第8章 物业管理与服务的工作过程(2)

招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审的评审方法。目前国际上广泛采用的是“定项评分法”，同时采用比较简便的百分制计分。“定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类，并按一定标准制分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线。达到或超过最低分数线的申请人被视为合格，可以参加投标；未能达到最低分数线的申请人则被视为不合格，不能参加投标。

（6）召开标前会议

招标机构通常在投标人购买招标文件后、开标前，安排一次投标人会议，主要是汇集研究投标人提出的各类问题，进行澄清和解答，即标前会议。

招标文件中一般有专项说明标前会议的日期，如果更改日期，招标机构应立即通知投标人。也有的招标机构要求投标人在规定日期内将所有疑问以书面形式寄给招标人，招标人在汇集所有投标人的问题后，提供统一的书面解答。

（7）开标、评标与定标

开标、评标与定标是招标实施过程的关键阶段，也是整个招标过程中程序最严密、对招标人能力要求最严格的阶段。

招标人或招标机构收到物业服务企业封送的投标书后，经过审查认为各项手续均符合规定时，即可收入。在公开预定的时间（一般为招标文件确定的提交投标文件的截止时间）、地点（招标文件中预先确定的地点）当众拆封开标，公开宣读各物业服务企业的标的，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。之后便由各方面专家组成的评标委员会或评标小组进行评标。

从开始评标到最后定标，一般要经过3～6个月的定标期。在这段时间内，招标人或招标机构要多方面对各个投标人的标书进行研究，必要时还要分别召开答辩会，方能最后定标。在评选过程中，应以管理服务费报价、管理服务质量和管理方案先进程度作为主要的衡量标准。

评标工作结束时，评标委员会通常会向招标人筛选出几个最有竞争力的中标推荐人，由招标人（业主或开发商）作最后决定。在这一阶段，招标人往往同时与中标推荐人进行谈判，以最充分地获取投标人的信息，这种谈判在惯例中也被称为“议标”（不同于招标方式中的“议标”）。经过“议标”后，最后才由招标人决定谁中标。值得注意的是，我国的枟招标投标法枠规定，通常情况下招标人从评审委员会推荐的几位中标候选人中选取一个作为中标人，但在中标候选人均不符合招标人要求的情况下，招标人有权拒绝定标，从而取消招标。然而，招标人不得从评标委员会推荐的中标候选人之外的投标人中选定中标人，否则视作中标无效。

（8）招标结束阶段

招标人在最后选出中标人时，招标工作便进入结束阶段。这一阶段最大的特点是招标人与投标人由“一对多”的选拔和被选拔关系逐渐转移到“一对一”的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行、资料的整理与归档。

三、物业管理投标

1．物业管理的投标

符合招标文件要求的物业服务企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。

2．物业管理投标实施阶段的工作内容

①购买、阅读招标文件。

②标前调查与现场考察。

③制订管理服务方法及工作量。

④制订资金计划。

⑤标价试算。

⑥标价评估与调整。

⑦办理投标保函。

⑧封送标书、保函。

四、物业服务合同与前期物业服务合同

物业服务合同分为两类：一类是建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同，还有一类是业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同。这两种类型的物业服务合同以其合同主体的不同作为区分依据，分别形成于物业管理的两个不同时期，不能同时并存，后者的生效将直接导致前者的失效。因其签订主体与形成时期的不同，也决定这两类合同内容的差异性。

任务指导3．1 完成任务情景3．1 中的工作任务。

目的：了解物业服务项目获取的途径及其适用情况。

步骤：第1步，阅读相关材料；

第2步，分组进行讨论；

第3步，每组选举发言人，拟定回答内容。

技能实训3．1

（1）阅读以下招标公告，制作一份投标书。

（2）若小张所在公司中标，请拟订一份物业服务合同。

××小区物业管理招标公告

××小区位于杨浦区五角场地区。小区主要建筑为高层、多层住宅，属杨浦区商品住宅小区。经小区业主大会表决通过，决定向社会诚聘物业服务企业为小区提供物业管理和服务。根据枟中华人民共和国招标投标法枠、住建部枟前期物业管理招标投标管理暂行办法枠以及上海市的相关政策法规，现采用公开招标方式选聘物业服务企业。

现将有关事项公告如下。

1．招标单位

××小区业主大会。

2．招标代理单位

上海××物业管理招投标代理有限公司。

本次招标由上海××物业管理招投标代理有限公司负责招投标活动的策划、组织和协调工作。

3．标的及标的说明

本项目建造的物业类型为：高层住宅、多层住宅。

物业坐落位置：杨浦区××东路900弄。

本项目根据派出所确定的门牌号为：××东路900弄1号楼—30号楼，共30个门牌号。

地块四至范围：东至五角场800号靠近××北路，西至原强生车队靠近××路，南至××东路，北至××路。

本项目建设用地面积约为30 436．00 m2。

本项目总建筑面积约为71 564．11 m2 ，其中：

地上住宅总建筑面积约为65 911．49 m2 ，地上其他建筑面积约为1 985．46 m2。

地下总建筑面积约为3 667．16 m2 ，主要用途：车库。

本项目绿化面积约10 250．00 m2。

本项目机动车停车位329个，其中地上公共停车位240个，地下车库停车位89个。

小区共设置三个人车共行出入口，其中两个出入口，门岗值勤时间为24小时；另一个出入口，门岗值勤时间为上午6点至9点、下午4点至晚上10点，双休日及节假日上午6点至晚上10点开放。

