1　绪论

1.1　不动产和不动产估价概述

1.1.1　不动产的概念及分类

1.1.1.1　不动产的概念

关于不动产（real estate），各国的法律对其界定各有不同。《法国民法典》第516条规定：“一切财产，或为动产，或为不动产。”对动产和不动产而言，通常以财产能否自由移动为依据进行划分。《意大利民法典》第812条规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为的与土地结为一体的物品是不动产；固定在河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨坊、浴场以及漂浮在水面上的建筑物视为不动产。”《日本民法典》第86条规定：“不动产是指土地及其定着物。”土地的定着物是指定着于土地，在不容易分离的状态下使用，如房屋、桥梁、石墙、水井等均属不动产。种植的树木也是土地的定着物，但暂时种植者则非土地的定着物，而是动产。通常认为与土地分离而使土地发生变更，或因分离而需要花费相当的劳力费用的，被称为定着物，但附着于土地的农作物不属于不动产。美国法律规定，不动产是指所有土地和所有土地上的自然附属物（树木、矿产），以及附着于土地上的全部人为的物体（建筑物、地上改良物等），不动产所有权从地球中心直到无限天际。中华人民共和国《不动产登记暂行条例》第2条规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）第2条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”不动产在中国法律上主要包括土地、附属于土地的建筑物和其他定着物。

国内学界对不动产概念的界定也有多种表述。黄贤金等（1998）、艾建国和吴群（2008）都将不动产定义为不能移动位置或移动位置后会引起性质、性状改变而造成经济损失的财产，诸如，土地及房屋、森林、道路等土地附着物。周小萍等（2008）将不动产界定为土地、建筑物及其他土地定着物，以及衍生的全部权利、利益和收益的总和，不动产是涉及实物、权益、区位三者的综合体。王喜和陈常优（2015）认为广义上不动产是指土地及其地上的一切定着物，包括土地、地上地下的建筑物和构筑物、河流、森林、草原、矿山等；狭义上不动产主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物，具体指土地和房屋及其附属设施。叶剑平和曲卫东（2016）也认为不动产是指不能移动位置或移动后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产，如土地及房屋、森林、道路等土地附着物。朱道林（2017）认为不动产指不能移动的财产，具体含义的界定可从不动产的实体、权属和有关法律界定等方面给予体现。结合以上学者的观点，可从以下几个方面对不动产的概念给予理解：①不动产具有不可移动性，移动会造成经济损失。②不动产是实物、权益和区位三者的集合体。从实体的角度看，不动产是指土地及其地上的定着物；从权属的角度看，不动产权属是指不动产本身及其所包括的各种权利的总和；从区位的角度看，不动产的位置是固定的，由于它的有关权利是可以流动的，因此它能够进入流通领域得以实现其经济价值。

1.1.1.2　不动产的分类

分类标准不同则划分的不动产类型也不同，按用途、开发程度、收益状况和法律界定等不同的分类标准，不动产可划分为相应的类型。

（1）按用途划分，不动产可分为居住不动产和非居住不动产。其中，居住不动产分为住宅和集体宿舍两大类；非居住不动产包括商业不动产、服务不动产、文化娱乐及休闲不动产、办公不动产、医疗不动产、工业和仓储不动产、农业不动产、特殊用途不动产以及综合不动产等。

（2）按开发程度，不动产可分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房等类型。其中，生地是已完成土地使用审批手续，而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，需经开发后才能直接用于城市建设的土地。毛地是已完成土地使用审批手续，但须先动迁安置原住户，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。熟地是具有较完善的基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。在建工程是指建筑物尚未建成，不具备使用条件的不动产。现房是指可以直接使用的不动产。

（3）按收益状况，不动产可分为收益性不动产和非收益性不动产。收益性不动产是指直接产生租赁或其他经济收益的不动产，诸如，商场、旅馆、餐馆、写字楼和游乐场等。非收益性不动产是指不能直接产生经济收益的不动产，诸如，行政办公楼、寺庙、教堂、博物馆等。

