第1章 物业管理概述(1)

项目一 物业管理的起源和发展

任务情景1．1

思考并讨论以下几个问题：

你听说过物业管理吗？

你为什么要选择物业管理专业？

物业管理是做什么的？

在你的周围，哪些地方有物业管理？

你觉得你毕业后会从事什么样的工作？

知识讲解

一、物业

物业与物业管理都是随着中国房地产经济体制改革从境外引进的新名词。物业管理起源于19世纪60年代的英国，1981年3月10日我国内地第一家物业管理公司成立。物业管理是市场经济的产物，是我国房地产改革的必然结果，也是我国人民生活水平显著提高的重要标志。

1．物业的含义

物业（ property ）不同于房地产（ real estate property ）和不动产（ immovable property ）。它通常是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。

2．分类

根据用途，物业可分为居住物业、商业物业、工业物业及其他物业等多种类型。

3．物业特征

物业的特征有：固定性；耐久性；多样性；高值性；权益性。

二、物业管理

1．物业管理的含义及特点

①含义：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

②特点：覆盖面广；服务性强；专业性强；业主处于主导地位；物业管理与社区管理相结合。

2．物业管理与传统房地产管理的区别

①管理体制不同，后者是计划经济下的行政管理、无偿管理；前者是市场经济下的专业化管理、有偿管理。

②管理客体不同，后者是单体建筑物的管理；前者是物业管理。

③业主与使用人的地位不同，后者是被动接受；前者是“自我＋委托管理”。

④服务质量不同，后者是低效，无质量保证；前者是专业、高效、高质量的。

⑤对物业的维护保养的保证不同，后者是以租养房；前者是以业养房。

3．物业管理的目标和任务

①创造安居乐业的生产和生活环境。

②使管理的物业保值和增值。

三、物业管理的产生与发展

1．物业管理在国外的产生与发展

物业管理起源于英国。物业管理作为一种房屋管理的模式，在世界上已有140多年的历史。19世纪60年代，欧洲的资本主义进入高度增长时期，尤其是英国，对劳动力的需求猛增，致使大量农村人口涌入城市，使城市原有的各种住房及其设施不堪重负。一些业主将简易住宅低价租给贫民、工人居住，而这些房子由于设备简陋、环境脏乱，又加上租户拖欠租金、人为破坏，使得业主利益受损害。在这样的情况下，有一位名为奥克维亚· 希尔的女士为其名下出租的物业制订了一套规范租户行为的管理办法，规定租户和房东双方的权利和义务。通过实践，大家发现这个管理办法非常有效，它不仅改善了环境，还缓和了租户和房东的对立关系，很快被其他业主效仿，并引起政府有关部门重视。物业管理这一行业从此诞生，并被普遍推广于世界各国，不断发展、成熟。

2．我国物业管理的产生与发展历程

我国物业管理经历了由引入境外的管理方法和模式，加以模仿、消化和借鉴，到结合国情，探讨物业管理的实施本土化的过程。

新中国成立之前的物业管理。20世纪20年代，我国沿海及内地的一些大城市的房地产业蓬勃发展，而房地产业的繁荣又带动了物业管理市场。当时已经出现了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，可以说是我国现代物业管理的雏形。

计划经济时代的物业管理。1949年新中国成立以后，房屋是福利分配，房屋管理用简单的行政管理办法代替了商品式的经营管理，房地产经营活动基本停止，物业管理也随房地产市场一起销声匿迹。

改革开放以后的物业管理。20世纪80年代起，我国市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，房地产经营管理体制的改革步伐加快。1981年3月10日，深圳市第一家对涉外商品房进行物业管理的专业公司———深圳市物业管理公司成立，它标志着物业管理在中国大地的复苏，也意味着现代意义的物业管理行业在中国诞生了。

3．物业管理的发展条件

①住房制度改革的深化推动着物业管理走向千家万户。

②房地产市场竞争机制的完善使物业管理机制更加健全。

③社会需求使物业管理的质和量更上一层楼。

4．物业管理的前景展望

①物业管理具有巨大的潜在市场。一方面，传统的和非市场化的房屋管理模式逐步纳入到市场化的物业管理的轨道中来，将会使物业管理业进一步壮大；另一方面，房地产市场日益扩大，也需要现代化的符合国际管理惯例的物业管理。

②新世纪的社会需求将使物业管理被更为广泛地运用，前景十分可观。

四、物业管理的地位和作用

1．促进房地产市场的发展

物业管理是我国深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。它拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。

我国房地产经济体制改革的方向是“三化”———市场化、商品化和住房自有化。

我国房屋管理体制的模式转变过程。

①传统房屋管理体制：由单位进行内部管理、行政管理和无偿管理。它适应我国改革开放前计划经济体制。

②（现代）物业管理体制：是社会化管理、专业化管理、市场化管理。它适应我国当前社会主义市场经济体制。

当前两种管理体制在我国并存，并将延续一段时间。但随着住房商品化的推进，物业管理体制最终将在全国全面推行。

2．有利于房屋保值增值并提高房地产投资效益

物业管理是房地产经营活动的基本环节，处于房地产项目的售后服务阶段。

我国经济增长模式的改革方向是：数量增长型经济（资源型）———效益增长型经济（服务型），而物业管理正是一种服务。因此，物业管理对房地产具有保值、增值作用。它能提升物业品质和档次，因为它能保养物业，延续它的使用功能，延长其使用寿命，往往有物业管理的小区比传统房屋售价高出许多。

