（一）市场：2021年上半年达到顶峰后由热转冷

1．首次出现市场供需两端同时增速下行

2021年7月是房地产市场的转折点，上半年在全国房地产市场主要指标（房企到位资金额、开发投资额、房屋新开工面积、商品房销售面积及销售额）均达到了历史同期最高值之后，市场快速下行。房地产市场的前端开发指标与末端销售指标同时持续下行长达24个月，这在我国房地产市场发展史上从未出现过。自2021年10月起，各地陆续开始放松房地产调控政策，但直至2023年6月，市场仍在底部调整，市场下行幅度之大、持续时间之长史无前例。

自1998年房改启动中国房地产市场以来，市场也曾经历几次下跌，如2008年和2014年，但这两次市场前端（即开发端）均是在末端（即销售端）下行调整6个月左右才开始出现下行的，如2008年4月，月度商品房销售面积和销售额分别出现了-12%和-7.8%的负增速，负增速一直持续到2008年12月，但4月房地产开发投资增速仍在31.7%的高位，直到8个月后的2009年2月才下降到1.03%的低位。再如，2014年2月单月全国商品房销售面积和销售额出现负增长，但月度房地产开发投资到6个月后的2014年8月才出现增速下降。

2．市场物理量指标下行幅度远远超过价值量指标

在房地产市场指标里面，凡是用平方米计量的指标均可称为“物理量指标”，其下调幅度远远超过以“元”计量的价值量指标的下调幅度（见图1-1）。2022年1—12月，物理量指标（除商品房销售面积）回调幅度均在10年以上，如竣工面积回落到11年以来的新低，新开工面积回落到12年以来的新低，土地购置面积是1998年有统计24年以来的新低；价值量指标，如房企到位资金、土地成交价款、商品房销售额等均是5年以来的新低，开发投资额仅仅是2年以来的新低。这说明房地产行业这次下行的调整，不仅对行业自身影响巨大，而且对上下游产业的影响，远远超过行业自身。也就是说无论是上游的建筑、建材等行业还是下游的家电、家居等行业，均与开工、竣工、成交面积有关，而与房地产价值量指标关系不大。因此，不能低估这次房地产市场的下行幅度产生的负面影响。客观来看，2022年家具类、建筑及装潢材料类零售额分别增长-7.5%和-6.2%，是拖累消费增长的两个最大项。

3．市场供给端指标下行幅度远远超过需求端

本轮市场调整，房地产行业前端（即开发端、企业端、供给端）的收缩程度远远大于末端（即销售端）。2022年，新开工面积、土地购置面积、竣工面积等指标均回落到10年以来新低，而销售额和销售面积只回落到5～6年以来的新低。这说明这次市场下行是由房企引发的，供给端遇到的问题远远超过需求端。由于房企融资性现金流的急剧收缩，烂尾楼出现，影响了购房需求的释放。最典型的表现就是2022年全年新建商品住宅销售面积增长-26.8%，但全年现房销售一直是正增长。这一情况与2008年和2014年房地产市场下行的时候截然不同。2008年和2014年全年商品房销售面积出现负增长，期房和现房销售也一致出现负增长，但是这次商品房销售面积累计增速自2022年2月出现同比负增长持续至今，而现房销售增速一直维持正增长。说明供给端的风险问题影响了需求的释放，人们因担忧买到烂尾的房子而不敢购房。这次救市政策主张“救项目不救企业”，实际效果就有限了。反映房地产从开发到销售整体状态的国房景气指数降到了历史低点（见图1-2）。

图1-1　房地产市场物理量指标与价值量指标变动情况

资料来源：国家统计局《中国经济景气月报》。

图1-2　国房景气指数

资料来源：国家统计局各月发布的《全国房地产市场基本情况》，作者整理。

2021年下半年以来，房地产市场变化首次出现了这些新特点，主要是收缩性调控政策集中出台、头部房企债务违约、新冠疫情三因素叠加所致。