（4）按法律法规规定，不动产主要包括土地、附属于土地上的建筑物和其他定着物，土地不仅限于地面还包括地下及上空，建筑包括地上和地下的各种建筑设施，其他定着物指林木及建筑物的固定附属设备等，其中，土地和建筑物是不动产的主要形式。

1.1.1.3　作为不动产的土地

在不动产估价中，土地是三维立体空间，是地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。陆地表面的范围是指该宗土地在地球表面的边界所围合的面积；地上空间是指从该宗土地的地球表面边界向上扩展到无限天空的空间；地下空间是指从该宗土地的地球表面的边界呈锥形向下延伸到地心的空间；即是说，土地属谁所有，地上的上空及地下也属谁所有。但土地使用者并不能在土地的空间范围内随心所欲地开发和利用，这是因为对土地的开发利用除受到自然环境条件、建筑技术、建筑材料、经济实力等因素的制约外，还受到土地权利的设立和行使的限制、不动产相邻关系的限制和土地使用管制等外在因素的限制。宗地是由权属界线组成的封闭地块，作为不动产的宗地的基本特征和主要属性包括位置、面积、四至、形状、地形、地势、周边环境、利用状况、产权状况、地质条件、基础设施、平整程度以及临街状况等属性特征。

1.1.1.4　作为不动产的建筑物

作为不动产的建筑物是指由人工建造的供人们生产、生活和其他活动所使用的场所，是建筑材料、建筑构配件及有关设备组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类，房屋是建筑物的主要组成部分。房屋是指具有顶盖、梁柱、墙壁，可供人居住或用于其他用途而附着于土地上的空间场所，包括住宅、生产用房、营业用房、办公用房、其他专业用房，以及教育、体育和文化娱乐设施、军事设施等。构筑物是指房屋以外的建筑物，一般不直接在其内生产和生活的建筑物。不动产估价中，房屋的基本属性包括位置、面积、楼层朝向、建筑高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、平面布局、建成年月、维修养护情况、新旧程度、利用状况、建筑外观、公共服务设施、产权状况以及通风采光等其他属性特征。

1.1.2　不动产价格及不动产估价

1.1.2.1　不动产价格

不动产作为财产，在市场交易中同其他商品一样也需要以货币的形式表现其价值，即不动产价格。黄贤金等（1998）认为不动产价格是市场供求关系中的不动产产权价格，不动产产权是人们对他们的不动产财产用途的法律规定。周小萍等（2008）认为不动产价格是和平地获得他人的不动产所必须付出的代价，包括货币、商品或其他有价物，不动产的价格也是由商品的有用性、供给的稀缺性和有效需求综合形成的。王喜和陈常优（2015）认为不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价，这种代价可以是货币也可以是商品或其他有价物等实物。叶剑平和曲卫东（2016）认为不动产价格是市场供求关系中的不动产产权价格。朱道林（2017）认为不动产价格一般是指由于人们对不动产效用的认识、不动产的相对稀少性及不动产的有效需求的存在等三者相互结合，所产生的不动产的经济价值（交换价值）的货币表现形式。

1.1.2.2　不动产估价及本质

不动产估价在日本和韩国通常被称为不动产鉴定评价或不动产鉴定，在美国被称为房地产评估或房地产估价，在欧洲大多被称为房地产估值或物业估值，在中国台湾一般被称为不动产估价，在中国香港特别行政区通常被称为物业估值或物业估价，在中国内地一般被称为不动产估价或不动产评估。不动产估价也可称不动产评估，在行业内一般不作过多区分，两个术语彼此经常混用，但严谨地说，不动产估价更贴近于不动产价格测算与判断的基本要义，而不动产评估则相对宽泛，不仅可以指价值价格评估，还可能指风险、质量、效果或影响等方面的评估。针对价值价格分析、测算与判断活动，严格来说，不动产评估称为不动产价格评估更合适。本书主要采用不动产估价这一术语表达。

