第6章 户籍改革到底是谁的利好？

2014年7月底，国务院出台重大政策方案，全面推进户籍改革。这份叫做《关于进一步推进户籍制度改革的意见》的文件提出，将在2020年实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

此文件的出台具有划时代的意义。除了困扰中国数十年的“城乡二元体制”终于有了正式被打破的可能性之外，十八届三中全会擘画的全面改革蓝图的实现也终于有了令人信服的依据。

消息一出，各界振奋。可最为振奋的，不出所料依然是中国的房地产业——户籍改革计划的全面推行，将必然成为已明显陷入颓势的中国地产业的一个重大利好，因而是楼市最积极的救市因素——这一点，随着该政策的出台，几乎成了一种新的全民共识。

不过，事实的真相真的是这样吗？

让我们来分析一下。

户籍改革之所以会第一个有利于楼市，各路专家们的见解尽管呈众说纷纭之态，但是大体上的思路是一致的，让我们简单地列举一下：

第一，中国的城镇化必然有利于楼市的发展。

他们认为，中国的城镇化远未结束，截止到今天不过是五成左右。按照世界先进国家的经验，中国的城镇化至少还要再发展三十年，需要达到七八成的水平才算得上真正达标。这就意味着，中国的楼市至少还有三十年的好日子，房价还要再涨上二三十年，所谓“楼市拐点说”、“楼市泡沫说”完全是耸人听闻、胡说八道，是某些特定利益集团为自己谋利的卑鄙伎俩。

第二，世界各国，尤其是日本的经验雄辩地证明了这一点。

打死不愿相信“楼市拐点说”，认为中国的楼市拐点最快也要十年后才会出现的专家们，往往极其青睐日本的案例，认为唯有日本的经验是中国楼市唯一值得参考的范本。

众所周知，日本楼市的泡沫化起源于上世纪七十年代初，正式崩溃则在上世纪九十年代初。也就是说，从楼市泡沫化，到泡沫彻底破裂，日本用了二十余年的时间。更何况，上世纪七十年代初的日本已经彻底完成了国家的城镇化改造，成功晋身世界最发达国家行列。因此，如果以日本为参照物的话，我们会发现，中国楼市距离真正的泡沫化至少还有二三十年的时间，即便到了那时，楼市泡沫从出现到破裂还要再经历二十余年的时间，这里外里一算，说中国楼市的拐点在十年后出现已经算保守的了，按照日本人的经验，从现在算起，中国楼市的拐点也许会在四五十年后才会出现。因此，现在就对“楼市拐点”大惊小怪、大呼小叫实在是杞人忧天、唯恐天下不乱之举！

至少从表面看，这些论调堪称“正确无比”，颇能忽悠缺乏经济学基本常识的老百姓，可在好歹有点经济学基础知识的人，乃至好歹有点起码的社会常识的人看来，这样的论调简直堪称白痴理论，完全不堪一击。

让我们一起来拆穿它。

先说第一点。

中国的城镇化靠什么实现？是“大建商品房”吗？

让我们思考一下这种情况的可能性。

连小孩子都知道，现在城里的房子，连城里人自己都买不起，更何况是进城农民？反之，如果进城农民都买得起，而城里人却买不起城里的房子，我们的社会岂不是要彻底乱套？城里人能善罢甘休吗？

不要跟我讲现在有许多农民也很有钱，我们现在讨论的是“城镇化”这个话题。什么叫“城镇化”？让富人进城叫“城镇化”吗？反过来说，富人用得着你去给他城镇化？人家自己就能把自己城镇化了，用不着你瞎操心。所以，城镇化的对象归根结底说的还是穷人，让穷人进城，这才是真正意义上的“城镇化”。事实上，尽管现在能在城里买得起房子的农民不在少数，但是和中国八亿农民的基数相比，这些人毕竟还是极少数。靠这些人实现“城镇化”是一个不折不扣的伪命题，因为这些人早就进城了，甚至过着不亚于城里人的日子。反之，那些对进城这件事翘首以盼的农民，都是我们通常所说的所谓“穷苦人”，对这些人而言，购买城里的商品房，简直就是一个“不可能完成的任务”。

