1.4　物业管理的内容与环节

1.4.1　物业管理的内容

狭义的物业管理主要包括两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，二是维护相关区域内的环境和秩序。

具体而言物业管理主要包括以下内容：

1）房屋共用部位的维修、养护与管理；

2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；

3）物业管理区域内的共用设施设备的维修、养护与管理；

4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；

5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；

6）物业装饰装修管理服务；

7）特约服务和延伸服务；

8）物业服务合同中约定的其他服务。

1.4.2　物业管理的依据

物业管理的总体依据是法规（如可以监管装修等）和行政授权（如兼具安全、卫生管理等职责），但在具体实施过程中物业服务企业与业主建立委托聘用关系的法律形式，是双方签订物业服务合同。在市场经济条件下，通过物业服务合同使得业主与物业服务企业建立以物业管理服务为标的的协议，并通过物业服务合同约定双方权利、义务。因此，物业服务合同成为物业服务企业提供物业管理的依据。

物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利和义务的法律依据，因此，物业服务合同地位十分重要，合同是否依法订立、合同是否内容详细、合同是否具有可操作性等对于维护双方的合法权益都是举足轻重的。通常，物业服务合同的主要内容包括：

第一，总则。总则是对物业服务合同的总的说明，一般应当载明下列主要内容：

——合同当事人，包括委托方（一般简称为甲方）和受托方（一般简称为乙方）的名称、住所和其他简要情况介绍；

——签订本物业服务合同的依据，即主要依据哪些法律法规和政策规定；

——委托物业的基本情况，包括物业的建成时间、类型、功能布局、坐落、占地面积和建筑面积概况等。

第二，委托管理事项，也就是具体负责内容、管理任务等。

第三，物业服务费用。

第四，双方的权利与义务。对于不同类型的物业，合同双方都要根据该物业的性质和特点，在物业服务合同中制订出有针对性的、适宜的权利与义务关系。

第五，物业服务质量。明确物业管理服务的要求和标准，对于合同双方来说都是有益无害的。它既有利于物业服务企业提高管理效率和管理水平，从而增强市场竞争力，也有利于业主做到心中有数，针对明确的监督参考标准，更好地实施对物业服务企业的监督、检查。

第六，合同期限。

第七，违约责任。

第八，附则，一般记录合同双方对合同生效、变更、续约和解除的约定。