第10章 都是“售后包租”惹的官司

2018年3月，阿强在自己的出租房屋这件事上，被困扰得焦头烂额，他怎么也不愿意相信自己会在“售后包租”上遇到问题。

原来，早在2008年的时候，阿强就从贵宾苑酒店以10万元的价格和售后包租的方式购买了一间小户型房屋。阿强买房的当天就与酒店签订了租房合同，把房屋回租给了酒店，酒店将房屋用作客房来经营。双方约定租期是20年，前10年的租金为每月800元，后10年的租金为每月900元。阿强心里打了打算盘，20年的租金一共有20万元多一点儿，不仅赚回了买房子的本钱，还能多得一间房子，岂不快哉！阿强满心欢喜地与酒店履行着租房合同。

就这样，这份租房合同顺利、安稳地履行了10年。

到了2018年3月，酒店通知阿强，说因为房子是规划为住宅的，不能作为酒店的客房继续经营了，所以要提前解除与阿强的租房合同，3个月后，就是2018年6月将房屋退还给阿强。

阿强收到通知后，很是想不通，就去找酒店理论。双方说了几次，都不欢而散。

2018年6月，酒店通知阿强去收房。但是阿强始终认为错在对方，自己不能向对方妥协，于是便拒绝配合对方接收房屋。又过了两个月，阿强发现酒店不再向自己支付租金后，才意识到自己的利益已经遭受了损失，就将酒店告上法庭，要求酒店补上合同解除之前的所有房租，并且赔偿20年总租金的20%的违约金40800元。

法院审理后认为，双方在签订合同时将房屋用途变更为商务居所，通过售后返租的方式由酒店经营，导致合同无法继续履行，酒店解除租房合同符合法律的规定。因此，阿强要求酒店支付2018年6月之后的房租的请求，法院不予支持。同时，双方对合同不能继续履行均有过错，酒店和阿强均应承担相应的责任，因此，阿强要求酒店支付违约金的请求也不能得到法律的支持。

“售后包租”是一种商品房销售方式，是房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。法律规定未竣工商品房不得采取售后包租的方式销售。

老百姓在购买“售后包租”的商品房后，一是要特别注意合同中关于房屋的用途，被规划为住宅的不能用作酒店等商业经营；二是要注意租期不要太长，租期太长了会使自己对房屋的处置很难有全面的掌握，如果承租人经营不善，或者出租人想变卖房屋的情况下，就有可能出现违约的风险；三是租房合同解除后，承租人应及时腾退房屋，出租人应及时接收，否则就会承担对方的损失。

牟一霏