也许有人会提出异议：我承认你说的是事实，但未免太过偏激。没错，对于那些刚进城的农民而言，买房子确实不容易。但是只要人家进了城，就能得到和城里人一样的收入，那时不就买得起房子了吗？

诚如此言，农民进城以及收入水平的城市化确实能够大幅乃至成倍提高他们的可支配收入以及综合消费水平。这一点不假，这也是中国政府之所以要通过大力推进城镇化来刺激内需增长、调整经济结构的初衷。可现在的问题是，就算进城农民的收入水平和消费能力会大幅提升，但这提升后的收入和消费水平是否能够得着城里的房价呢？答案恐怕不乐观。我在前面说过，现在城里的房价连城里人自己都够不着，更何况这些新晋城里人？

要知道，城里人中的一部分之所以还能勉强买得起房，是因为他们往往会动用整个家族几十年的积蓄，而这种资源对于绝大多数进城农民而言是不存在的（考虑到城乡收入水平之间几十年来的巨大差距，这一点不难理解）。这就意味着，即便他们能买得起房，也得在几十年之后，而且前提是房价不再涨。

总之，对于一个完全买不起的东西而言，“有效需求”，甚至“刚需”这些字眼都是伪命题，甚至可以说是非常荒谬的概念。拿这样的概念忽悠人，其人品够得上“卑鄙”这两个字。

再说第二点。

我们可以从三个方面戳破骗子的谎言。

其一，国家发展的性质。

我们知道，日本是一个地域狭小、人口相对稀少（至少和中国这样的国家比），民族单一，经济和社会结构相对单一的国家。而这些特征，与中国的国情完全处于不同的次元。而且，即便在二战之前，日本已经是世界顶级发达国家了（如果从明治维新时代开始考虑的话）。因此，日本这样的国家，它的发展轨迹和发展性质，是完全不能和中国这样彻头彻尾的发展中国家进行比较的。

事实上，日本从二战废墟中站起来，重新恢复世界顶级发达国家身份的历程，只用了区区二十年的时间。而中国即便从改革开放那一年算起，达到今天这种所谓“中等发达国家”的水平，就用了将近四十年的时间，更别提从建国那一年算起了。因此，拿日本的案例说中国的事情，完全是张冠李戴、找错了对象。根本不可能有任何的说服力。

其二，房价收入比。

要想说清“房子”的问题，只需摆出一个数字即可，那就是“房价收入比”。事实上，恰恰是因为和日本对比，我们才会发现中国现如今的楼市泡沫有多严重、多离谱。就拿那些“日本经验”推崇者的观点来说，中国今天的国民收入水平，甚至远不及上世纪七十年代初的日本（因为那个时候人家已经置身第一世界了），既然如此，就算完全不考虑几十年来货币购买力的变化情况，我们今天的楼市也堪称岌岌可危。因为地球人都知道，今天北京的房价已经不输东京。而今天东京人的收入，和上世纪七十年代初相比，何止增加了几倍之多？！换句话说，对于日本人而言，“以四十年前的收入，应付四十年后的房价”，就是今天中国的现状。试问，这样的情况如果放在日本，别说“拐点”，恐怕楼市彻底崩溃的日子，也要早来几十年吧？

再举一个更具说服力的例子。去年的某个时候，一则重磅消息震撼了国人和世界——如果把全北京的房子都卖掉，可以买下整个美国！

无独有偶，上世纪八十年代末，即日本泡沫经济最鼎盛的时期，日本东京也曾经享受过这一殊荣。唯一不同的是，那之后日本楼市轰然崩盘，导致了日本近三十年的经济大萧条。而我们中国的楼市，时至今日却依然纠缠于“是否有泡沫”、“是否有拐点”这些小儿科的论战之中无法自拔，实在是可悲又可叹！

需要强调的一点是，上世纪八十年代末的东京，有三千多万人口，且全部都是正式市民；而今时今日的北京，人口不足两千万，且包括大量的流动人口。不止如此，其时东京人的平均收入居于世界最高水平，甚至比今天东京人的收入水平还要高，要和北京比的话，则至少是今天北京人的十倍以上。在这个基础上，再将几十年来美国地产的升值水平这一要素考虑进去，如果我们承认那时候能够买下整个美国的东京存在着极其严重的楼市泡沫的话，说今天能够轻易做到同样事情的北京楼市没有泡沫，房价还能再涨几十年，如何能说得通？！

