2.2 新加坡的公寓介绍
2.2.1 土地获取
执行共管公寓（Executive Condominium，EC），类似保障性住房，其市场售价较普通住宅低，并限制购买人群。新加坡EC项目的土地获取途径只有一种，即通过新加坡政府公开招标购买。
新加坡大部分供开发的土地均通过政府公开招标方式销售，政府公开招标相对透明。政府公开项目土地信息，所有竞标者在同等条件下提交投标文件，并以价高者得的方式中标土地。[3]
2.2.2 土地招标
新加坡政府会根据城市发展规划，定期通过政府官方网站推出住宅开发用地信息，包括：土地位置、土地面积、计容建筑面积、建筑高度、开发业态等，其他如停车位、道路等建设要求，以及土地投标日期及时间。意向开发商需在约定的时间范围内将土地投标文件投递到指定位置，同时在投标之前提供土地投标价5%的投标保证金或银行保函。新加坡政府将在投标日当天开标，并通知投标价格最高的投标人为中标人，同时公开所有投标人的投标价格。[4]
2.2.3 土地款支付
若开发用地为非住宅用地，在支付以上土地款的同时，需额外支付消费税（GST(1)），消费税为相应土地款的9%。住宅用地可免除缴纳该消费税。
2.2.4 项目开发
新加坡房地产开发主要流程如下：
（1）完成土地交接手续。中标后完成土地款及相关税费支付，90天内与政府签订建筑协议，正式完成土地交接手续。
（2）申请建筑方案（Building Plan）。开发商在项目动工前需向建筑控制局（Building Control Authority，BCA）申请建筑方案许可。通常开发商委托其建筑师或工程师代为申请，建筑师可通过网上申请系统（Construction and Real Estate NETwork e-Submission System）提交建筑方案。建筑方案被批复后，开发商需在2年之内动工；若未在2年之内动工，则建筑方案批复自动失效，开发商需重新申请。
（3）分层产权方案。开发商需向建筑控制局申请分层产权方案。
（4）销售许可。新加坡的房地产开发执照分为两种，即可预售执照（Sale Licence）和不可预售执照（No-Sale Licence）。其中，Sale Licence允许开发商在相关建筑方案获批后即可开始销售房产，No-Sale Licence则是在相关建筑方案获批后不能开始销售，需额外获取政府部门许可后才可销售。通常大部分开发商为尽早启动销售，都会申请Sale Licence。Sale Licence的申请，会根据所开发项目的规模对开发商的注册资本金以及公司股东或公司董事的相关过往开发经验有相应要求，详细要求如表2-2、表2-3所示。
表2-2 对开发商注册资本金的相应要求
注：本报告使用汇率按1新加坡元=0.73美元测算。
表2-3 开发商过往开发经验及新项目可开发规模
开盘销售：新加坡政府规定，EC项目需在土地中标15个月之后才能开盘销售。根据当地房地产开发经验，对于普通住宅项目通常在获取土地1年后可开盘销售。
新加坡限制EC项目购买人群，其要求：申请人需以家庭名义购买，并符合新加坡公共计划、未婚计划、孤儿计划或联合单身计划；申请人必须是新加坡公民（且至少年满21岁）；对于联合单身计划的申请人，所有申请人必须是新加坡公民，且至少年满35岁；家庭月收入不超过16000新加坡元（约11680美元）。
EC公寓面积：由于EC项目属于政府保障性住宅，新加坡政府规定EC项目单位面积不得超过160平方米。若开发商开发规划设计的单位面积超过160平方米，新加坡政府则会要求开发商修改相关设计方案，直到符合要求为止；若开发商建设了超过160平方米的住宅单位，则该单位不得出售，新加坡政府会要求开发商进行整改，直到符合要求为止，且相关整改成本由开发商承担。
样板房：新加坡出台了专门的样板房法规，若开发商需要建设样板房用于住宅单位展示，则需在样板房对外公开至少5天前向有关部门申请，有关部门将对样板房进行审核，审核通过后才可对外展示。
（5）建成交付。项目建成后，开发商需向BCA申请完工证明（CSC），获取完工证明之后，才可以交付业主入住。如果项目部分细节施工尚未完成，但已达到入住标准，也可申请临时入住准证（TOP）。获取临时入住准证后，也可交付业主入住，待所有施工全部完成后，需再申请完工证明。
2.2.5 房地产开发政策
（1）资格证书（Qualifying Certificate）
开发商购买受限制的住宅开发土地需向新加坡土地管理局申请开发资格证书，并需要满足：自获取该资格证书起5年内，完成项目开发并获取完工证明或临时入住准证；自获取完工证明或临时入住准证（以先获取的为准）起2年内，完成所有住宅单位销售；获取该资格证书后，在未经政府同意前提下，不得变更开发商股权结构；在未经政府同意前提下，不得将项目空地或在建项目转让给他人；提供土地款10%的银行担保。
若开发商未能在5年内完成项目开发，或在2年内完成项目销售，则需要向政府申请延长项目开发时间或销售时间。且延长第一年需缴纳土地款8%的延期费，延长第二年需缴纳土地款16%的延期费，延长第三年及以后每年需缴纳土地款24%的延期费。若通过新加坡公开招标流程（GLS）购买的开发用地，可豁免申请该资格证书，即本项目是通过政府公开招标购买，不适用该条例。[5]
（2）销售回款
新加坡住宅销售回款与项目工程进度挂钩，会根据相应工程节点完成情况分批次付款。详细购房支付进度如表2-4所示。
表2-4 购房支付进度
2.2.6 融资政策
外资企业可向新加坡本地银行、外资银行或中资银行、各类金融机构申请融资业务，并由银行或金融机构审核批准。可申请的贷款和融资类型包括短期贷款、汇款融资、应收账款融资、出口融资、分期付款等。申请银行贷款时，需提交申请者自身情况、申请者企业概况、营业计划、盈利情况等必要材料。此外，新加坡政府为鼓励外资进入，在研发、贸易、企业扩展等方面制定了系列优惠或奖励措施，如新企业发展计划、企业家投资奖励计划、全球贸易商计划、地区总部奖等。新加坡银行的融资成本低，因而具备竞争力。在房地产开发项目中，开发商可申请土地融资以及开发融资。[6]