐患，做到防患于未然。

第十二条 一级检查由班组组织实施。

（1）每位保安人员每天对本岗位、本地段进行一次火情安全检查，排除自身能够排除的一切不安全因素，上报自身不能解决的火情隐患及不安全因素。

（2）发现问题应及时处理，及时报告，否则发生事故则由本岗位当班人员负责。

（3）各值班班组应将检查结果每天向保安主管汇报。

（4）接班应提前10分钟到岗，并向上一班了解安全情况，对检查内容进行验收并签名，发现一般问题由接班队长负责处理，发现较大问题以书面形式报相关领导处理，不得忽视或拖延。

第十三条 二级检查由保安主管实施。

（1）保安主管每周组织各保安队长对本部门管辖地段、设备物资（特别是易燃易爆物品）进行一次检查。

（2）检查各班组对防火安全工作的落实情况。

（3）组织处理火险隐患并整改，对员工进行安全教育，及时表扬或批评。

（4）每月向部门经理汇报一次保安处消防安全情况。

第十四条 三级检查由安保部经理实施。

（1）每月由安保部组成安全领导小组对辖区进行一次全面检查。

（2）检查各管理处贯彻防火安全制度的执行情况，重点检查要害部位防火安全管理及执行情况，对于执行较好的部门予以表扬或奖励，反之则进行批评或处罚。

第五章 附则

第十五条 本制度由安保部制定，其修改权、解释权归其所有。

第十六条 本制度自××××年××月××日起实施。

二、消防安全检查制度

第一条 公共区域、公共设施消防安全检查。

（1）每月末及节日前对辖区各层公共区域、公共设施进行安全检查。

（2）检查工作由公司消防总负责人组织，工程部、保安部、管理部的部门负责人参与。

（3）检查项目为各层所配备的消防灭火器材及消火栓设施是否齐全、有效。

（4）检查各层配电房、风机房、茶水间及顶层电梯机房的电掣电器等设施设备是否符合消防安全规定，门锁是否完好。

（5）检查各层走廊、电梯厅、防火梯是否畅通，防火梯门、烟感探测器、指示灯是否正常。

（6）对各施工装修单元每天进行一次检查，查看是否符合消防安全规定。

第二条 各层房间内消防安全检查。

（1）是否有违反消防安全条例的事项。

（2）所有使用的电器是否符合安全规定。

（3）是否按规定配备一定数量的灭火器。

（4）是否存在不安全的因素。

第三条 后勤区域消防安全检查。

（1）检查设备层各消火栓、灭火器是否完好。

（2）检查各机房、电房设施设备是否运转正常，机房、电房内所配备的灭火器材是否完好。

（3）检查各走廊、防火通道是否畅通，指示灯及烟感报警系统是否正常。

（4）检查小区、大厦内各种设施设备是否有违反消防安全规定的问题，如有一定要及时查明原因，尽快处理。

检查中若发现辖区内各种设施设备有变异或其他违反消防安全规定的问题，应立即查明原因，及时处理。不能立即解决的，由物业公司发出整改通知书限期整改。

三、消防控制中心管理制度

第一条 目的。消防控制中心是值班员运用监控设备及早发现火情，控制消防机电设备的重要部位，也是管理处领导组织指挥灭火战斗的枢纽。为充分发挥消防控制中心的职能作用，特制定以下管理制度。