其三，“楼市”的概念差异。

在日本等西方国家，楼市的概念与我们这里有很大的不同。什么叫“楼市”？说白了就是“商品房市场”。什么样的人能玩得起商品房？毫无疑问，是买得起商品房的人。什么样的人买得起商品房？毋庸置疑，是有钱人。

所以，在西方国家，商品房市场从来就不是广大刚需玩得起或应该玩的地方。这里只属于富人，一般来说穷人是无法染指的。所以，商品房市场在人家那里与刚性需求没有多大的缘分，基本上都是源于富人的投资乃至投机需求的天下。那么，广大刚需在那些国家里是如何被满足的呢？简单。保障房。在日本，被称为“团地”的公屋制度极为发达、举世闻名。而且与我们这里不同，人家的团地往往占地面积极大，且常常位于城市的最中心地带，各种与生活有关的基础设施一应俱全，绝不亚于许多商品房市场中的精品楼盘。正因为所有日本人都成功地实现了“居者有其屋”的梦想，所以日本人才有了向全世界炫耀“一亿总中流（即全体日本人都是中产阶级）”盛景的底气。

从日本的经验中我们可以看出，之所以日本在上世纪八十年代末能够允许房价攀升到那么惊人的地步，且没有引起大家相应的警惕心理，就是因为人家的保障房制度足够完善，房地产市场里的玩家基本上都是有钱人，拥有足够强大的购买力和抵御风险的能力，因此绝大部分人都认为楼市理应可以容忍一个相对高昂的房价水平。

同样的现象也出现在香港和新加坡。这两个地方，尤其是新加坡，也拥有极为发达、极为完善的公屋制度，基本上解决了所谓刚需的问题。因此，完全市场化的楼市就留给了那些真正的有钱人去玩，随你怎么折腾，是赔是赚都是有钱人圈子内部的事情，与广大老百姓关联不大。当然，部分刚需人群的收入增加后有了改善性住房需求，情况则另当别论。不过，能够产生改善性需求的人，显然已经入列“有钱人”群体了。事实上，在西方国家，包括香港、新加坡，有了改善性需求的公屋群体必须退出公屋，因为公屋是不可以在市场上买卖的公家资产，私人没有处分权。

总之，正因为楼市里没有穷人存在的空间，人家的房价才可以被炒到如此离谱的地步。而事情在我们这里则有了致命的不同。我们的楼市是富人带着穷人一起玩，炒作需求和刚性需求同时存在，互相支撑。而且更要命的是，这种局面造成了一种独特的景观，亦即“穷人补贴富人”。具体地说，就是富人（炒作需求）通过大量占有住房资源拉高房价，然后穷人（刚性需求）再通过砸锅卖铁、咬着牙、含着泪刮光全体家族几十年的血汗钱为富人的投机行为埋单。这真是一个痛彻心扉的大悲剧！而且，这场悲剧的最高潮还在后面：现如今的中国楼市，已经从“富人剥削穷人”演变成“穷人剥削穷人”——那些被富人榨干的穷人，为了挽回老本或被富人集团“房价无限涨”的拙劣谎言所蒙骗，在饱受剥削之后，又倾其所有，甚至不惜高额负债投身到楼市中去，用自己的行为进一步推高楼价，去对自己的穷人兄弟进行最残酷、最血腥的剥削。说这种行为是一种“人吃人”的原始、悲惨行为，相信绝不为过。

因此，拿公屋制度极为健全的，以日本为代表的发达国家的案例类比中国的楼市，其用心之恶毒，用意之险恶，真真是其心可诛！

综上所述，由于中日两国在“楼市”的概念上存在着根本性的不同，人家那里的高房价和我们这里的高房价完全是两码事，根本不存在类比的可能。换句话说，日本楼市里的玩家比我们这里的玩家更有资格，他们具有更雄厚的资本和更为强大的抗压弹性。这就意味着人家能够承受的东西，我们未必承受得起。所以，在其他条件基本相同的情况下，如果人家那里都能产生泡沫，而我们这里却可以“神奇地”与泡沫无缘，那纯粹是信口雌黄、胡说八道，谁信谁是真正的傻子。

