第二章 土地使用权直接转让纠纷

土地使用权转让作为土地二级市场的交易行为，是土地使用权人对土地使用权的处分行为。根据《民法典》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产转让管理规定》以及《城市房地产管理法》等法律法规的规定，土地使用权转让是指土地使用权人通过出售等有偿方式移转土地使用权的行为。

第一节 理论概述与实务指引

一、土地使用权转让的特点

（一）土地使用权转让应为有偿行为

土地使用权转让是土地使用权人（出让方）通过法定方式将土地使用权转移给受让方的行为，受让方应支付一定的转让价款，在出让方通过赠与方式移转土地使用权时，应为土地使用权赠与行为，而非转让行为。

（二）土地使用权转让的连带转让效力

《民法典》第三百五十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”可见，我国采纳了房地一体主义的立法体例，土地使用权和地上建筑物的所有权二者需共同作为交易标的，不能单独流转，也即通常所说的“房随地走”或“地随房走”的规则。

（三）土地使用权转让是一种要式行为

《民法典》第三百五十四条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同……”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定：“土地使用权转让应当签订转让合同。”土地这一重要自然资源的利用，关系到国家、社会和使用者的重大利益，采用书面形式可有效明确各方权利义务，避免潜在争议。

（四）土地使用权转让合同的期限要受限于出让合同

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条规定：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”《民法典》第三百五十四条规定：“……使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。”土地使用权作为一种用益物权，只能在土地所有权人让渡权利的范围内行使相关权利。因此，土地使用权转让合同中约定的使用期限自然不得超过出让合同约定的土地使用权期限。

二、土地使用权转让的条件

《民法典》第三百四十七条第一款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”土地使用权创设方式不同，对土地使用权转让的条件也有不同要求。实务中，“房随地走”的情形在土地使用权转让条件中较为常见且要求较为复杂，以下简要对比说明出让取得和划拨取得土地使用权转让时的不同条件要求。

（一）转让以出让方式取得的土地使用权的条件

《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

《城市房地产转让管理规定》第十条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

根据上述规定，以出让方式取得土地使用权，进行转让时，应符合的条件包括：1.支付对价，支付全部土地出让金；2.权属明确，权利人取得土地使用权证书；3.按照出让合同约定进行投资开发，并符合如下要求，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

（二）转让以划拨方式取得的土地使用权的条件

1.以划拨方式取得的土地使用权的转让条件

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”

由于土地使用权划拨是市、县级以上人民政府代表国家出于对公益事业或国家重点工程项目的扶持，在受让方缴纳补偿、安置等费用后或直接无偿将土地交付给其使用，即土地使用权划拨具有行政性、无偿性、公益性，所以我国划拨土地使用权原则上不得转让，只有在符合上述法定条件时方可转让。

2.以划拨方式取得土地使用权，转让时的条件

《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

《城市房地产转让管理规定》第十一条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”第十二条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；（二）私有住宅转让后仍用于居住的；（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。”

因此，以划拨方式取得土地使用权，在进行转让时也同样受到我国法律的限制性规定，在经有批准权的人民政府准予转让后，原则上由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，而在经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续时，出让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

（三）土地使用权转让的效力

土地使用权转让是受让方处分土地使用权的行为，其效力主要包括以下方面：

1.出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

2.土地使用权转让时，其地上建筑物、构筑物及其他附着物所有权随之移转。

3.土地使用权和其地上建筑物、构筑物及其他附着物所有权移转后应当依法办理变更登记。

4.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

第二节 办案思路与实战技巧

我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，土地使用权移转需要具备有效的债权合同（土地使用权转让合同）以及完成不动产变更登记两个要件，司法实践中相关纠纷多为土地使用权转让合同纠纷。

一、未办理土地使用权变更登记的转让合同纠纷

《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，对于不动产物权变动，我国法律采取的是债权形式主义的物权变动模式，即物权变动效力的发生，不仅需要依当事人的意思而成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单独行为生效，而且需要登记或者交付，但无需另外作成物权行为。因此，作为债权合同的土地使用权转让合同的效力是独立于物权效力存在的，相关合同的效力不能以是否办理物权登记为标准来认定，否则容易出现土地使用权转让市场的混乱。最典型的就是在“房随地走”的情形中，若认定办理物权登记作为土地转让合同及相关房地产买卖合同的生效要件，开发商则完全掌握主动权，如在房地产升值的情况下，开发商为了保值或一房二卖，不履行相关合同，即不去办理房地产过户登记，导致房地产买卖合同未生效，对购房者来说，显然是不公平的。

