序一

本书的编写和修订共经历了近三年的时间，这三年是极其不平凡的。全球政治、军事和经济形势均发生了剧烈动荡和变化，我们处于百年未有之大变局，而新冠肺炎疫情的暴发也让人始料未及。

同样令人刻骨铭心的是，中国房地产市场跌宕起伏。经过二十多年的高歌猛进，中国房地产市场的初级发展阶段走到了尽头。

以上各种变化令人眼花缭乱，许多人陷入了慌乱、无奈和迷惘。

回到中国房地产业，如何在变化中找到不变的内容，引导大家承继过去、正视现实、面向未来，是摆在我们面前的课题。

2021年中央经济工作会议提出了“进一步探索房地产业新的发展模式”的明确要求，因此这一课题显得更为重要和迫切。

不变的内容是什么呢？是市场经济规律，是产业规律，是行业发展规律，是企业科学管理规律。这恰恰是过去二十多年被房地产业和房企长期忽视的根本问题，也是构建房地产业新的发展模式的核心内容。

房地产业新的发展模式是怎样的呢？新发展模式下的房地产业首先是链接上下游几十个行业的、为人类的生活和工作提供优良基础空间的行业；其次是具有优秀文化、科学的公司治理模式、强大的供应链体系，并善于进行系统集成和勇于持续创新的，由众多房企构成的行业；最后，它是由善良、正直、聪明、能干的，掌握了科学的世界观和方法论的精英团队构成的。

房地产业作为为人们营造生活和工作基础空间的不可或缺的领域，无时无刻不在影响着我们每一个人，它承载着人们生活的物质空间与精神空间，无论怎样重视它都不为过。简单的居住、初级的安居、较高阶的美居等，已无法覆盖和满足人民对美好生活的向往和需求，比如房地产产品的较高阶形态——酒店，从最初用于交易和旅途休憩的场所，演变为展示、学习和交流先进生活方式的“学校”。总之，简单的认识、初级的做法、单一的形式、碎片化的思想、非系统集成的方法论等，已经过时。

如今，人类已进入以绿色低碳和数字智慧为代表的双重转型时代。在新的时代背景下，对优质稀缺资源的整合、供应链和产业链的系统集成、科学至上的理念，以及对百年来科学管理理论与实践的继承与创新，越发受到前行者和创新者的重视。特别是对于完成了初级阶段使命、即将全面转型的中国房地产业而言，转变显得更加重要和迫切。

本书的编写初衷和出版目的，就是要做这一新发展模式的“拓荒者”和启蒙基础性工作的“工蜂”。

在探索房地产业新的发展模式的过程中，最重要的就是被房地产从业者始终挂在口头的“要向加工制造业学习”的问题。那么，到底要学习什么呢？中国理论界的研究与企业界的实践，均尚未给出科学的、统一的答案。

其实，全球制造业一直遵循着科学的方法论并不断向前发展，包括正在蓬勃发展的信息通信、绿色环保以及新能源等产业也在学习和应用这套方法论。这一科学方法论的核心就是“精益思想”，在其被中国房地产从业者广泛领会并切实运用之前，也可称之为“精益方法论”。

我本人最初是现代物流专业的学生，对现代物流思想以及之后日趋成熟的精益思想体系有较深的领悟。而我在房地产领域的从业经历又像是一个“逆行者”——从最初的旧城改造、历史文化区保护修缮，到房企的投资拓展和并购，再到酒店投资、设计、建造以及包括社区商业在内的城市综合体的投资运营，最后才落足到住宅的规划设计、施工建造、品牌营销和物业运营。这些不同的经历让我对房地产业和房企如何运用精益方法论有了更深的学习、理解和实践。

在初步构思后，我和几位在多年实践中运用精益方法论的同事（也就是本书其他几位作者），以及明源不动产研究院的朋友们分头写作、反复修订。在此，我对帮助、支持本书成稿并如期出版的朋友表示衷心的感谢！

需要说明的是，由于时间、能力和水平所限，以及我们对精益方法论的理解还需要更深入，故而本书可能存在许多不足之处，希望读者朋友给予批评指正，并与我们共同探索、完善、实践这套方法论。

最后，精益方法论与中国房地产业的全面有机融合，一定会经历较为漫长的过程。但不管怎样，只有拥有了正确的思想和科学的方法论，中国房地产业才会沿着康庄大道持续、健康、稳定地发展。对此，我们充满信心。

愿精益方法论早日深入中国房地产从业者的内心并落地生根！

周济

2023年1月29日