3．能够树立城市形象，完善城市功能

物业管理是改善居民工作与生活环境、提高其居住水平的基础性工作，具有树立城市形象、完善城市功能的作用。

4．推动外向型房地产与涉外经济的发展

中国的物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国的产业进行管理，然后发展起来的，至今对涉外房屋的管理仍是物业管理的重要组成部分。

投资于中国房地产的外商也正在组建独资物业服务公司，来管理自己在中国的物业，并以此作为吸引外商在中国置业的手段。

良好的物业管理是加快中国房地产业同国际接轨、改善中国投资条件和投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。

5．有助于提高房地产综合开发企业的声誉

物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用。

房地产综合开发企业现在已意识到物业管理的重要性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营的重要战略决策。一旦房地产开发建设从现在的高峰期开始萎缩，在未来多数房地产开发企业必然转向物业管理，并将其作为核心业务经营。

优质的物业管理是房地产开发企业最形象、最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。

任务指导1．1 完成任务情景1．1 中的工作任务。

目的：了解目前当地物业管理行业的发展情况。

步骤：第1步，搜集并阅读相关材料；

第2步，分组进行讨论；

第3步，选举发言人，拟定回答内容。

技能实训1．1

以4～6人为一组，选择一家物业服务企业进行调研，了解该公司的成立与发展、组织架构、资质、服务内容、管理规模等信息，然后以组为单位进行汇报展示。

思考练习

（1）什么是物业？

（2）什么是物业管理？

（3）物业管理的发展现状如何？

（4）你认为物业管理行业的发展前景如何？

项目二 物业管理的模式

任务情景1．2

请阅读以下资料后谈谈你对业主自治管理的看法。

得源公寓建立于1999年。2006年4月1日，原物业管理公司因合同期满退出小区，整个小区物业管理随之陷入瘫痪。当年10月，新成立的业委会临危受命，开始尝试业主“自治”，成为小区的“临时管家”。虽然这只是一种大胆的尝试，但是小区物业管理并未出现混乱局面，反而使小区的整体环境与面貌焕然一新。

为了充分发挥自主管理自由度大的优势，“临时管家”尽量精简环节、节省开支，除了直接聘请保洁员外，小区原来的保安也受到了他们的真诚挽留。在他们的努力下，小区道路拓宽了，堆放杂物的死角清理干净了，而小区内的停车难问题也随之得到了解决。

“这样的管理模式很好，对小区的自行管理体现了我们业主对于小区自治的权力，我们业主可以自己说了算。”业主王先生欣喜地告诉记者。小区业主可以自己选择保安、保洁等工作人员，具有更大的选择性。

业主张女士说：“现在小区业主和物业关系很好，像一家人一样。”原来大家不过是点头之交，现在却体会到了“远亲不如近邻”的真谛。现在大家要一起管理自己的“家”，更有主人的感觉。

“这种物业管理模式是对传统单一管理模式的突破，自己管理小区，业主们就会尽量精简环节，节省开支。这比让物业公司来管理，节约了很多成本。”业主刘先生说。

业主洪女士表示：“以前的管理模式有值得肯定的地方，但是在管理上需要小区业主一起投入。由于一般业主都有固定职业，而小区服务人员都要业主自己挑选，这就牵扯了业主很多时间和精力，感觉费神费力。所以觉得还是由我们业主聘请专业的经理人来着手管理比较合适，省去了许多麻烦。”

虽然，对于焕然一新的小区面貌业主们普遍感到很欣慰，在这段时间里，业委会成员为维护小区也倾注了大量心血，但是由于大家都有固定职业，在时间和精力上耗费过大也让部分业委会成员颇感力不从心。小区物业管理的道路还很长，怎样将小区管理很好地延续下去，才是业委会真正应该考虑的问题。随着枟物权法枠实施，小区物业开始酝酿“自治”升级，即业主不必“亲力亲为”，改由业委会委托职业经理人担任小区物业管理CEO ，由“职业经理人”为业主提供物业服务。

知识讲解

我国内地的物业管理模式目前主要有3种。

1．专业型管理模式

专业型管理模式为业主提供全方位的综合服务，寓物业管理于服务中。其经费来源主要是收取管理费及多种经营服务费，还为业主提供有偿服务。服务对象主要是中高端物业，如公寓、写字楼等。

专业管理的模式又可分为两种。

（1）全权委托

业主将一切有关物业管理的运作，包括财务管理、人事等均交由物业公司统筹运行。

（2）部分委托

业主保留财务管理等主要权限，其余部分的运作交由物业公司进行。

2．结合型管理模式

结合型管理模式多由发展商自行组建，管理对象以居民住宅小区为主。由于行政上福利管理的要求，通常很难实现赢利，多靠经营其他产业或开发商支持获得资金平衡。其管理目标是为业主提供一个舒适的居住、办公环境，支持开发商的持续开发。

3．福利型管理模式

褔利型管理模式多由当地房管部门或本单位自主管理，管理对象多为老式公房或单位福利房等中低档物业。

在以上3种模式的基础上，物业管理还将出现新的管理与服务模式。