三、债权

24.企业与卖方签订房屋买卖合同后发现卖方无权处分房屋，买卖合同是否有效？

法条索引

《民法典》第114条、第118条、第119条

解读与适用

就企业购买房屋这一行为而言，同时包括了债权行为与物权行为。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。具体而言，企业与卖方订立买卖合同，约定企业支付一定的价款，卖方转移房屋所有权给企业，基于这一合同，双方之间产生了债权债务关系，是债权行为。企业支付购房款后，如果卖方配合企业办理房屋过户登记手续，那么房屋的所有权就发生转移，这是物权行为。两个行为相对独立，各自的效力并非同步。

根据相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，无权处分人与买受人订立的买卖合同的效力，不因无权处分人欠缺处分权而受到影响。只要买卖合同没有其他的效力瑕疵，就应当认为该合同系有效的债权合同。那么按照合同的约定，卖方负有转移房屋所有权的义务，如果卖方不履行这一义务，企业可以根据合同的约定，要求其承担相应的违约责任。这一规定是从保障交易的安全性的角度出发设定的，能够充分保障买受人的利益，体现公平正义的价值取向。

综上所述，企业与卖方签订房屋买卖合同后，又发现卖方在签订合同时对房屋没有所有权或处分权的，并不影响合同的效力。企业有权要求卖方依据合同承担违约责任，双方之间产生合同之债。

（编写人 张语心）