0.2 国内外研究现状及发展动态

0.2.1 政府在住房市场中发挥的作用

政府作为住房市场的管理者和参与者，在房地产市场调控领域的作用日益重要。Green等（2003）总结了前人的研究，加入调查及实证分析，认为房地产市场存在一定的缺陷，需要有效的政府调控。同时，他们还认为政府制定一系列住房政策调控目标，能使其更好地履行政府职能。Quigley等（2005）以北美地区为研究对象阐述了为什么政府需要对住房市场进行干预。他们认为政府的干预将有利于消费者权益的保护、减轻外部性影响、改善收入分配和解决低收入人群在住房上的一系列问题。Groves等（2007）通过对新加坡、韩国、日本、中国等国家住房体系的分析，指出住房政策对改善住房福利至关重要。Malpass（2008）认为政府的住房政策的重点逐步从经济增长转向住房保障和人民福祉，认为福利水平越高的国家，其住房发展越好。Holmqvist等（2014）以瑞典为例，提出政府对住房市场的监管与调控制度能助其更好地应对金融危机。国外学者还分别从货币金融、土地、税收等方面具体分析了政府如何调控住房市场。Bernanke等（1995）在研究货币政策传导的信贷渠道时，分析了货币政策对住房市场的调节作用。Lacoviello等（2008）以房地产市场为例，利用向量自回归（VAR）方法分析了英国、德国、芬兰、挪威四个国家房地产市场中货币政策传导的信贷渠道，重点测试了银行贷款渠道，结果表明住房金融结构体系特征（包括住房融资效率及金融机构类型等）对信贷渠道具有显著的影响。除了货币金融政策对住房市场的影响外，还有国外学者从土地政策入手进行分析。Glaeser等（2004）实证分析了美国曼哈顿等地区从20世纪90年代起房价一路飙升的原因。他们的研究表明，收入的增加、贷款利率的降低等因素可以从需求侧解释房价飞涨，而土地使用监管限制政策导致住房供应的减少则从供给侧抬高了房价。Quigley等（2005）也从美国加利福尼亚州的高房价和高住房成本为切入口分析了州政府土地规划调整对房价的影响。Floetotto等（2016）用一般均衡模型从实证角度研究了政府税收政策对房价和住房福利的影响。

国内学者也充分肯定了政府在住房调控中的积极作用，并实证评估了调控政策的效果。刘洪玉等（2007）从地方公共品和外部效应出发论证了房地产市场中政府干预的重要性，并对房地产市场调控的原理和效果进行了评价。刘敬伟（2007）认为，房地产市场独特的市场性质和商品属性决定了房价必须通过政府的相关政策进行引导；我国政府也需要通过财税、信贷、货币金融政策等来达到对住房市场调控的目的。况伟大（2009）构建了“消费者-开发商和投资者-开发商”模型来研究物业税对房价的影响，结果表明对我国而言开征物业税对房价能起到明显的抑制作用，但其作用小于利率政策的作用。王松涛等（2009）的实证研究表明住房市场是货币政策传导信号的重要载体。安辉等（2013）利用2002—2011年季度经济数据构建VAR模型，并通过研究发现，住房调控政策是影响我国房价的重要因素，其中土地政策和住房保障政策对房价的影响效果明显且是长期的，货币政策和信贷政策的影响效果较小。杨恒（2014）提出我国政府为了应对房价上涨带来的一系列问题出台了较多的调控政策，但收效甚微，并从中央与地方政府关系、土地财政、地方债、住房保障、投资渠道等方面分析了调控作用不明显的原因。郭克莎（2017）认为住房市场需要有效的需求调控机制，未来人口总量、人口结构、货币供给、利率水平、经济和财富的增长、房价上涨预期及投资行为都将影响城镇住房需求总量，并以此为基础提出我国住房调控的目标与机制，认为应将居民的居住面积作为需求端调控政策的依据，形成合理的差别化的信贷、税收等政策，正确处理政府行政调控与市场的关系。彭爽等（2017）指出政府在住房市场管理中主要有宏观调控和微观调控两种方式，只有合理区分这两种方式的边界，理清各级政府在其中的作用，那么政府的住房调控才会产生明显的效应。叶剑平等（2018）对我国主要类型的调控政策效果进行评估，发现直接作用于需求端的住房调控政策在短期内可能效果不显著，其长期的作用效果是显著的，而作用于需求端的金融政策（如加息和提高首付比）的长期效果是不显著的，作用于供给端的土地政策和财政政策的长期效果是明显的。可见，目前国内外学者对政府调控住房市场的重要作用做了较为一致的肯定，对财税、货币金融、信贷、土地等多层次的调控政策效果进行了评估，对住房调控政策效果不明显的原因进行了剖析。