第二条 控制中心实行专人昼夜轮流值班制度。值班员必须坚守岗位，恪尽职守，认真做好值班记录。

第三条 严格交接班制度。交接班时，接班人必须检验监控系统工作状况，并签字予以确认。

第四条 出现报警信号时，必须立即派人赶赴报警地点查验信号真伪，并做好相关记录。

第五条 保安员配合消防控制中心值班人员及维修人员对小区消防设备（施）进行巡查、保养、维修与管理，一旦发现问题，及时报告和处理。

第六条 室内严禁烟火，禁止存放易燃、易爆等危险品。

第七条 除消防安全工作需要外，禁止使用报警联系电话，以免影响消防联络。

第八条 控制中心应备有手持灭火器材和防火衣供急用。

第九条 妥善保管各种资料、记录。

第十条 无关人员禁入消防控制中心。

第十一条 保持室内肃静整洁。

第十二条 监控人员要保持高度警惕性，关注显示屏。对当值监控人员实行数小时一轮换的方法，保证工作效率。

四、消防中心值班员岗位制度

第一条 值班人员必须忠于职守，树立高度的责任感和警惕性，严肃认真地做好值班室工作。

第二条 遵守作息时间，不得迟到、早退、缺勤。

第三条 工作期间不得从事与工作无关的事，严禁在值班室内吸烟、喝酒，严禁闲杂人员入内。

第四条 熟练掌握设备功能，能正确操作、使用设备。

第五条 上班时头脑清醒，密切注意消防设备运行情况，认真、详细、精确地做好系统运行记录。

第六条 下班时须办好交接工作。

第七条 牢记消防安全重要性，熟悉楼层点位图及各种消防设备位置，发现问题及时确认处理。

第八条 牢记有关常用的报警电话，以便遇到紧急情况时使用。

第九条 及时发现故障，积极主动排除一些常见的故障，对不能解决的故障，应立即通知消防主管。

第十条 严格按操作规程操作设备，虚心学习、勤学好问，严禁不懂装懂，违规操作。

第十一条 保持设备清洁卫生，做好维护工作。

第十二条 文明礼貌、热情周到地待人接物，积极配合维修人员做系统检测、维修等工作。

第十三条 发现火警信号或接到火警报告，要及时将火警发生的时间、地点、火势等情况报告消防主管，同时以最快的速度向“119”火灾中心报警，并坚守岗位，详细地做好相关记录，随时了解现场情况。

五、灭火器材管理规定

第一章 总则

第一条 目的。为确保物业管理小区公共区域的灭火器材完整好用，特制定本规定。

第二条 适用范围。本规定适用于物业管理所有范围。

第三条 职责。管理处负责辖区内公共区域灭火器材的登记、标示定位、检查、维护、保养工作。

第二章 灭火器材管理规定

第四条 管理处应按照各级职责对辖区内公共区域的灭火器材实施管理，做到灭火器材无丢失、无漏、无堵、无锈、无尘、无失灵、无过期，使灭火器材始终处于良好备用状态。

第五条 管理处应对辖区内公共区域的灭火器材进行登记、标示、定位及统计，并将登记、标示、定位情况填入“灭火器登记表”内。“灭火器登记表”在管理处作为台账存档备查。

第六条 管理处在每季度最后一个月的25日前对灭火器材进行一次定期检查，并将检查情况填入“检查标示”；对过期、失效的灭火器应重新进行充装或更新，并将充装或更新日期分别记录在“检查标示”和“灭火器登记表”上。“灭火器登记表”与“检查标示”上的充装或更新日期应保持一致。

