2.3 投资性房地产的初始计量

2.3.1 外购投资性房地产的账务处理

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费（不包括可以抵扣的增值税进项税额）和可直接归属于该资产的其他支出。在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”账户，按可以抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”账户，按照支付的全部价款，贷记“银行存款”等账户。

在采用公允价值模式计量下，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，借记“投资性房地产——成本”账户，按可以抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”账户，按照支付的全部价款，贷记“银行存款”等账户。

【例2-1】2020年12月30日，大华公司购入一幢办公楼并办妥了各项手续，购买价款1200000元，增值税108000元，款项已用银行存款支付；办妥各项手续后，大华公司将办公楼出租给A公司使用。

若大华公司采用成本模式核算，其账务处理为：

借：投资性房地产——办公楼1200000

应交税费——应交增值税（进项税额）108000

贷：银行存款1308000

若大华公司采用公允价值模式核算，其账务处理为：

借：投资性房地产——办公楼（成本）1200000

应交税费——应交增值税（进项税额）108000

贷：银行存款1308000

2.3.2 自行建造投资性房地产的账务处理

自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。采用成本模式计量的，应按照建造过程中发生的成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”等账户。采用公允价值模式计量的，应按照建造过程中发生的成本，借记“投资性房地产——成本”账户，贷记“银行存款”等账户。

【例2-2】2020年5月，大华公司从其他单位以300万元购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造A、B、C三栋仓库，B、C仓库建成后可以自己使用，又可以单独出售，A仓库用于出租。2020年12月1日，大华公司预计仓库即将完工，与丙公司签订了经营租赁合同，将其中的A仓库租赁给丙公司使用。租赁合同约定，A仓库于完工时开始起租。2020年12月25日，三栋仓库同时完工。A、B、C三栋仓库的实际造价分别为200万元、300万元、500万元。A仓库造价包括工程物资140万元、工资40万元、银行存款支付其他费用20万元。假设不考虑相关税费。

B、C仓库完工后，大华公司自己使用，故完工后按固定资产入账。

而A仓库明确为出租而建造，故作为投资性房地产核算。

假设大华公司采用成本计量模式核算，其投资性房地产的账务处理如下：

A仓库分摊的土地使用权=300×［200÷（200+300+500）］=60（万元）

借：投资性房地产——已出租土地使用权600000

贷：无形资产——土地使用权600000

借：投资性房地产——A仓库（在建）1400000

贷：工程物资1400000

借：投资性房地产——A仓库（在建）400000

贷：应付职工薪酬400000

借：投资性房地产——A仓库（在建）200000

贷：银行存款200000

投资性房地产A仓库账面价值=1400000+400000+200000

=2000000（元）

A仓库完工时结转成本：

借：投资性房地产——A仓库2000000

贷：投资性房地产——A仓库（在建）2000000

2.3.3 投资者投入的投资性房地产的初始计量

投资者投入的投资性房地产，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。对于投资者投入的投资性房地产，企业应按投资合同或协议约定的价值，借记“投资性房地产”账户，按可以抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”账户，贷记“实收资本”或“股本”账户。

【例2-3】2020年8月28日，大华公司与其投资者张华签订了一份投资合同，该合同约定：张华将其所有的一栋写字楼投入大华公司，大华公司随即将该写字楼出租给A公司，该写字楼的合同价格为2600000元，增值税为234000元，已办妥相关手续。大华公司将其写字楼作为投资性房地产，其账务处理为：

借：投资性房地产2600000

应交税费——应交增值税（进项税额）234000

贷：实收资本2834000