因此，对于未办理土地使用权变更登记时转让合同的效力，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条认定相关合同有效：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”

二、“一地数转”合同纠纷

（一）“一地数转”合同效力

由于我国法律采取的是债权形式主义的物权变动模式，即将物权变动的原因与结果进行区分，合同的生效是双方当事人意思表示一致，而物权登记则为合同履行，即土地使用权转让合同的效力，应依据《民法典》的相关规定来判断，并不以不动产是否办理物权登记为标准。 因此，对于土地使用权人与受让方之间签订的数个土地使用权转让合同，当双方当事人就土地使用权转让的意思表示一致时，该土地使用权转让合同即产生约束力。

（二）“一地数转”合同纠纷中最终土地使用权的取得

由于数个土地使用权转让合同在符合合同的生效要件时均为有效，因此不同的受让方均可向出让方主张履行合同，以实现取得土地使用权的合同目的。但同一宗土地使用权，只能向一个受让方履行，因此出让方就土地使用权订立数个土地使用权转让合同，在合同有效的情况下，受让方满足优先受让的条件是解决该类合同纠纷的关键。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”

根据上述司法解释的规定，土地使用权人作为出让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，优先受偿顺序如下：1.办理土地使用权变更登记手续；2.均未办理土地使用权变更登记手续时已先行合法占有投资开发土地的；3.均未办理土地使用权变更登记手续且未合法占有投资开发土地时，已先行支付土地转让款的；4.合同未履行时成立在先的合同受让方。此外，在土地使用权实际受让方确定后，其他未能取得土地使用权的受让方有权依照《民法典》的有关规定请求解除合同、要求出让方承担相应违约责任。

（三）注意转让划拨土地使用权的合同纠纷

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、第十一条的有关规定，对于以划拨方式取得的土地使用权进行再转让的，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，因此，原则上经有批准权的人民政府批准是相关合同有效的必要条件，而关于该批准的时间节点，在实务中应以起诉前是否经有批准权的人民政府批准为准。

值得注意的是，最高人民法院于2020年修改《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》时，将原2005年出台的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定予以删除，就其删除的原因来看，通过划拨取得的土地使用权具有行政行为性、无偿性、无期限性和公益性的特征，相关法律法规严格限制划拨土地使用权的转让便是为了避免国家和社会公共利益遭受损害。因此，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同前应当依法经过有批准权的人民政府批准，但是根据物权行为独立性原则（区分原则），上述政府的批准行为应仅影响合作开发房地产合同项下土地使用权变更登记等物权行为的履行，若未经有批准权的人民政府批准，则合作开发房地产合同构成法律上的履行不能，但不影响合作开发房地产合同的效力，此便为最高人民法院删除相关规定的原因之一。

第三节 典型案例精析

案例4：甲公司与乙公司等土地使用权转让合同纠纷[8]

裁判要旨

签订土地使用权转让合同时，出让方虽未取得土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定相关转让合同有效。出让方在不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件下转让土地使用权的，属于转让标的瑕疵，不影响相关转让合同的效力。

案情简介

2003年9月18日，乙公司、丙公司与甲公司签订《土地开发合同》约定，乙公司、丙公司同意将乙公司位于柳州市柳石路×号的51.9979亩土地转让给甲公司，土地转让价款为2860万元。土地转让款的付款期限和办法：根据乙公司的要求，甲公司同意于2003年9月30日前，将200万元转入乙公司账户作为合作定金；乙公司、丙公司必须在两个月内办理完成市政府同意该宗土地转让给甲公司控股或甲公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标；甲公司在得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内，代乙公司支付向中国工商银行柳州分行所借的795万元贷款及表内利息96万元（此利息如能减免，此款便加在厂房拆迁费里支付），此贷款经银行同意可转贷给甲公司，乙公司应积极协助甲公司办理，并提供该宗土地作为贷款担保抵押，如银行确认，基于此贷款转给甲公司的原因，不能免去表内利息96万元（准确金额以银行确认的为准），此利息应由甲公司承担，因其他任何原因乙公司未得到银行的免息，均由乙公司承担；甲公司在得到市政府将土地转让给甲公司控股或甲公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司，并得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内必须代乙公司支付该宗土地办理土地使用性质变更（由工业用地变更为商业用地）向土地管理部门交纳的土地变性费用及契税约600万元；乙公司在办理完成将该宗土地过户给甲公司在柳州的控股公司或甲公司法定代表人控股的公司三个月内，甲公司在柳州的控股公司或甲公司法定代表人控股的公司代乙公司分期支付职工安置费、厂房搬迁费及代乙公司偿还零星欠款，此三项共约600万元。以上共计2300万元在甲公司支付给乙公司的土地转让费中扣除，余下2200万元（甲公司根据乙公司和丙公司的要求，支付给乙公司560万元、丙公司1640万元），甲公司在得到土地使用和开发指标批准，可以进行房地产开发时起一年内支付给乙公司和丙公司。