第七条 管理处应根据每次灭火器定期检查情况，对过期、失效的灭火器及已使用过的灭火器，及时制订灭火器补充购置计划上报补充。

第八条 灭火器的定位。灭火器的定位应根据楼层的实际情况，固定放置在电梯间、楼梯间或安全疏散通道显眼易取的部位，但不可堵塞通道。

第九条 灭火器检查要求。

（1）检查灭火器是否在位，有无丢失。

（2）灭火器外观应保持无锈、无尘、无漏、无堵。

（3）灭火器压力表指针指示在正常范围内，无失灵（注：指针指示在绿、黄两区范围内为正常，在红区为失灵）。

（4）核对灭火器出厂日期及有效期，看是否过期。

（5）灭火器前是否堆放杂物。

第十条 常用灭火器的适用范围及使用注意事项。

（1）1211灭火器：

①适用范围：用于扑救油类、气体、电气设备初起的火灾。

②注意事项：在密封或窄小场所使用后，应迅速撤离，使用时不可倒置或横卧。

（2）ABC干粉灭火器：

①适用范围：用于扑救油类、可燃液体、可燃气体、可燃固体及电气火灾。

②注意事项：使用前，应将灭火器上下颠倒几次，使干粉预先松动；在扑救油类等可燃液体火灾时，应避免冲击液面，防止液体溅出。

第十一条 加强防火技术措施的更新，在设计建筑物和选用设备时应该采用阻燃或不燃材料，在油库、油缸周围设置防火墙等。

第十二条 采用自动烟雾探测、有害气体探测和自动喷淋灭火系统等一系列技防措施，配合24小时全天候报警值班等人防措施，确保小区防灾安全。

第三章 防爆

第十三条 防止火花的产生。防爆区采用防爆型的电机、照明；正确铺设避雷装置；采用安全灯进行抢修照明。

第十四条 安装报警器和防爆板，在压力容器上安装安全阀，并按规定对安全装置维护核对，使之处于良好状态。

第四章 附则

第十五条 本制度由安保部制定，其修改权、解释权归其所有。

第十六条 本制度自××××年××月××日起实施。

六、灭火应急方案（预案）和进行消防演习的规定

第一条 要求。

根据消防安全工作的一般原则，综合考虑小区房屋建筑结构、布局特点，消防设施（备）状况，小区物业管理工作人员和业主/物业使用人情况等因素，制订小区灭火应急方案（预案），并坚持组织消防灭火演习，是贯彻“预防为主，防消结合”方针的重要措施。

第二条 制订预案。

管理处须在认真调查研究基础上，制订出切实可行的要害部位灭火应急方案（预案），内容包括：

（1）报警、召集信号与集合地点。

（2）总（副）指挥与指挥部工作人员姓名。

（3）灭火组织机构及其分工、职责。

（4）灭火方法与消防器材配置。

（5）疏散抢救人员、物品的地点和方法。

（6）防爆防毒等安全措施。

第三条 演习。

为保证应急方案在实践中得到正确执行，各管理处应安排时间按照应急预案内容进行演习。

（1）演习的次数与时间。实地演习的次数应根据单位的具体情况而定，一般每年应不少于二次。开展演习的具体时间，可根据季节变化或工作繁忙程度等情况来确定，通常可安排在春秋季为宜，每季度至少进行一次全员消防基础知识培训。

（2）演习形式与范围。

①模拟操场训练。按接警、出动、指挥、分工配合及临时处理等综合动作演练，检验是否符合应急预案。

②模拟实战训练。即按接警出动到现场，按照实战要求抛掷、连接水龙带，供水出水，适量使用干粉、泡沫灭火器，同时进行疏散物品和伤员救护训练。

③演习的范围可分为小区综合性演习、段（片）区演习、局部演习。

（3）演习内容。报警与验证，紧急集合与灭火器材的携带，水龙带、水枪的抛掷与连接，灭火抢险，疏散人员，试验消防设备（启动防排烟机、正压送风机、消防泵等），救助伤员，清理现场。

