19.企业为保障自己酒店的视野，与相邻建筑物所有人约定不能加高，若双方均转让不动产，该约定对受让人是否有效？

法条索引

《民法典》第372条、第380—383条

解读与适用

本问中，企业对相邻不动产享有的是地役权。“役”是使用的意思，“地”不一定非得是土地，也可以是地上的房屋等建筑物。地役权是不动产所有权人，根据合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的用益物权。在我国，实践中存在大量的由建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权等用益物权使用权人之间设定的地役权，这属于用益物权人为了提高土地的使用效益，利用他人的土地或者土地上的建筑物为自己设立或负担的地役权，仍然符合地役权的性质。

本问中，企业的酒店为需役地，即需要使用他人不动产的不动产；相邻建筑物为供役地，即供他人的不动产使用的不动产。地役权在我国民事立法史上是一种新生事物，普通民众知之甚少，利用率也不高。但地役权实际是一种可以实现双赢的物权，地役权人支付一定的费用，使自己的不动产增值或获得便利，供役地所有人则可以通过收取费用，获得一定的收益。设立地役权，必须订立地役权合同，且必须采用书面的形式，口头约定的，并不能产生设立地役权的法律效果。

地役权本质上是为了需役地的需要而存在的，因此地役权具有从属性。地役权的从属性体现在地役权不得单独转让，土地承包经营权、建设用地使用权等转让时，地役权一并转让，但相关合同另有约定的除外；地役权也不得单独抵押，土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权，即将土地经营权、建设用地使用权拍卖、变卖或者折价时，地役权一并转让。本问中，企业将自己的建筑物转让，根据“地随房走”的原则和地役权的从属性特点，建设用地使用权、地役权一并转让，地役权合同对受让人继续有效。地役权还具有不可分性，地役权的不可分性表现在：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有完整的地役权；供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让的，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。本问中，如果企业有多幢建筑物，相邻建筑物也有多幢，统一设立了一个地役权，如果企业将其中的一幢建筑物转让，受让人对相邻所有建筑物都享有地役权，企业剩余的建筑物也依然享有完整的地役权。如果相邻建筑物所有人转让其中一幢，受让人仍要对企业所有的建筑物负担地役权，剩余的相邻建筑物所有人也仍然要对企业所有的建筑物负担地役权。

典型案例

甲、乙两公司均为房地产开发公司，分别拥有a、B两块土地的建设用地使用权。甲公司准备开发住宅公寓，而乙公司准备开发大型的购物中心。考虑到购物中心的经营时间一般比较长，客流量多，甲公司为了自己的住宅公寓能有一个安静舒适的生活环境，在动工之前与乙公司签订地役权合同，约定购物中心建成后营业时间不得超过晚上九点，同时乙公司保证购物中心与住宅楼之间的距离为200米以上。双方办理了地役权登记。后乙公司在开发购物中心的过程中向银行贷款2000万元，同时将该块土地的使用权进行抵押，并且进行了抵押权登记。再后来乙公司破产，无法支付欠银行的贷款，银行遂将建设用地使用权拍卖，就所得价款优先受偿。丙公司通过拍卖取得该块土地的使用权，决定继续修建购物中心，但是购物中心距离甲公司开发的住宅楼只有150米。在购物中心建成之后，经营时间至晚上九点半结束。甲公司认为丙公司开发购物中心也应当遵守原甲乙之间的地役权约定。但是丙公司认为自己是通过拍卖的方式获得土地的使用权，没有任何负担，有权利自己决定购物中心的位置和经营时间。

法院经审理认为，丙公司应当遵守地役权合同中的相关规定，丙公司违反相关约定，导致甲公司开发的住宅公寓价格下降，甲公司有权利要求丙公司承担赔偿责任。

（编写人 孙百芹）