任务一 现代饭店的分类和产权所属

一、按接待对象分类

根据客源市场和接待对象可将饭店划分为：商务型饭店、长住型饭店、会议型饭店、度假型饭店、机场饭店、公寓式饭店、主题式饭店以及其他类型。

1. 商务型饭店

商务型饭店一般位于城市的中心地区，主要的功能是为了满足商务客人的生活和业务需要，要求设施和设备具有较高的舒适性，饭店的功能和结构也必须满足客人一定的炫耀性。商务型饭店主要接待商务客人、旅游客人及因各种原因作短暂逗留的其他客人，适应性强，在饭店业中占有较大的比例。同时根据商务类细分市场的需求，商务型饭店分为各种不同的星级，以满足不同客人的需求。

2. 长住型饭店

现代人口的移动性非常强，长住型饭店的出现和普及极大地满足了这部分客人的需要。长住型饭店主要接待住宿时间较长，在当地短期工作或度假的客人或家庭。饭店与宾客之间签定长期租约，建筑布局多采用家庭型，以套房为主，提供厨房设施，宾客可自理饮食。长住型饭店服务亲切、周到、针对性强，饭店的组织、设施、管理较为简单，价格也相对优惠。长住型饭店与套间饭店有些相似，但是客房通常都带有全套的厨房设施，这一点与全套间饭店不尽相同。中国目前全套间饭店或者纯粹的长住型饭店尚不多见，但是有的饭店由于地理位置优异，被市场不自觉地选为长住型饭店。这一类饭店专门为打算居住在饭店3天或以上的宾客设计，这些饭店的宾客一般都希望减少一些日常的服务项目，减少费用的同时可以增加宾客的舒适度。有的长住型饭店不设行李服务和餐饮服务，客房服务也不是每天都进行的日常工作，但是可以提供一些自助式的服务项目，比如开放式的洗衣房。整个的设计比较趋向于家居的模式。

3. 会议型饭店

一般的经济型以上的饭店都设有会议场所，即使不具备召开大型会议的大型会议中心也都会具备中小型的多功能厅。无法区别专门的会议型饭店，一般我们将饭店的重点客户群关注于会议型团队的饭店称为会议型饭店。因为关注的目标是会议市场，所以会议型饭店非常强调设施设备的完善和合理化。会议饭店必备的设备包括：必备的现代电子教具（数码投影、无线电联络装置）、音像设备、同声传译设备和人员、可移动式调整座椅等。

一般的会议式饭店由于功能的基本要求，多建立在远离市区的不繁华地带，但是受到会议参加人员的影响还要求交通比较便利。环境的要求也比较高，或者具有良好的自然风景或者具备优质的人文景观。另外，其他一些设施的建立和维护也是会议型饭店的必备条件，比如：小型高尔夫练习场、大型的餐饮条件、游泳健身设备、美容美发中心。例如燕京饭店就是典型的会议型饭店。

4. 度假型饭店

宾客常常选择度假型饭店（又叫度假村）作为他们计划中的目的地或休假地——这是将度假饭店与其他类型饭店相区别的主要一点。度假村可以建在山旁，在岛上，或在其他奇特的地方，总之远离人口密集处。完备的娱乐设施、清新的空气、宜人的风景是大部分度假饭店与其他类型饭店的不同之处。度假饭店大都提供多种餐饮服务、泊车服务及房内用膳服务。许多度假饭店还举办各种活动如跳舞、高尔夫、打网球、骑马、远足、驾船、滑雪和游泳。度假饭店大都通过对宾客提供各类设施和各式活动，让宾客广泛选择，流连忘返，而努力使自己定位为度假“目的地中的目的地”。

度假饭店常常较商业饭店有更多的轻松、休闲的气氛，这是个大的区分点。度假饭店希望通过丰富的住店活动来吸引回头客，建立良好的口碑。经常为团队或个人安排像跳舞、高尔夫、网球、骑马、远足等活动。度假饭店常聘请社交活动指导来策划、组织和指导这类宾客活动。

度假村社区是度假业中快速成长的一个部分。这类社区的发展可以通过对已建饭店设施采用分时产权或共管产权的销售办法来获得，或者让一些新的目的地的设施特定地发展成度假村社区。