关于不动产估价的定义，不同的学者有不同的阐述。英国皇家特许测量师协会的米灵顿（A.F.Millington）认为，不动产估价是为特定目的评估不动产之特定权益于特定时间之价值的艺术或科学。我国台湾学者林英彦（2000）认为不动产估价系依据影响不动产价值之各种资料，判定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之。柴强（2022）认为房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派房地产估价师对房地产价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。周小萍等（2008）认为不动产估价就是为特定的目的，对特定的不动产（或不动产权益）在特定的时点的客观合理价格或价值的测算和判定。虞晓芬（2010）认为不动产估价是为特定目的而评估不动产的特定权益于特定时间的价值的专门业务。艾建国和吴群（2008）认为不动产估价是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。叶剑平和曲卫东（2016）认为不动产估价是指对房产、土地、森林、构筑物等不动产进行价值评估。朱道林（2017）等也对不动产估价的概念给予了界定，认为不动产估价主要是不动产拥有者、未来的买者、管理机构、信贷机构、征税机构和其他的个人或机构等，出于不同的目的和需要，而进行的不动产经济价值的测算。在借鉴和吸收以上学者观点的基础上，本书认为不动产估价是评估专业人员根据估价目的，遵循不动产估价的法律法规、估价准则、基本原则和估价程序，在充分了解和掌握估价对象基本状况、不动产市场资料和深入分析价格影响因素的基础上，选择合理的估价方法，对一定权利状态的不动产于特定时点在公开市场或特定市场条件下的经济价值所作出的客观合理的测算、分析和判断并出具相关专业意见的专业服务活动。

不动产估价作为一种专业的经济行为，具有以下几个方面的特点：①不动产估价的主体必须是估价师或评估专业人员，估价师包括土地估价师和房地产估价师，具备相应的专业技能、职业道德和伦理素养；②不动产估价都是为特定目的而对估价对象的价值价格进行评估，一项不动产估价活动有且仅有一个目的；③不动产估价必须遵循估价的基本原则、基本原理和方法；④不动产估价必须遵照一定的程序并选用合适的估价方法进行，估价方法主要包括收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法以及其他估价方法等；⑤不动产估价必须拥有充足的第一手资料，充分掌握估价对象的各种实物状况和权利状况；⑥所评估的不动产价格是估价对象某种权利状况下的某一价值时点的价格，价值时点不同则价格不同。

①从本质上讲，不动产估价估的是不动产的价值而不是价格。从经济学理论讲，价值为物的真实所值，是价格波动的中心，是相对稳定的；价格是价值的外在表现，现实中定价决策受多方面原因的影响而导致价格时有高低。②不动产估价遵循的基本准则是不动产的市场价值。市场经济条件下不动产资源配置是遵循市场规律的，市场价值是不动产的公允内在价值；不动产估价主要是满足不动产市场交易的需要，为不动产交易提供专业化的咨询服务，而不动产交易的一般情况是符合市场价值的假设条件。③不动产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，是评估专业人员在深入了解不动产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的不动产价值揭示出来；不动产估价是提供关于估价对象的客观合理价值的专业意见，供当事人决策参考，所以不动产估价不同于定价（朱道林，2017）。

1.1.2.3　不动产估价相关术语的界定

在不动产估价中，往往需要对不同实物的不动产进行单独估价或整体价值评估，根据不动产的类型，不动产估价可分为土地估价、建筑物（房屋和构筑物）估价和其他地上定着物估价等。本书后续会涉及“不动产估价”“土地估价”和“房地产估价”三个关键术语，为明确其逻辑关系和内涵，对其界定如下：

（1）不动产估价，是指对土地、建筑物及其他地上定着物估价的总称，既包括土地、建筑物（房屋和构筑物）及其他地上定着物等不动产实体价格的单独评估，也包含土地和建筑物或其他定着物整体价格的评估。

（2）土地估价，指对不动产中的土地部分的估价，无论是否存在固定于该土地范围内的建筑物或其他地上定着物，在土地估价时如无特殊约定，都不包含该土地范围内的建筑物或其他地上定着物的价格。

（3）房地产估价，指对不动产中的房屋及其所分摊的土地的价值的评估，在房地产估价时如无特殊约定，一般不包含估价对象房屋及分摊土地以外的该宗地范围内的其他构筑物或其他地上定着物的价格。另外，对不包含土地价格的地上建筑物价值的单独估价，本书涉及较少。