4．合同期限

招标方与中标单位签署的物业服务合同的期限为3年。

5．招标对象

在上海依法工商注册登记、具有独立法人资格、二至三级（含）物业管理资质，具有ISO 9001—2000质量管理体系认证，是物业行业协会诚信承诺企业；具备一支工程技术专业维修队伍，拥有一定的物业管理规模的物业服务企业均可以参加报名。具有“市优”“区优”项目的物业服务企业优先考虑。

6．报名提交资料

符合以上条件并欲参加投标的物业服务企业，务请准备资格预审材料并接受资格预审。资格预审材料包括：公司营业执照、物业服务企业资质证书、企业简介、管理业绩（主要提供投标单位获得的所有上海市物业管理优秀小区和建设部物业管理示范小区项目的名称、地址、联系人以及获奖证书复印件）、枟资格预审申请书枠和枟现场考评物业管理项目推荐表枠（枟资格预审申请书枠和枟现场考评物业管理项目推荐表枠需使用统一格式，请至中国物业管理市场网http：／／www ．chinawy ．cn网站“资料下载”栏内下载）。枟资格预审申请书枠需加盖法人代表章及公章。

7．入围办法及中标人确定方法

当参加投标报名的企业超过5家时，由小区业主通过投票的方式，投票决定得票数前3～5名的投标报名企业入围参加竞标。

本次招标，中标候选人结果出来以后将按照建设部（建住房〔2003〕130号）文件的规定依序确定最终中标人。如果确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同时，才可依序确定其他中标候选人为中标人。

8．投标资料预审、购买招标文件的时间与地点（此为暂定时间，实际以电话通知为准）

招标人定于2011年2月向通过资格预审并入围的报名单位发出通知书，未通过或未入围的报名企业，招标方将另行告知结果。凡收到通知书的投标单位请按通知书指定的时间、地点购买招标文件。

9．物业服务收费标准及服务要求

本项目物业服务收费标准：高层、多层住宅建筑面积每平方米每月的物业服务收费报价不得高于1．33元（高层、多层住宅均配置电梯）。物业服务要求：按照枟上海市住宅物业服务分等收费标准枠相对应的服务标准，同时还包括小区的部分特殊要求（具体内容见资格预审合格通知）。

10 ．报名程序

有意向参与投标的物业服务企业请于2011年1月27日10：00—11：00时前往上海市××路9号××宾馆底层参加报名。报名时请向招标方（招标代理方）递交上述全部“物业管理投标资格预审材料”一套，请在包装上注明报名企业名称。

招标代理方联系人及联系方式：××招标方：××业主大会

招标代理方：××物业管理招投标代理有限公司

思考练习

（1）物业管理招投标的概念是什么？

（2）物业管理招标的方式有几种？

（3）物业管理招标的一般程序是什么？

项目二 早期介入

任务情景3．2

某房地产开发公司所开发的项目情况如下。本项目总用地面积152 260 m2。本项目总建筑面积182 800 m2。其中：住宅总建筑面积164 531 m2 （已包含住宅地下室24 366．90 m2 ），非住宅总建筑面积18 269 m2。地下车库建筑面积12 960 m2。本项目的建筑密度为28．5％，综合容积率1．2，绿化率35％，绿化面积53 291 m2 ，集中绿化率10％，集中绿化面积15 500 m2。本项目规划建设机动车停车位1 090个，其中商业停车位55个，地下停车位1 035个；产权性质：开发商向业主出售产权。按照规划设计建造了非机动车停车位。

该项目即将进入建筑设计阶段。该公司领导就是否聘请专业的物业服务公司早期介入举棋不定，请你就该问题向领导提供参考意见。

知识讲解

一、早期介入的概念

早期介入指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上作好准备。

简言之，前期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入物业服务企业，作好准备。

二、早期介入的必要性

1．解决物业项目开发建设中存在的问题

物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在以下几方面。

①物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量有缺陷等。

②建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如没有物业管理用房、物业档案资料缺漏等。

③工程质量保修和工程遗留问题处理不及时。

④建设单位从自身利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担。

⑤建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任等。

2．解除物业销售中存在的问题

在物业开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工、销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设、销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业在投入使用后，物业管理便利开展，业主利益得以保障。

三、早期介入的作用

1．优化设计

随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在物业开发过程中除了要执行国家的有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。物业服务企业可以从业主及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

2．有助于提高工程质量

在物业建设过程中，物业服务企业要利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中得到解决。避免在日后使用中再投入额外的资金和精力，从而减少浪费、提升物业品质。

3．有利于了解物业

对物业及配套设施、设备的运行管理和维修养护，是物业管理的主要工作之一。要做好这方面的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业服务企业可以通过早期介入，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数。

4．为前期物业管理作好充分准备

物业服务企业可利用早期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入过程中与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通信、治安、绿化等部门的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。

5．有助于提高建设单位的开发效益