17.企业取得一块建设用地的使用权，使用期限到期后能否续期？续期是否需要缴纳费用？

法条索引

《民法典》第359条

解读与适用

建设用地使用权是一种用益物权，是使用权人对国家所有的土地依法享有的占有、使用和收益的权利，使用权人可以利用该土地建造住宅、厂房、道路、桥梁及其附属设施等。设立建设用地使用权主要采取出让和划拨的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，仅国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等，可以以划拨方式取得。企业一般只能通过招标、拍卖、协议等有偿方式获得建设用地使用权。企业竞价成功后，应当采用书面形式与出让人签订建设用地使用权出让合同，并向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。企业取得建设用地使用权后，应当合理利用土地，不得随意改变土地用途。

以出让等有偿方式设立的建设用地使用权都有一定的期限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，出让建设用地使用权的存续期间因土地用途的不同而有所不同，居住用地最长为70年；工业用地最长为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地最长为50年；商业、旅游、娱乐用地最长为40年；综合或其他用地最长为50年。在建设用地使用期限届满后，国家作为土地所有权人有权收回建设用地使用权。但是，建设用地是用来建造建筑物、构筑物及附属设施的，建设用地使用权期限届满时，地上建筑物、构筑物及附属设施的使用价值可能依然存在，对这些建筑物、构筑物及附属设施如何处理，则是比较复杂的问题。随着房地产市场的高速发展，人们越来越关注建设用地使用权到期后地上建筑物的所有权及使用问题。我国第一批设立的建设用地使用权已陆续到期。明确建设用地使用权到期后的处理规则对于稳定市场和民心具有重要意义。对此，《民法典》明确规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。非住宅建设用地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

由此可见，现行法律法规确立的建设用地使用权期间届满的处理原则是：住宅建设用地使用权期满自动续期，非住宅建设用地使用权依申请续期，且非因公共利益的需要，其申请不得被否决。关于续期的费用，住宅建设用地使用权续期需要缴费，但存在减免的可能性；非住宅建设用地使用权续期则需要依规再支付土地使用权出让金。

（编写人 孙百芹）