0.2.2 住房保障政策及准入条件

目前，国内外关于保障房制度的研究较为丰富，涵盖了建设、运营、管理、模式、机制等各个方面的内容，尤其是以美国、英国、德国、法国、瑞士、日本、新加坡等为代表的发达国家的经济发展水平和社会福利水平较高，它们的保障房制度建立早、发展完善，学术研究成果丰富，实践经验颇丰。而国内的诸多研究在借鉴国外做法的基础上，也充分论证了目前我国保障房制度中存在的问题及解决之道。由于统计数据的缺乏，目前国内关于住房保障水平量化评估及影响因素的文献成果鲜见，但关于住房保障制度的研究可以给我们一些启示。

住房保障是一个备受关注的全球性问题。进入20世纪以后，为解决工业化进程中城市居民的住房问题，大多数国家建立了住房保障制度，学者对住房保障政策进行了大量的研究。对住房保障政策的研究主要集中在政策设计和政策效果两个方面。在政策设计方面，Ohls（1975）通过建立住房市场过滤的一般均衡模型，发现政府大力建设保障性住房，并实施住房货币补贴政策，可以增加低收入人群的住房消费。Arnott等（1999）进一步发展了住房过滤模型，分析了货币补贴、实物补贴和其他政策对住房市场的影响。在政策效果方面，Apgar等（1990）认为，住房货币补贴可能是适当的，但效果并不总是最佳的。Laferrère等（2004）发现发放住房补贴的效果优于政府直接建设保障性住房的效果。他们认为，住房补贴会增加住房市场的租金，从而难以评估这两个方案的整体福利。也有实证研究验证了住房保障对商品房市场的挤出效应（Walters，2009；Malpezzi et al.,2002）。Von等（2017）研究了住房保障对非洲疾病控制和公共卫生的作用。Engelsman等（2018）分析了美国纽约和波士顿经济发展较差地区的社区土地信托、保障性住房、社区组织之间的互动，提出可以通过社区主导的土地信托基金为低收入居民提供保障性住房。

在发达国家的保障性住房制度中，当住房市场严重供不应求时，政府会通过建设保障性住房进行干预。当住房短缺问题消失后，政府可利用市场机制解决居民住房问题（Bramley et al.,2005；Choguill，2007）。在美国、德国、新加坡、日本等发达国家，住房保障发展成熟，不再直接提供保障性住房，而是提供租金、税收补贴和财政支持（Bischoff et al.,2012；Noll et al.,2014；Hsiao，2020）。受经济进程、人口流动和城镇化的影响，中国的住房保障制度很难套用其他任何一个国家的模式，而是作为一个复杂系统出现（Wang et al.,2011）。也有大量文献试图明晰中国住房保障制度在过去几十年中是如何产生和发展的。Hu等（2017）分析了城市政府对保障性住房的供给情况，重点研究了公租房、经济适用房和廉租房的土地供应在城市住宅用地供应总量中的份额。他们发现，土地财政依赖程度较高、财政自主权较大的城市不太可能将土地用于建造保障性住房。Fan等（2019）和Cai等（2018）分析了地方执行住房保障政策的“路径-激励”模型，如行政性执行、实验性执行、灵活性执行和象征性执行。