二、按消费水平分类

1. 经济型饭店

经济型饭店是指能够提供经济等有限度服务的饭店企业。经济型饭店起源于20世纪70年代的美国，提供“床+早餐”（B&B）的核心服务，由于高星级饭店的价格居高不下，低档招待所的设施陈旧，经济型饭店正好满足了广大中档消费者的需求。30多年前美国南达科他州的公路边，Super8（速8）竖起了第一块招牌。从此，经济型饭店这一全新的饭店模式在世界各地迅速发展起来。如今，这股风潮已经刮到中国，无论在资本市场还是其他国家，经济型饭店正大受追捧。

经济型饭店提供廉价舒适的客房来满足宾客的基本需求。经济型饭店的基本客源来自于希望用合适的价格来获得舒适的居住设施的人，他们不要求接受其他不必要的昂贵服务。最早的经济型饭店只能提供非常基础的服务和设施，现代经济型饭店则可以提供一般商旅客人的基本要求，比如餐饮、商务会客、简单的健身、网络设备等。

中国的经济型饭店增长速度非常惊人，其中比较著名的国内外品牌包括如家、上海莫泰连锁饭店、上海锦江之星、7天连锁饭店、汉庭饭店、格林豪太、七斗星商旅饭店、宜家、宜必思等。目前，随着经济型饭店的迅猛发展，针对经济型饭店的一系列法规也应该适时出台，并且经济型饭店的分级制度也酝酿之中。

2. 舒适型饭店

目前，我国的饭店分为5个星级，一星、二星为经济型饭店，三星为舒适型饭店，四星、五星为豪华型饭店。三星级饭店或汽车饭店一般应包括三星级饭店可能具备的设施及服务。如果缺少某些项目，但又定为三星级饭店，那么这一饭店的某些设施应该是非常突出的。三星级饭店应当为客人提供十分舒适和愉快的旅居服务。

舒适型饭店也是提供中档等级服务的饭店，其目标市场是最大数量的公众旅行者。舒适型饭店的服务朴实无华且能满足需求。尽管员工配备充足，但不必想方设法提供精细复杂的服务。一家中等级的饭店可以提供行李服务、机场接送服务及房内用膳服务。像国际等级和一流饭店一样，实施中档等级服务的饭店其规模也大小不等。典型的中档服务饭店的规模，其房间数通常在100间至250间之间。

饭店也许设有供应特定风味的餐厅或者一个24小时营业的便餐厅和茶廊酒吧，以便接待内外的宾客。在旅行的旺季，饭店还有可能准备一些适时的节目用以增加趣味性，吸引顾客。

3. 豪华型饭店

四星级饭店仅占饭店总数的29%，因此，可以说这些饭店是很出众的。四星级饭店的卧室比一般的大，要求有高质量的家具，最主要的是额外服务要齐全，全体员工必须经过良好的培训，要有礼貌，能够主动帮助客人解决困难或解决客人希望解决的问题。由于质量要求高标准，所以价格也高于一般饭店。但无论饭店的设施与装饰多么豪华，若有任何形式的宾客投诉，就不能评为四星级饭店。五星级饭店的数量比较少，入住应极为舒适，服务质量要求全国一流：必须有一个高级餐厅（尽管这个餐厅的等级不一定与该饭店等同，但必须提供一日两次的客房用膳服务）；大堂美观，通常装饰精美的古董；若饭店大楼四周有空地环绕，则必须精心布置并设置园林，使每一个客人都觉得自己在这个饭店享受着贵宾的待遇。

饭店提供国际等级的服务——有时也称其为豪华服务——其目标市场为高档商务行政人员、演艺界名流、高级政要以及其他顾客。国际等级的饭店提供高档次的餐厅、酒吧、茶廊，还有精美的装潢、委托代办服务、多种会议设施和私密性用餐设施。客人会看到宽敞的客房，房内有加厚的毛巾、大块的浴皂、洗发香波、淋浴帽、带钟收音机、饮品台、昂贵的家具、豪华的装潢和艺术品。

饭店提供国际等级的服务，饭店有大面积的公共区域且装潢精细，设施豪华。通常会有不同风味的餐厅来满足店内外客人的需要，还会有商店如礼品、服装和珠宝，有特色的零售店和供应报纸、杂志的书报亭。