（4）演习步骤。

①确定适当时间、地点；模拟着火源（如油桶）；准备灭火器材；迷彩服、安全带、头盔、空气呼吸器、安全绳、保险钩等。

②管理处提前一天向客户发出消防演习的通知，演习前举办一次防火安全知识宣传教育。

③发出演习通知后，如遇天气变化和特殊原因，管理处主任可提前更改演习时间。

④管理处召集人员，布置场地，准备器材，宣读要求与纪律。

⑤主任下达演习开始的命令，并负责组织实施过程。

⑥播音员根据演习项目的内容进行广播讲解。

⑦各班（组）按照演习方案规定的职责和分工行动。

⑧演习结束后，护卫员迅速将灭火器材等归置好。

（5）注意事项。

①演练前必须做到有计划、有步骤、有组织，做到参练人员明确演练任务、方法和要求。

②要选择适当时间，尽量不要影响本小区业主的正常生活。

③要点火演练的，必须做好安全保护工作。

④演习时，要注意疏导围观群众，使其与演习场地保持一定距离，以免造成伤害。

七、消防设备设施维修保养监管规程

第一条 目的。

为确保物业管辖区域内公共消防设施系统完整好用，性能良好，保证运行安全，特制定本规程。

第二条 适用范围。

本规程适用于公司所辖物业的消防设备设施。

第三条 职责。

（1）管理处根据“供方管理”确定消防设备设施维护保养分包方，并对分包方的日常维修保养工作实施跟踪检查。

（2）管理处负责对消防设备设施维护保养的日常管理和检查考核。

（3）工程组的维修技工负责对消防设备进行日常的维修保养。

（4）工程组主任负责对维修技工的维修保养工作进行指导监督。

（5）消防中心的员工负责每日清洁、养护设备的工作。

（6）工程组技术人员负责消防中心设备的维修保养工作。

（7）消防设备的维修保养由消防维修技工负责，并将维修保养的情况进行记录。

第四条 公共消防设施系统日常管理。

（1）每月应对报警控制系统进行试运行显示检查（包括分区显示盘），如有不显示及不能消除等应及时处理，并做好运行记录。

（2）管理处对分包部分的日常维修保养工作的跟踪检查，按照与分包方签订的“消防设施维修保养合同”执行。

（3）管理处应按各级职责管理好所辖区域的公共消防设施设备，包括：火灾自动报警系统（含联动柜）、火灾自动灭火系统、自动气体灭火系统、防排烟系统、消火栓系统、水泵结合器、消防水泵及水池、疏散指示标志和事故应急照明、防火门、防火卷帘、消防应急广播及消防电话等。做到消防设施无漏、无堵、无锈、无尘、无失控、无失灵现象，使消防设备设施始终处于良好备用状态。

（4）管理处对消防设备设施出现的技术问题或设施故障，应及时进行处理；不能自行处理的，应及时通知分包方或相关业务技术部门到场协助处理。

第五条 消防设施系统检查内容。

（1）消火栓箱体、玻璃、门锁及消火栓阀门是否有漏水情况。

（2）水带、水枪及其配件是否齐全、绑扎牢固。

（3）手动报警器（含玻璃、小锤及接地线）是否齐全、完好。

（4）消防斧、疏散指示标志、事故应急照明是否齐全、完好。

（5）防火门及闭门器是否齐全、完好。

（6）消防电话是否畅通好用。

（7）对分包维修保养合同范围以外的水喷淋管道做放水排气试验。

（8）烟感自动报警系统、防排烟系统、防火卷帘及消防应急广播系统与总控联动情况是否正常。

第六条 检查周期及要求。

（1）按照上述规定的检查内容进行日常运行检查，并将发现问题及时通知分包方提出整改意见。

（2）水喷淋管道放水排气试验，每月一次。

（3）烟感报警系统、防排烟系统、防火卷帘、消防应急广播系统与总控联动情况检查，每月分层抽查一次，每年全面检查一次，与公司安保部门、主管单位配合。

第七条 质量要求。

确保各项消防设施完好率达到公司下达的安全责任目标。

第八条 督促检查。

管理处经理每月对维护检查记录进行检查，发现记录上未处理的问题，应到现场核实：

（1）属于业户的问题，下发整改通知书。

（2）属于管理处内部的问题，协调有关业务主管部门共同解决。完成后在受理栏内签字，并注明处理日期。

第九条 分析改进。

管理处根据设备设施实际运行情况，结合规定的工作频率进行分析论证，做好相应调整和纠正工作。

八、临时动火审批制度

第一条 目的。

为保证物业安全，加强临时动火的管理，特制定本制度。

第二条 适用范围。

本制度适用于公司各物业辖区内的临时动火。

第三条 动火审批制度内容。

（1）必须办理手续的作业。凡在小区（大厦）内的任何部位需动火作业的，必须办理动火申请手续。

（2）审批程序：

①承担施工动火的单位，必须在动火前向管理处领取“临时动火申请表”，详细说明动火的事由、动火部位、起止时间、范围、采取的防范措施，经消防监管员检验后负责审批。

②大型动火作业要经公安局消防支队防火科同意，领取动火许可证后方可动火。

③从事烧焊作业等明火作业的人员必须持有有效的职业资格证。此外，作业责任人同时必须提交操作人员的本人身份证复印件和作业资格证复印件备案。

④许可证由服务中心审核发放。

第四条 动火施工安全规定。

（1）动火施工人员必须遵守动火作业安全规定，动火前要清理现场，周围无易燃品，配有一定数量的灭火器材。

（2）用电焊机作业的焊机地线不得接在易燃、易爆的设备或管道上。

（3）在动火作业过程中发生事故时，必须马上采取措施处理，并及时报告小区（大厦）消防控制中心。

（4）施工人员须将动火许可证随身携带，以备检查。

第五条 违反规定的处罚。

动火单位或个人，凡违背本规定的，根据情节分别给予批评教育，赔偿经济损失，处以罚款；情节严重者依法追究法律责任。