第4章 借名买房风险大，慎重

徐学祥的儿子就要大学毕业了，儿子说，以后就不回老家县城就业了，要到省城去工作。既然这样，他决定在省城买一套住房；可省城限购，自己和家里人都没有资格在省城购房。

正好他有个远房亲戚曾国富在省城有购房的资格，于是亲戚俩就说好，徐学祥出资以曾国富的名义在省城购买一套住房。为了把事情说清楚，他们签订了一份《房产代持协议》，明确房子是徐学祥出资购买的，属于徐学祥，曾国富只是挂名房主，帮徐学祥代持，以后政策允许了就把名字改过来。

房款120万元徐学祥转给曾国富后，曾国富立即就转给了开发商，然后交房、装修，儿子入住，拿到产权证，一切都还顺利。哪里会想到，几年后出事了，房子被法院查封，要被强制执行。

原来，购房后的第三年，曾国富给生意上的合作伙伴向银行担保贷款，但生意亏损了没能还贷，银行就将曾国富等人起诉到法院，法院判决曾国富等人归还贷款本息。由于曾国富无法清偿银行的担保债务，银行就以房屋登记在曾国富名下为由，请求法院强制执行该套房屋，于是法院就依法查封了房屋，并要按照法律程序进行拍卖。

一见房子要被强制执行，徐学祥立即依据《房产代持协议》、转款凭证等证据向法院提出执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利，而曾国富不是房主，不能拍卖自己的房子为曾国富还债。

人民法院审理认为，政府根据实际情况采取临时性措施限定购房，目的在于打击炒房和投机性购房，违反该政策会导致居民住房问题得不到解决，金融泡沫风险增加，社会危害性强。因此，限购政策涉及公序良俗具有相当的合理性。借名人徐学祥与出名人曾国富签订的《房产代持协议》，目的在于规避限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益，因违背公序良俗而无效。最终认定徐学祥不具有排除强制执行的权利，驳回了徐学祥的请求。

人民法院认定徐学祥与曾国富签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效，《民法典》第8条、第153条规定，民事主体从事民事活动，不得违背公序良俗，违背公序良俗的民事法律行为无效。公序良俗是指公共秩序与善良风俗，公序良俗主要包括基本权利之维护、弱者利益之保护、经济社会管理秩序之维护、婚姻家庭秩序之维护、伦理道德之维护等。借名买房属于违反经济社会管理秩序之行为。

同时，房产属于不动产，根据《民法典》规定，其权属以登记为准。人民法院在审理案外人提出的执行异议时，审查房产的权利人，也是按照不动产登记来判断的。案例中的房屋登记在曾国富名下，如果没有其他生效的法律文书改变这个登记，那么法院就会认定这个房屋的权利人是曾国富而不是徐学祥，所以，法院驳回了徐学祥的诉请。这意味着徐学祥出资购置的房屋将会被继续强制执行。

除了借名购房，现实生活中还有借名购车、代持股权、借用证券账户、借用银行卡等情况，所有这些“借名”“代持”都面临巨大的法律风险，因为一旦出现出借人负有债务而不能清偿的情况，出借人名下的资产都会被纳入被执行财产。借名人为了保护自己的财产，虽然可以作为案外人提出执行异议，但是，对案外人的异议，人民法院是按照下列标准来判断权利人的：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建（构）筑物，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等判断；已登记的机动车等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的动产，按照实际占有情况判断；银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。如果不符合以上规定，“借名财产”将会被强制执行，借名人将会遭受难以挽回的损失，所以，“借名”“代持”一定要慎重。

牟锦莉