在甲公司代乙公司、丙公司向土地局支付该宗土地变性费及契税的同时，乙公司须将该宗土地过户给甲公司控股或甲公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。但甲公司在付清乙公司、丙公司4500万元之前，不得将该宗土地转让给甲公司控股或甲公司法定代表人控股的公司以外的其他人。

甲公司计划该宗土地分期开发，从甲公司支付完需开发部分土地的厂房搬迁费和职工安置费之日起算，乙公司必须在三个半月内搬迁完毕，将达到“三通一平”的土地交付甲公司。甲公司未付给乙公司、丙公司的部分款项，由甲公司或甲公司在柳州的控股公司或甲公司法定代表人的控股公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保，且约定本合同为三方执行合同。2003年9月29日，甲公司将200万元定金转入乙公司账户。2003年11月18日，柳州市发展计划委员会批准将本案所涉及的土地用途改变为经营性用地。2003年11月3日，甲公司函告乙公司、丙公司，授权甲公司法定代表人罗某友控股的盛源公司代其履行合同，要求乙公司、丙公司按合同约定将土地过户给盛源公司。2003年12月15日，甲公司又函告乙公司、丙公司，将代其履行合同的公司变更为恒贸源公司，要求乙公司、丙公司按合同约定将土地过户给该公司。2003年11月21日，乙公司与丙公司函告甲公司，其已于2003年11月18日将柳州市发展计划委员会批准土地用途改变的文件办妥，并将复印件交与甲公司，要求甲公司提前支付600万元款项，其中300万元用于交纳土地收益金，办理土地过户及办理解封和搬厂，另300万元在办理完土地过户手续后的一个月内支付。2003年11月25日，乙公司提出资金计划：第一期资金计划总计300万元，包括支付河北科技公司欠款42万元，用于办理土地解封事宜；交纳土地收益金120万元；搬迁厂房所需费用100万元；偿还其他零星欠款38万元。第二期资金应在土地过户后一个月内到位。

由于甲公司能否提供并办理抵押担保登记手续，对确保乙公司、丙公司今后利益的实现至关重要，因此再次发函，希望甲公司务必在2003年12月8日前到乙公司商谈修改完善上述问题并最终达成一致意见，否则《土地开发合同》无法履行，三方将全面终止该合同。2003年12月20日，恒贸源公司函复乙公司、丙公司：《土地开发合同》合法有效，不能随意终止，现乙公司、丙公司以根本就不存在的不安全因素为由拒不办理该宗土地过户，已属严重违约。2003年12月29日，乙公司、丙公司致函甲公司，以三方没有就办理抵押担保登记的时间及担保金额、保证范围达成一致意见为由，决定从即日起终止《土地开发合同》并要求甲公司商谈办理定金退还事宜。2004年1月3日，甲公司致函丙公司、乙公司，拒绝终止合同。

此外还查明，本案所涉及的位于柳州市柳石路×号土地属国有出让土地，土地证号为柳国用（2003）字第18××61号，土地面积为34665.3平方米（合51.9979亩），用途为工业用地，系乙公司根据与柳州市国土资源局2003年6月26日所签订的出让合同受让取得；该宗土地按抵押合同设定土地使用权抵押登记，抵押面积为34537.3平方米，抵押金额为837万元，抵押期限从1997年7月11日至1999年7月9日，抵押权人为中国工商银行柳州分行，目前该笔抵押已到期，尚未办理注销登记；乙公司经企业改制后以出让方式处理该宗土地使用权，尚欠292.5万元的职工经济补偿金未支付；2003年11月18日，柳州市发展计划委员会通知乙公司：“柳州市土地收购储备与审批委员会2003年第9次工作会议已同意你单位位于柳石路×号土地的用途改变为经营性用地，请于《通知》发出之日起至2004年6月30日，到市计委、规划局、国土局等有关部门办理相关手续，期限内未办理的，视为自动放弃，并告知：一、房地产开发公司宗地改变用途的，请按房地产开发项目的有关程序办理；二、非房地产开发公司宗地改变用途的，应在获得房地产开发资格后，按房地产开发项目的有关程序办理。”