此外，国际等级的饭店还强调个性化的对客服务，保持相对较高的服务人员与客人的比例。这种比例使饭店有可能向宾客提供细致和有特色的服务，能对客人的要求做出快速的反应。在一些亚洲的顶级饭店内，每位客人配有2名或2名以上的服务人员。在北美洲的大部分国际级饭店为每位宾客配备的员工数是1名或1名以上。国际级饭店常常聘请通晓多种语言的大厅服务主管，他为宾客提供许多额外服务，例如帮助宾客办理人住；购买车船机票和演出门票；提供旅行指南和观光信息；还可代为安排秘书和各类商务服务。行政楼层在一些饭店内，有几层是专为住客提供国际级服务而设计的。饭店为行政楼层（有些也称为楼中楼，或管家楼，或俱乐部楼）的住客提供高于全店标准的设施和服务。行政楼层的客房通常比一般客房更大、更豪华，还会配备一些独特的设施。近几年的趋势是在这些楼层配备房内传真机、录像机、大屏幕的电视机，有的甚至配有电脑。在行政楼层的客房或套间内还可能有房内饮料台、绣上住客姓名的浴衣，以及摆放鲜花和新鲜水果。

通常行政楼层提供的豪华服务还不仅局限在客房内，在每个楼层还可能安排一位服务主管或贴身管家。要想进入那些楼层需要搭乘专用电梯，确保只有该层住客才能进入。许多行政楼层还有专用的休息区，那里在晚上提供特制的免费食物和饮料，早上提供欧陆早餐。同时还有其他的便利服务，如秘书服务和专为行政楼层提供的入住及离店的安排。

4. 超豪华型饭店

世界上诞生超豪华饭店的地区大多数是经济比较发达的地方。超豪华饭店的定义目前还没有比较官方的说法，是一个正在逐渐兴起的饭店业态。超豪华饭店所具备的基本特点包括：投资巨大，一般是普通豪华饭店的几十倍或几百倍；从建筑到室内装饰都由世界著名设计师参与设计；凸现奢华的消费理念；锁定上流社会、明星、富翁、政客等客户群。

超豪华饭店的服务产品包括私人电梯、私人餐厅、游艇、保姆服务、贴身管家、套房内现场餐饮服务、翻译、保安等服务项目。比如阿拉伯联合酋长国的Jumeirah海滩饭店（久美拉海滩饭店）、Burj Al-Arab（阿拉伯塔饭店）、迪拜棕榈饭店，美国赌城拉斯维加斯的Bellagio饭店（拉估饭店）都是超豪华饭店的杰出代表。

三、按经营方式分类

1. 独立经营饭店

我国独立经营的饭店占全部星级饭店的比例比较高，约35%左右。独立经营的饭店也有不同的产权结构，比如可以租赁（一般租期较长）、签订管理合同。

2. 连锁饭店或集团经营的饭店

连锁饭店集团业主通常会制定一些必须的标准、规章和规定程序对加盟者的行为加以规范。一般来说，越是集权的公司对下属饭店的控制越严，而集权程度较小的连锁集团，下属饭店可有更多的创新和自主决策权。

连锁饭店有好几种组织形式。一些连锁饭店集团拥有下属饭店的产权，但大多数情况并非如此。有些连锁饭店集团在建筑形式、管理方法和标准制定方面对下属饭店均有严格要求；其他一些连锁饭店公司只是把关注点放在广告宣传、市场开拓和采购方面；还有一些连锁集团只是一个小型公司架构，对加盟者的人会要求较少，也因此不可能对当地饭店业主提供较大的帮助。

连锁饭店的形式可以分为管理合同型、特许加盟型和自由联盟型。下面将重点说明每种形式的连锁饭店是如何运行的，它们之间又有什么区别。

管理合同型管理公司负责运行的饭店其产权属于其他企业。这类企业的范围从私人企业到合伙经营的公司，直至大型保险公司都有。下面举例说明管理公司是如何受到聘请负责运转一家饭店的。一群商人感到建造一家饭店会改善当地的经商环境。在对这一投资机会进行初步考察后，一致认为可行，那么这个团体便会设法取得建造饭店的资金。许多投资机构在批准贷款申请前要求申请方聘请专业饭店管理公司，这些专业饭店管理公司大部分是连锁饭店集团。此时，这个发展商团体就会寻找一家专业饭店管理公司签订经营管理合同，通常是长期性质的合同。如果该家饭店管理公司被贷款方认可并接受，那么管理合同就由发展商与管理公司方签订。