流动人口，特别是从农村到城市的流动人口的住房负担能力较弱。流动人口没有城市户籍，难以享受到与城市户籍居民同等的住房、教育、医疗等方面的福利（Logan et al.,2010）。加之流动人口的工资收入普遍较低，或在没有社会保险的非正规部门工作，导致他们买商品房的压力较大。Cai等（2018）和Lin等（2018）通过案例分析了北京等几个主要城市的公租房申请准入条件，发现针对不同户籍人群的准入条件存在差异。

关于农民工住房保障问题，现有研究主要集中在定性层面的探讨。在流动人口中，尤其是从农村到城市的农民工，由于缺乏社会经济背景，工资较低或在没有社会保险的情况下在非正规部门工作，在市场上购买商品住房的可能性较小，同时由于户口等因素的限制，难以享受到住房保障福利。Chen等（2010）分析了上海的公共租赁住房计划，发现上海的公共租赁住房计划是一个有选择性的计划，其目标是吸引和留住人才以提高城市的经济竞争力，而较少考虑解决农民工等低收入流动人口的住房问题。

此外，住房保障发展的影响因素也受到关注。严荣（2014）从理论上分析了地方政府在保障性住房建设中的行为逻辑，指出国内外多数研究充分论证了在区位较差的区域集中建设保障性住房容易造成居住分化甚至隔离，但在我国，地方政府一方面需要完成中央政府保障房建设计划指标，另一方面又要考虑地方财力问题，因而会倾向于在城市边缘地区集中成片地新建保障房。在关于住房保障水平影响因素的研究中，大多数文献研究的是土地财政依赖、城镇化、经济发展水平、财政投入等经济指标的影响作用。谭锐等（2016）利用全国105个城市的数据实证分析了地方政府对土地财政的依赖与保障性住房建设的关系。褚超孚（2005）、余菊等（2009）、欧阳华生等（2014）通过对具体区域的实证研究发现，恩格尔系数、城镇化率、地方政府间住房保障财政投入的竞争会对住房保障规模及投入产生显著正向影响。

0.2.3 住房保障对房价的影响效应

住房保障可以同时从供给端和需求端影响房价。目前国内外学者关于住房保障与房价关系并没有得出较为一致的结论。住房保障主要分为货币补贴和实物保障两种形式。由于主要发达国家的住房保障起步较早，实物保障主要集中在初期住房短缺的时代，后期国外较多采用货币补贴方式对中低收入家庭进行住房保障，因而目前国外更侧重于有关住房补贴和房价或租金关系的研究。Susin（2002）通过对美国90个大都市区的调查发现，美国通过发放租房券（rent voucher）对中低收入家庭进行住房补贴，但租房券的发放将90个大都市区的平均租金水平推高了16%，使没有获得租房券的低收入租房家庭所支付的总租金增加了82亿美元，而仅向租房券获得家庭提供了58亿美元的补贴，导致了这些地区低收入家庭出现24亿美元的净亏损。但Eriksen等（2015）提出发放货币补贴会推高租金的说法不能一概而论，他们通过对美国住房调查面板数据进行分析发现，租房券的发放不能明显推高整体租金的上涨，但不同地区存在差异性；在一些住房供给缺乏弹性的城市，租房券的发放会使租金的涨幅变大。关于保障房供给对房价的影响，国外学者也做了一些探索，但没有得到明确的结论。Murray（1999）、Lee（2006）等认为公共住房的建设会对商品房的投资建设产生明显的挤出效应，在供给受限的前提下，导致居民对商品房的需求增加进而促进房价上涨。但Glaeser等（2010）通过统计分析发现保障房对其周边房屋的价格会产生抑制作用，且距离越近，保障房对周边房价的负向影响作用越大。Albright等（2013）运用时间序列分析新泽西州保障房建设的影响效应，发现保障房的开发与建设对当地商品房价格没有产生显著的影响。