法院裁判

本案性质为土地使用权转让合同纠纷。三方当事人签订的《土地开发合同》是在自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同，根据诚实信用原则，各方当事人均应恪守合同的约定，全面履行合同。甲公司已按照合同交付了定金并将合同中所约定的代其履行的公司告知了乙公司与丙公司，而乙公司与丙公司却没有按照合同的约定履行自己的义务，而是以三方在合同中对抵押担保问题约定不明确，又没有协商一致，其利益存在风险为由，拒绝按合同的约定办理有关土地手续，并进而要求终止合同，显然有悖于合同的约定。根据合同约定，在甲公司将200万元定金转至乙公司账户后，乙公司和丙公司就应当履行合同第三条第二款所约定的义务，此间并不存在甲公司应先行办理抵押手续的问题，因为合同并没有将甲公司办理抵押手续作为乙公司和丙公司履行该义务的前置条件。根据合同约定，甲公司在履行本案合同过程中，除已支付给乙公司的200万元定金外，还需代乙公司履行相关义务，在支付约1500万元的款项后，方能实际取得土地过户，且甲公司也承诺以过户的土地使用权作为对未付款项的抵押担保，该承诺不违反法律规定且是切实可行的，故乙公司与丙公司所主张的风险没有事实依据，不予支持。

此外，本案合同签订前，柳州市国土资源局已同意乙公司以出让方式取得讼争土地的使用权，双方订有出让合同。本案一审起诉前乙公司办理了土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属出让合同当事人即柳州市国土资源局和乙公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故丙公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，不予支持。

关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十九条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，丙公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，不予支持。

综上，《土地开发合同》于签订之时虽有瑕疵，但经补正后已不存在违反法律强制性规定的情形，应认定有效。

律师评析

在土地使用权转让过程中，存在出让方在尚未取得土地使用权证书的情况下转让土地使用权的现象，若出让方在诉讼前已经取得该证，则应认定相关转让合同有效；虽然《城市房地产管理法》第三十九条明确规定，转让以出让方式取得的土地使用权，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，但是本案法院认为上述规定不影响相关土地使用权转让合同的效力，而仅属于对相关土地使用权的物权发生变动时的限制性条件，换言之，出让方若想完整履行相关土地使用权转让合同项下将土地使用权变更至受让人名下的义务，必须符合上述规定的要求，但是否符合上述规定不影响相关土地使用权转让合同的效力。

案例5：城投公司与建院公司建设工程施工合同纠纷[9]

裁判要旨

在项目建设程度未达到可以依法转让土地使用权的情况下，资金方提前介入与项目方（一般为土地方）进行前期合资开发合作，若在这一过程中对外产生纠纷，不论名义上项目的发包方是资金方还是项目方，凡是实际参与的受益方均应对此承担连带责任。

案情简介

2017年1月6日，甲公司与建院公司签订工程施工分（承）包合同。合同约定涉案工程名称为瑞海北路×号地块（第一城）项目；工程地点为青岛市市北区瑞海北路×号；工程内容为基坑支护施工；承包范围为基坑支护结构施工等。涉案工程合同总价为18012533.75元，具体项目组成及综合单价详见《瑞海北路×号地块第一城项目工程价目表》。

2017年9月26日，建院公司与甲公司、监理单位达成《瑞海北路×号第一城基坑支护项目补助明细表》，证明因甲公司的原因导致停工，甲公司给予建院公司人工费及机具租赁费补助，累计235119元。甲公司由现场负责人王某明签字，监理单位由刘某清签字，并注明“停工时间，工人的量，情况属实”。

本案审理过程中建院公司申请就涉案工程造价进行司法鉴定。一审法院委托乙公司就涉案工程进行司法鉴定，乙公司接受一审法院委托进行鉴定并作出《鉴定书》。鉴定结论中双方对钢筋砼灌注桩82317788.7元、第一城基坑支护项目补助明细表235119元、签证单临时道路240412.88元、扣除双方确认的电费金额95248.81元无异议，一审法院予以确认。