事情就是这样。

不过，历史一再教育我们：甭管多厉害的骗子，其伎俩也是幼稚的、拙劣的。而骗子的伎俩之所以能一再得逞，只能证明被骗的人比骗子更幼稚。

总之，一来把第三世界的中国的情况和第一世界的日本比，绝对是荒谬的；二来即便是和日本比，我们也能轻而易举地证明中国的楼市泡沫不但存在，而且比当时的日本更严重。三来由于公屋制度的存在，中日两国的楼市在概念上存在着巨大的区别。因此，拿日本的经验为中国的楼市泡沫遮羞，实在是掩耳盗铃、白痴至极的行为。

那么，是不是国际经验对中国就完全无用呢？

也不能这么说，只要找到一些国情近似的国家，可比性还是有的。

这些国家中的典型就是印度和巴西。

我们知道，印巴两国都是传统的发展中国家，而且都有巨大的人口基数。尤为重要的是，这两个国家都在尚未完全成为发达国家之前大力推进乃至基本上完成了城镇化。因此，以这两个国家为镜，对中国的城镇化发展前景有着极为现实、极为重要的借鉴意义。

那么，这两个国家的经验到底告诉了我们什么呢？

让我们来分析一下。

一方面大量的农民和贫民要进城，另一方面这些处于社会最底层的人兜里又没有多少钱，根本买不起、甚至租不起城里的房子。

城镇化怎么完成？

简单。对贫民窟的存在睁一眼闭一眼就行。

事实上，自从大规模推行城镇化以来，这些国家的城市，尤其是大城市里的贫民窟就像雨后春笋一般涌现出来，时至今日，无所不在、拥挤不堪、肮脏混乱、简陋破败的贫民窟已经成为这些国家的一个鲜明特征和重大社会政治问题，让这些国家的政府头痛不已。

考虑到这些国家都是所谓的“民主”国家，每一个人都有进城的权利。因此城镇化是一个被迫而又无奈的过程。但是，进城后的贫民生活到底是更好了还是更差了，世人自有公论。反之，尽管被某些不怀好意的人攻击为“不重视人权”，可恰恰是中国严格的户籍管理制度，在中国大地上杜绝了这一悲惨现象的发生，并为所有人最终都能过上幸福日子赢得了宝贵的时间和空间。两相比较，孰优孰劣一目了然。

可即便如此，由于种种历史原因，中国这片土地上时至今日依然存在着不少棚户区，而城镇化进程的加速，一个重要目的恰恰是为了彻底根除这一历史积弊。在这样的前提下，中国政府又怎么能坐视新的贫民窟产生呢？这绝对是最为荒谬的推断。

因此，种种因素都证明了一件事：中国政府希望大量农民进城不假，但是这种事情绝无可能通过“大建商品房”来解决，唯一的可能只能是“大建保障房、廉租房”，而后者的大量兴建只能进一步加快楼市拐点的到来和泡沫的破灭，而不是相反。这是任何有着正常头脑的人都能想明白的事情。

那位说了：为什么大建保障房和廉租房，也就是所谓“公屋”的举措在西方国家对楼价有支撑作用，而在中国却对楼价有打压作用呢？这种说法难道不是自相矛盾吗？

实话实说，一点也不矛盾。正如我在前面所说，西方“公屋制度”的一个最大功绩，就是基本上将广大刚性需求排除出所谓的“楼市”（即“商品房市场”），让商品房市场纯粹变成富人游戏的场所。因此，公屋制度越发达，楼市就越纯粹、楼市里的玩家就具有越高的同质化特征。在这种情况下，楼市的抗压能力自然会更强，也能够容忍一个相对更高的楼价水平。但是，由于中国的楼市是富人带着穷人一起玩，所以就具有更大的风险。这个风险主要由穷人的退场引发。而引发穷人退出楼市的可能性无非有两种，第一，楼价太高，穷人最终抵受不住，因而不得不被迫离场；第二，公屋制度逐渐完善、发达起来，穷人的刚需得到有效满足与释放，因而选择主动离场。甭管是出于那种情况，总之穷人一旦离场，将立刻对楼市产生“釜底抽薪”的作用，那些妄图压榨穷人的富人资本便会顿失支撑，自然会引发房价的拐点乃至楼市泡沫的破裂。