国内学者关于住房保障对商品房价格的影响研究早期集中在理论分析阶段，近年来在实证领域也做了进一步的探索。吴锐等（2011）使用VAR模型检验保障房价格与商品房价格之间的关系。他们的分析结果显示，经济适用房会在短期内推高全国整体房价增速，但长期来看作用不明显。也有学者得出了相反的结论。王先柱等（2009）运用1999—2007年经济适用房建设及销售的面板数据，实证考察了保障房建设对商品房价格的影响，发现保障房作为价格更低的房源，可以分流住房需求，引起商品房价格走低。王斌等（2011）通过构建结构向量自回归（SVAR）模型检验住房保障对房价的动态冲击效应，研究结果表明经济适用房建设能够抑制房价上涨。潘爱民等（2012）基于省级面板数据得出短期内经济适用房建设的替代效应大于收入效应，导致整体房价降低，而收入效应会随着时间推移而不断增强，长期而言会推高房价的结论。我国学者还针对不同区域和不同情况展开探索。吴福象等（2012）在讨论住房保障对房价的影响作用时，对东、中、西部三个地区分别进行研究。他们发现，在我国东部和中部地区，保障房建设对普通商品房价格具有抑制作用，而在西部地区，保障房建设的外溢效应较为明显，在短期内会对商品房价格起到拉动作用。张旦辉（2017）认为：从需求端来看，保障房供给会对商品房的需求产生一定的替代作用，从而降低房价；从供给端来看，由于土地供给有限，保障房的建设会挤占商品房建设用地，商品房土地供应不足而引起房价上涨。他的实证检验结果表明，住房保障对普通商品房的价格具有抑制作用，对高档商品房的价格具有促进作用。

0.2.4 住房保障对消费的影响效应

国内外关于家庭消费问题的研究已经较为成熟，但关于住房保障对家庭消费影响的文献较少。Dipasquale（1996）较早提出保障性住房能够对居民的商品房需求产生替代效应，能够降低其计划购房比例，从而使社会总消费得以提高。但这一论断并没有严谨的实证检验。其后，国外学者开始实证研究相关问题。Sinai等（2002）运用美国人口普查数据、住房与城市建设部（Department of Housing and Urban Development）数据研究公共住房和住房补贴政策，发现政府补贴住房会对商品房产生一定的挤出效应，可以提高居民的生活质量和消费水平。Le Blanc等（2001）通过分析法国1996年的住房调查数据发现，法国政府提供的公共住房租金至少比市场租金低60%，享受公共住房的家庭的住房相关消费能提升10%以上，其他商品的消费能提升11%以上。可见，保障性住房对家庭消费会产生扩张效应。部分学者通过对我国住房保障发展情况进行研究，也得出了相似的结论。高波（2010）结合我国住房保障的实际情况，分析了经济适用房及租赁补贴对消费扩张的影响。他提出住房保障可以抑制房价飞涨，促使房价稳定，通过财富效应来扩大高收入阶层的消费需求，同时满足了中低收入群体的住房需求，降低了家庭的预算约束，对中低收入群体的消费也具有显著的促进作用。陈章喜等（2012）运用我国东部15个城市2000—2009年的面板数据来分析住房保障与居民消费数量及消费结构的关系。他们通过经济适用房销售额占住宅商品房销售额的比重来衡量城市的住房保障水平，发现住房保障对居民消费有显著的正向影响，从而拉动经济增长。周航等（2016）采用1999—2010年全国29个省（自治区、直辖市）的面板数据进行实证研究，发现保障房供给能够刺激居民消费。还有学者发现，住房保障在促进消费上存在一定的门槛效应，陈健等（2012a）基于汉森（Hansen）面板门槛模型的实证分析得出我国有助于扩大消费的保障房覆盖率的最优区间的下限为9.37%、上限为19.22%。陈健等（2012b）提出保障房供给存在门槛，只有跨过门槛，才能发挥房价的财富效应，进而促进消费。