另查明：城投公司持有涉案项目用地的土地使用证，房地产权证（证号：青房地权市字第××号）、工程立项批准文件［文号：青北发改发（2015）256号］及建设工程规划许可证等。2015年甲公司与城投公司签订《合作协议书》，就涉案项目约定：城投公司提供土地，甲公司以自筹资金的形式对项目用地进行前期开发建设。城投公司派人与甲公司组成工作小组，配合甲公司进行项目规划设计、开工建设的各项审批，工程建设及工程管理流程控制等。待项目用地的投资达到项目投资总额的25%，通过股权转让等方式将合作项目转让给甲公司。2017年9月27日，城投公司与甲公司签订《合作协议书》补充协议，约定由城投公司接管该项目并自筹资金对项目进行前期开发建设，且由甲公司派驻人员配合共同管理工程进度、工程质量和施工安全，直至该项目用地投资额达到项目开发投资总额的25%以上，并且符合土地使用权转让的条件等。

城投公司与甲公司签订补充协议后，甲公司已将涉案建设项目所有资料移交给城投公司。移交清册中记载了“与施工现场土石方及打桩施工相关的合同及施工记录”。城投公司委托尤尼泰振青会计师事务所就涉案工程项目进行全面的评估，出具了《关于对欢乐滨海城×地块项目执行商定程序的报告》（尤振咨字〔2017〕第02-002号）一份。该报告第1.5条，复核甲公司对外签订的与本项目相关的合同协议的履行情况及所涉及的已完工程投资情况，包括甲公司以自己的名义或以城投公司的名义对外签订的全部合同协议。该报告包含建院公司施工内容，包括项目签证及工程量明细表等内容。城投公司与甲公司设立共管账户，该账户户头名称为城投公司。甲公司对涉案项目一切经济往来须通过该账户进行，也必须经过城投公司审核同意才可进行。

法院裁判

一审法院认为，根据城投公司与甲公司签订的《合作协议书》，城投公司提供项目土地，甲公司提供资金，双方合作开发涉案项目。在涉案工程开发建设过程中，城投公司与甲公司设立共管账户，该账户户头名称为城投公司，由城投公司控制和管理。城投公司派人员与甲公司共同组建了项目管理部。虽然《施工合同》是甲公司与建院公司签订的，城投公司未与建院公司签订合同，但城投公司作为该项目的合作方，对甲公司与建院公司签订了合同、建院公司实际进行了施工的事实，应当知道且未提出异议。且根据城投公司与甲公司签订《合作协议书》补充协议，由城投公司接管该项目并自筹资金对项目继续进行前期开发建设，并由甲公司派驻人员配合共同管理工程进度、工程质量和施工安全，直至该项目用地投资额达到项目开发投资总额的25%以上并且符合土地使用权转让的条件等，城投公司已全面接管涉案项目。涉案项目并未按照合作协议书约定转让给甲公司，城投公司仍是涉案项目资产所有人和开发商，城投公司享有建院公司桩基工程的既得利益，是涉案工程的实际受益人，城投公司应对甲公司就支付建院公司涉案项目的工程款承担连带责任。城投公司主张其并非合同相对方，不应承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。

二审法院认为，首先，城投公司是涉案土地所有权人，且其多次在公开场合强调其系该项目的唯一所有权人及开发主体。其与甲公司合作开发涉案项目，无论涉案合同是否由其签订，城投公司都是本案桩基工程的实际受益人。其次，城投公司与甲公司就该项目的开发成立了项目部，设立了共管账户且户名为城投公司，并支付过破桩头人工费等款项，监理单位也在相关文件中签字确认，故城投公司作为项目建设方理应知晓建院公司对涉案项目进行了施工并加入施工合同履行，在一定程度上可推定城投公司为涉案工程共同发包人。最后，城投公司与甲公司签订的相关协议仅对协议双方具有约束力，对外并无约束力，故城投公司以与甲公司签订的相关协议为据主张不承担责任不成立。基于以上分析，一审法院判令城投公司对涉案债务承担连带责任并无不当，本院予以确认。

律师评析

虽然根据《民法典》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定”之规定，连带责任应仅在法律明确规定或者当事人明确约定的情况下才能适用，但是司法实践中法院可能根据案件的实际情况突破上述规定，要求利害关系方对一方的债务承担连带责任，如本案中法院以城投公司为涉案项目的实际受益人且实际参与涉案项目开发建设为主要理由，认定城投公司应对甲公司就涉案项目以自己名义对外签订的合同所产生的债务承担连带责任。