签订此类合同后，业主或发展商对饭店的责任通常仅限于财务和法律方面。管理公司负责经营管理，负责招聘员工，支付运转费用，并按与业主或发展商签订的合同条款收取费用。支付了经营费用和管理费用后，剩下的就是业主的收入，业主以此支付借款、保险、税金等。

管理合同是一种成功的方式，在许多重要的连锁饭店集团都得到验证。有些管理合同公司并没有自己的品牌，这些公司通常为特许加盟店和独立经营的饭店业主工作。特许经营授权公司提供统一采购、统一广告以及集团统一订房系统支援，而管理公司提供管理专家。以管理合同方式管理会使一家饭店管理公司迅速扩展业务，比直接投资一家饭店资金要少得多。有些管理公司成立的初衷就是为其他投资者管理饭店。

3. 特许经营饭店

较早出现的特许方式被称为产品商标型特许经营，又称产品分销特许，是指特许者向被特许者转让某一特定品牌产品的制造权和经销权，特许者向被特许者提供技术、专利和商标等知识产权以及在规定范围内的使用权，对被特许者的生产经营活动并不做严格的规定。这类特许形式的典型例子有汽车经销商、加油站以及饮料的罐装和销售等。目前在国际上这种模式发展趋缓逐渐向经营模式特许演化。

经营模式特许被称为第二代特许经营，目前人们通常所说的特许经营就是这种类型。它不仅要求加盟店经营总店的产品和服务、质量标准、经营方针等都要按照特许者规定的方式进行，被特许者缴纳加盟费和后继不断的权利金，这些经费使特许者能够为被特许者提供培训、广告、研究开发和后续支持。这种模式目前正在快速发展。

有些美国最著名的饭店分别属于特许加盟或自由联盟集团。在大部分城镇，在州级公路沿线和度假地区都能找到这类饭店。特许加盟和自由联盟集团是近年来住宿业在世界范围增长最快的部分。因为旅游者喜欢住在他们认可的品牌饭店，业主也相信通过利用信誉好的品牌能吸引生意，但是这两种方式在组织形式上有区别。

特许经营简言之是一种配进方式，通过这一途径，一家已建立特定经营方式的企业——特许品牌持有者，准许其他企业——特许加盟者，引进这种经营方式的权力。在住宿业，大部分提供特许经营的集团首先通过发展母企业（特许品牌持有者拥有产权的饭店）确立产品质量和运转专业技能。特许经营组织也在设计、装潢、装备和经营程序方面制定标准，加盟饭店必须遵守这些标准。这些标准化的措施使连锁饭店集团在保持产品和服务的特定水准的同时拓展整体的业务。

加盟饭店之所以会购买特许经营权，除了特许品牌持有者的强大的品牌声望外，还有其他一些理由。这些理由包括特许品牌持有者的国际国内的中心预订网、全国性的广告推广活动、管理培训课程、先进的技术手段以及集中采购服务。有些特许经营集团还提供建筑工程和内装潢方面的咨询服务。一些著名的特许经营公司有如巴斯饭店和度假集团的假日饭店品牌，国际选择集团（Choice International）的品质饭店（Quality Hotel And Inns）品牌，森丹集团的华美达和戴斯旅馆（Days Inns）品牌、仕选屋集团的喜来登和威士汀饭店品牌。有些情况下，一家公司既可以提供管理合约服务，又可以销售特许经营权。比如，大多数的福波茨饭店（Four Points Hotels）都是特许加盟喜来登饭店集团的，而大多数喜来登品牌的饭店或是为喜来登所拥有，或是由喜来登根据合约来管理。特许加盟的形式并不适用于所有饭店。有些饭店情况特殊，如果将它归入一个特许经营体系，执行一套既定的标准，将有害无益。对于这些饭店，加入一个自由联盟集团也许更有利。自由联盟集团把一些独立经营的饭店联合起来，结成统一品牌，为一个共同目标而努力。在一个自由联盟集团中各家饭店并不雷同，他们可在质量方面坚持自己的标准，满足客人的期望。集团内的饭店相互介绍客源，一家独立经营的饭店通过加入自由联盟的饭店集团，也可扩大其知名度。最佳西方国际（Best Western International）是世界最大的自由联盟饭店集团，也是自由联盟的一个范例；普雷弗饭店集团（Preferred Hotels）和世界一流饭店组织是由高档饭店组成的自由联盟集团。

加入特许经营或自由联盟集团的好处是显而易见的：广泛密集的预订系统和更为集中的广告投向会产生更大的效应。