同时，住房保障属于政府支出行为，主要目的是改善民生，因而关于政府民生支出对家庭消费影响的文献也可以给予我们一定的启示。已有研究表明，政府支出对消费的影响主要表现为两种效应：挤入效应（Karras，1994；Schclarek，2007；胡书东，2002；胡永刚等，2012）和挤出效应（Ho，2001；申琳等，2007；徐忠等，2010；蔡伟贤，2014）。不同类别的政府支出对家庭消费的影响是不同的，关于政府民生支出的影响主要包括三类：①教育支出对家庭消费的影响；②医疗卫生支出对消费的影响；③社会保障支出对消费的影响。Barnett等（2010）利用中国部分省份的数据进行实证分析，发现政府的医疗卫生支出对居民消费会产生显著影响，而政府的教育支出对消费产生的作用不明显。Emanuele等（2010）运用1990—2008年经济合作与发展组织（OECD）成员的面板数据建立基本消费模型，发现政府的教育、医疗卫生支出会对消费产生挤入效应。丁颖（2011）运用部分省份的面板数据进行实证研究，发现政府教育支出的增加对居民消费将产生挤出效应。成峰等（2017）使用中国56个地级市2010—2014年的微观家庭面板数据，运用固定效应模型及分样本回归方法，分析财政民生支出对家庭消费的影响，发现政府的教育支出对居民消费的影响作用最为显著，医疗卫生支出仅对中、东部地区的居民消费起作用，社会保障支出对无自由住房居民的消费具有正向影响。可见，关于政府支出对家庭消费的作用方向，已有研究并没有得出一致的结论，关于社会保障水平对消费影响的研究也表现出这种不确定性（Modigliani，1975；Barro，1979；Blake，2004；方匡男等，2013；沈梦颖等，2020）。

0.2.5 人口城镇化与住房保障

随着中国人口城镇化进程的不断推进，住房供需失衡导致住房价格高企。对于普通的外来低收入劳动者而言，想要在城市拥有一套住房绝非容易之事。由于住房保障资源相对有限，各城市政府在制定相应的政策时，会更多地倾向于保障本市户籍人口（Hui et al.,2006），对于外来流动人口而言，住房保障的准入门槛较高。在外来人口为城市发展提供动力的同时，如何加快外来人口的社会融合对于城市发展尤为重要。其中，外来人口的住房保障是促进外来人口社会融合的最基本条件。因此，探究中国人口城镇化与住房保障水平是否协调具有一定的现实意义。目前，专门针对人口城镇化与住房保障耦合协调的研究鲜见，但是从人口城镇化的相关研究可以得到一定的启示。

根据联合国的世界城镇化预测报告，1950年时全球只有30%的人口居住在城市，而2018年时城市人口占55%，预计到2050年将达到68%。许多学者对城镇化背后的驱动力进行了研究，发现经济增长和产业结构是核心驱动力（Davis et al.,2003；Borck et al.,2010；Greunz，2004）。城市规模、资源配置效率、生产率、就业率、公共服务等也与城镇化水平密切相关（Glaeser et al.,2010）。目前，气候变化对城镇化的影响逐步成为研究热点（Henderson et al.,2017）。城镇化发展的定量分析方法包括指标体系法和模型法。指标体系法通过评价一系列多维指标来衡量城镇化发展，这种方法综合考虑了社会、经济和环境等多方面因素，适合于分析综合性研究对象（Liu et al.,2011）。与指标体系法相比，模型法可以更客观地研究城镇化发展，相关模型主要来自经济学、社会学、生态学和系统学，如重力模型、格拉姆-施密特（Gram-Schmidt）正交化方法、数据包络分析（DEA）模型等（Park et al.,2017；Mulligan，2013；Olsson，1970；Ji et al.,2019）。此外，城镇化驱动因素模型还包括空间滞后模型、空间误差模型、空间杜宾模型和面板回归模型（Li et al.,2021）。