总而言之一句话，寄希望于通过“商品房”解决“城镇化”问题，无异于奢望国家能够针对广大进城农民“定向印钞”，实在是荒天下之大谬的晕蛋逻辑。

事情就这么简单。

那么，如果说这一次户籍制度改革的获利者不是楼市，那么真正的获利者又是谁呢？

答案也许会出乎许多人的意料。

是中国的股市和保险业。

我能理解你的疑惑，请听我慢慢解释。

先来说说股市。

不知道有多少人考虑过这个问题：中国股市的庄家到底是谁？是那些机构大户吗？

非也。中国股市真正的庄家是广大散户。这一点具有鲜明的中国特色。中国广大股民对股市的影响力绝对可以说冠绝全球。不信我们可以一起回忆一下，中国股市诞生的这二十多年，有哪一次“股疯”不是因为广大散户集体发威，连街头的卖菜大妈都对股票趋之若鹜；又有哪一次“股灾”不是因为广大散户集体怯场，连那些资深股民都对股市退避三舍？

在中国股市当中，群众的力量是无与伦比的。看不透这一点，你就没有资格在股市中试水。

事实上，哪怕你仅仅是一个普通的中国人，且从不沾股票，你也一定会对这一点有所感觉。因为这样的环境对每一个中国人来讲都实在是太熟悉了。

因此，如果中国能在一个相对较短的时期内出现一亿多新晋市民，那就等于为大量新散户的诞生提供了一个庞大的群众资源。而且重点在于，这些人中的绝大多数从未玩过股票，相对缺乏风险意识，再加上骤然面对的城乡落差促使他们挣钱，尤其是挣快钱、挣大钱的动机远胜城里人，当然，这里面绝对少不了高房价的功劳，他们涉足股市的可能性要远远大于传统城市股民。颇具讽刺意味的是，也许恰恰因为城镇化的加速和“楼市受益论”的影响，中国股市很有可能在近年内摆脱长熊的困扰，迎来真正的牛市。而这一前景无疑会进一步刺激新晋城市人口的金钱欲望，使中国的有效散户数量在一个较短的时期内登上一个新的台阶。当然，如果楼市泡沫在短期内突然爆裂，事情则另当别论。对这一点，关系人士一定要有冷静而充分的认识。

再来说说保险业。

保险业的机会与股市类似。大量新晋城市人口的产生无疑会极大地扩大保险业潜在客户的基数，而且这些客户中的大多数还有可能是那种优质客户。原因很简单，无论国家为这些新进城的农民提供多优惠的落户条件，新旧城市人口之间各种有形无形的落差依然会大量存在。总之，对前者来说，对现在和未来的不安一定会远超后者，因此他们必然会渴望更多的、国家制度框架之外的生活保障。事实上，国家制度框架能够提供或者说应该提供的也只能是最基本的保障，其他的保障一定要从社会中来、从市场中来，而这就是保险业、尤其是市场化的商业保险行业最大的机会。

也许有人会说：城市流动人口向来不是保险业的潜在客户对象，因为他们从来对加入商业保险这件事情不感兴趣。因此也很难说那些新进城的农民就能成为保险业的必然客户，更不要说高质量的客户了。

这种说法有一定的道理。但也得具体问题具体分析。不错，城市流动人口向来不是保险业的理想客户。这是事实。但为什么会这样？答案很简单：就因为他们是“流动”的，而不是“固定”的。俗话说“安居才能乐业”，如果一个人连安居都做不到，又如何能指望他加入城里人的保险呢？即便对于那些已经在城里生活了许多年，彻底适应了城市生活的人来说，在他们的心底深处依然有着“不知什么时候也许会回去”这样的念头。所以，今天的户籍制度改革，就是为了解开这些城市流动人口的心病，让他们从“流动”变成“固定”，或至少为他们提供了实现这一点的可能性乃至具体的时间表。未来的路清晰了，人也就踏实了。这个时候，用商业保险给这份踏实再加上一个砝码，属于人之常情。

总之，机会来了，剩下的问题就是如何抓住。

一场新的激烈竞争即将拉开帷幕，就看谁反应快，出手快了。