美国的城镇化进程始于19世纪末，在工业化带动下，美国的城镇化水平快速提高。20世纪下半叶，美国取代欧洲成为世界经济发展的中心，20世纪末，美国城市人口进一步增加到9650万人，城镇化率达到63.6%。西部大开发战略的实施使东、西部城镇化差距缩小，改变了发展不平衡的局面（Short，2007）。1950年以来，美国实现了高度城镇化，经济社会结构发生了重大变化。2000年，美国的城镇化率为79.1%，第二、三产业产值占国内生产总值（GDP）的比重达95%，非农劳动力人口占总人口的比重达87%（Wilson et al.,2012）。高科技和现代服务业在城市经济中的主导作用日益增强，经济社会结构的变化冲击着城市人口和经济的空间分布，城市人口的大都市化和郊区化成为城镇化的两个显著特征（Pacione，2009）。在人口城镇化相对成熟的美国，美国各州的人均地区生产总值相差无几（Alig et al.,2004）。与美国相比，中国各省份的地区生产总值占GDP的比重较为均匀，同时各省份的地区生产总值占GDP的比重与其人口占总人口的比重差距较大，这就导致中国各省份的人均地区生产总值差距较大，从侧面说明中国经济的集聚与人口的集聚未能同步。在我国，人口城镇化可以促进教育城镇化，主要体现在许多学龄人口从农村向城市迁移，长期的经济增长依赖于劳动生产率的不断提高，而在一般情况下，劳动生产率的提高主要依赖于教育（Goldin et al.,2008）。Lin等（2018）指出我国土地城镇化速度明显快于人口城镇化速度，但人口城镇化的发展质量优于土地城镇化，且这两者逐渐趋于协同发展。

中国的城镇化进程不断推进，与此同时，住房供需逐步失衡导致了高房价。对于普通的低收入农民工来说，在城市拥有一套房子是具有挑战性的。在住房保障供给方面，城市政府结合地方财力，重点关注本市户籍人群，可能导致住房保障并不能跟上人口城镇化的需求。在讨论中国住房保障问题的文献中，大多数研究者侧重于对政策变化和实践进行研究（Chen et al.,2014；Zhou et al.,2017），或通过案例研究评价居民对住房保障的满意度（Gan et al.,2016；Huang et al.,2015）。Li等（2019）发现投资驱动下的耕地占用率不断上升，建议政府根据当地人口迁移的变化趋势制定建设用地供应政策。

0.2.6 文献述评

首先，国外在住房保障及其对住房市场的影响效应的研究方面较为成熟，无论是在理论上还是在方法上都为后面的研究提供了良好的借鉴。国内学者近年来在相关领域也做了较多有益的探索，但有关住房保障的严谨的实证研究不多。总体上看，国内研究存在两方面不足。一是缺乏对住房保障水平的科学评估及影响机制的考察。这是中国特有的也是更值得研究的。二是分析角度大多借鉴国外，对中国政府亟须解决的问题研究不足，缺乏住房保障对中国房地产市场到底产生何种影响的研究。

其次，在住房保障对居民消费影响的研究方面，住房保障属于地方政府财政支出内容，但这种支出行为是否能够促进消费和扩大内需，如今还没有较为一致性的结论。有些研究所选取指标已不符合中国住房保障发展现状。例如，有些学者尝试用经济适用房销售额占住宅商品房销售额的比重指标来衡量地区保障性住房发展水平。由于经济适用房这种产权式保障房暴露出较多问题，我国从2010年以后开始逐步停建经济适用房，而侧重于公租房、廉租房等租赁型保障，因而经济适用房销售额等指标已经无法衡量我国的住房保障水平。国内相关研究缺乏实证分析，即使有部分学者尝试进行实证研究，运用的也是地级市及以上级别的宏观数据，考虑的是社会总体消费情况，缺乏微观层面的研究，而家庭的微观消费行为能很好地反映家庭的消费数量及结构。

最后，无论是从中国人口城镇化的进展还是从城镇化未来的发展趋势等进行考量，中国人口城镇化与城市住房保障的提供都存在一定的耦合度，如何协调二者的发展极为关键。现有的研究主要集中在城镇化与教育、环境和土地利用等公共服务之间的空间耦合关系，很少有研究考察住房保障供给与人口城镇化之间的耦合协调问题，这些都为我们的研究提供了空间。